Lineare Abschreibung bei Immobilien

Immobilieninvestitionen haben gegenüber Investitionen an der Börse einige deutliche Vorteile. Anlegern stehen einige reguläre Steuerabzüge zur Verfügung, aber es gibt auch andere Vorteile, wie z. B. eine Abschreibung, die Sie möglicherweise nicht kennen. Bei der linearen Abschreibung handelt es sich um die steuerlich zulässige Abschreibung von Immobilien in gleichen Beträgen über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie.

Einige Regeln sind spezifisch, beispielsweise für die Abschreibung von Mietobjekten, insbesondere von Einfamilienhäusern, mietfertigen Miethäusern oder Eigentumswohnungen. Sie gelten nicht für Immobilien, die Sie zunächst instandsetzen und reparieren und anschließend vermieten möchten.

Ein einfaches Beispiel für eine lineare Abschreibung

Wenn eine bestimmte Immobilie, die 180.000 US-Dollar kostet, bei einer Steuerlaufzeit von 27,5 Jahren abgeschrieben werden kann, würden Sie 180.000 US-Dollar durch 27,5 dividieren, um einen linearen Abschreibungsbetrag von 6.545 US-Dollar pro Jahr zu erhalten. Das ist Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag, und Sie haben dafür keinen Cent extra für die Kosten ausgegeben. Es gehört Ihnen, einfach weil Sie überhaupt investiert haben.

Dies setzt voraus, dass die Immobilie vermietet ist. Der Internal Revenue Service legt einen Wiederherstellungszeitraum für Wohnmietobjekte von 27,5 Jahren fest, basierend auf dem allgemeinen Abschreibungssystem des modifizierten beschleunigten Kostendeckungssystems (MACRS).

So berechnen Sie die lineare Abschreibung bei Immobilien

Natürlich gibt es noch weitere Regeln und Zahlen, die Sie in die Berechnung einbeziehen müssen.

• Eigentlich würden Sie mit Ihrer „Basis“ der Immobilie beginnen, nicht unbedingt mit dem genauen Kaufpreis. Es wird wahrscheinlich einen gewissen Unterschied geben. Sie können Ihre Basis ermitteln, indem Sie Ihre Abschlusskosten wie Anwaltskosten, eventuelle Übertragungssteuern, Eigentumsversicherung, Wertgutachten und Aufzeichnungsgebühren hinzufügen.

• Als nächstes müssen Sie den realistischen Grundstückswert Ihres Mietobjekts abziehen, da Grundstücke nicht an Wert verlieren. Verwenden Sie jeweils den fairen Marktwert – des Gebäudes und des Grundstücks – zum Zeitpunkt Ihres Kaufs. Sie können 85 % Ihrer Basis abschreiben, wenn der Gebäudewert 85 % davon ausmacht.

Due Diligence und Kaufrecht

Du tustnichtSie möchten diesen möglichen Abzug berücksichtigen, wenn Sie ein Miethaus als Investition bewerten. Sie können sich bei der abschließenden Zahlenkalkulation darüber im Klaren sein, wie gut Sie mit den Abzügen zurechtkommen, aber Sie möchten sich nur auf die Grundlagen konzentrieren und sich auf den Cashflow konzentrieren, wenn Sie zum ersten Mal in das Geschäft einsteigen.

Das bedeutet, dass Sie sich die folgenden Schlüsselfragen stellen müssen:

• Können Sie die Immobilie zu einem Preis kaufen, der unter dem aktuellen Marktwert liegt, und so am Schlusstisch einen Eigenkapitalgewinn erzielen?
• Wird das aktuelle Markt- und Wettbewerbsumfeld eine Miete ermöglichen, die Ihre Ausgaben deckt und dennoch einen schönen monatlichen Gewinn als Cashflow hinterlässt, den Sie zur Bank bringen können?
• Haben Sie mit Leerstand und Kreditverlusten gerechnet?
• Haben Sie alle Ihre Ausgaben festgehalten oder genau geschätzt?

Vergessen Sie nicht, Werbung, Verwaltungskosten, Reparaturen, Grundsteuern, Versicherungen und alle von Ihnen zu zahlenden Nebenkosten wie Wasser und Abwasser einzubeziehen.

Ausgaben abziehen

Auch Ihre Ausgaben sind steuerlich von Ihren Einkünften absetzbar. Sie können auch Hypothekenzinsen abziehen, obwohl diese nicht als Betriebsausgabe gelten.

Größere Reparaturen, wie z. B. der Austausch von Geräten, können Sie jedoch nicht vollständig und sofort absetzen. Viele dieser Kosten müssen abgeschrieben werden, aber Sie können jedes Jahr für einen bestimmten Zeitraum zumindest einen Teil der Kosten abziehen.

Abschreibungsrückgewinnung

Der IRS wird schließlich einen Teil Ihrer Steuerersparnisse zurückerhalten, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Sie müssen die Differenz zwischen Ihrem Basispreis und Ihrem Verkaufspreis im Jahr, in dem Sie den Verkauf tätigen, als Einkommen ausweisen.

Wachstum durch 1031 Exchange

Sie können eine 1031-Börse nur nutzen, wenn Sie sich dazu entschließen, Ihr Portfolio zu vergrößern, indem Sie Immobilien gewinnbringend verkaufen und das Geld sofort in andere, neue Immobilien investieren.

Wenn dies ordnungsgemäß erfolgt, müssen Sie beim Verkauf der Immobilie im Jahr des Verkaufs keine Kapitalertragssteuer zahlen. Sie können die Kapitalertragssteuer aufschieben, bis Sie die Immobilie endgültig verkaufen und den Erlös nicht auf eine andere übertragen.