Leitfaden für Anfänger zum Investieren in Immobilien

Immobilien sind eine der fünf grundlegenden Anlageklassen, die jeder Anleger in sein Portfolio aufnehmen sollte. Es bietet einzigartige Cashflow-, Liquiditäts-, Rentabilitäts-, Steuervorteile und Diversifizierungsvorteile. Immobilieninvestitionen umfassen eine breite Kategorie von Betriebs-, Investitions- und Finanzaktivitäten, bei denen es darum geht, mit Immobilien oder Cashflows, die mit einer materiellen Immobilie verbunden sind, Geld zu verdienen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen, aber bei einigen kann es einige Zeit dauern, bis sie sich auszahlen. Einige Experten schlagen vor, dass Sie schon in jungen Jahren mit dem Investieren beginnen, sogar in Ihren Zwanzigern.

Immobilienwertschätzung

Der Wert von Immobilien steigt tendenziell, häufig aufgrund einer Marktveränderung, die die Nachfrage nach Immobilien in der Region erhöht, oder aufgrund der Auswirkungen der Inflation. Es kann auch passieren, dass Sie Ihre Investition modernisiert haben, um sie für potenzielle Käufer oder Mieter attraktiver zu machen.

Immobilienbezogenes Einkommen

Die damit verbundenen Einnahmen werden von Maklern und anderen Branchenspezialisten generiert, die ihr Geld durch Provisionen aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien verdienen. Dazu gehören auch Immobilienverwaltungsgesellschaften, die einen Prozentsatz der Mieten als Gegenleistung für den laufenden Betrieb der Immobilien einbehalten.

Nebenerträge aus Immobilieninvestitionen

Zusätzliche Kapitalerträge können eine enorme Gewinnquelle sein. Dazu gehören Dinge wie Verkaufsautomaten in Bürogebäuden oder Wäschemöglichkeiten in Niedrigmietwohnungen. Sie fungieren praktisch als Mini-Unternehmen innerhalb einer größeren Investition und ermöglichen es Ihnen, mit einer teilweise firmeneigenen Kundengruppe Geld zu verdienen.

Cashflow-Einkommen

Bei der reinsten und einfachsten Form der Immobilieninvestition geht es um den Cashflow aus Mieten und nicht um Wertsteigerungen. Bei dieser Art von Investition liegt der Schwerpunkt auf dem Kauf und Betrieb einer Immobilie, sodass Sie durch die Miete einen Geldstrom einstreichen können. Cashflow-Einnahmen können aus Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Miethäusern generiert werden.

Der Investor/Vermieter erwirbt ein Stück materielles Eigentum, sei es unbebautes Ackerland, ein Grundstück mit einem Haus darauf, ein Grundstück mit einem Bürogebäude darauf, ein Grundstück mit einer Industriehalle oder eine Wohnung. Sie finden einen Mieter, der diese Immobilie nutzen möchte, und Mieter und Vermieter schließen einen Mietvertrag.

Dem Mieter wird unter bestimmten Bedingungen, für einen bestimmten Zeitraum und mit bestimmten Einschränkungen Zugang zur Immobilie und das Recht eingeräumt, diese zu nutzen. Einige dieser Einschränkungen sind im Bundes-, Landes- und Kommunalrecht festgelegt, während andere möglicherweise im Mietvertrag vereinbart werden. Der Mieter zahlt für die Nutzungsfähigkeit der Immobilie.

Auch Mieteinnahmen können Anlegern einen psychologischen Auftrieb geben. Es kann praktischer sein, als in Aktien und Anleihen zu investieren. Investoren haben die Genugtuung, ihr Verhandlungsgeschick bei der Festlegung des Mietpreises einsetzen zu können. Ein guter Betreiber kann eine höhere Kapitalisierungsrate oder „Cap-Rate“, also die Kapitalrendite, basierend auf dem Nettobetriebseinkommen, das er erwirtschaftet, erzielen.

Verwalten der Obergrenze für Mieten

Sie sollten sich über eine zufriedenstellende Kapitalrendite freuen, wenn Sie in der Lage sind, Ihre Mietpreise angemessen festzulegen, nachdem Sie die Kosten der Immobilie und alle von Ihnen vorgenommenen Modernisierungen berücksichtigt haben. Dazu gehört:

• Angemessene Abschreibungsreserven
• Vermögens- und Einkommenssteuern
• Wartung
• Versicherung
• Sonstige damit verbundene Ausgaben

Gegen einen Prozentsatz der Mieteinnahmen können Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft gründen oder beauftragen, die sich um die laufenden Geschäfte Ihres Immobilienportfolios kümmert, wenn Ihr Bestand groß genug ist. Dieser Ansatz verwandelt Investitionen, die Sie aktiv verwalten müssen, in passive Investitionen, die Sie einfach einrichten und jemand anderem überlassen können.

Investitionen in Wohnimmobilien

Investitionen in Immobilien, Häuser oder Wohnungen, in denen Einzelpersonen oder Familien leben, können manchmal eine Dienstleistungskomponente haben, wie zum Beispiel Einrichtungen für betreutes Wohnen für Senioren oder Gebäude mit umfassendem Service für Mieter, die ein Luxuserlebnis wünschen.

Gewerbliche Immobilieninvestitionen

Gewerbliche Immobilieninvestitionen bestehen größtenteils aus Bürogebäuden. Diese Mietverträge können über viele Jahre abgeschlossen werden. Wenn eine Gewerbeinvestition vollständig an Langzeitmieter vermietet ist, die sich auf hohe Mietpreise geeinigt haben, bleibt der Cashflow auch dann bestehen, wenn die Mietzinsen für vergleichbare Immobilien sinken, sofern der Mieter nicht in Konkurs geht.

Aber auch das Gegenteil kann passieren. Anstatt sich einen im Vergleich zum vorherrschenden Marktzinssatz überlegenen langfristigen Cashflow zu sichern, könnten Sie aufgrund der Unterzeichnung langfristiger Mietverträge unter dem Marktpreis liegende Mietzinsen erzielen. Sie könnten die Mietpreise so festlegen, dass sie mit dem vorherrschenden Marktpreis übereinstimmen, und dann feststellen, dass der Markt wieder anzieht und die Preise wieder steigen.

Investitionen in Industrieimmobilien

Zu den Immobilien, die unter den Begriff Industrieimmobilien fallen, können Lagerhäuser und Vertriebszentren, Lagereinheiten, Produktionsanlagen und Montagewerke gehören.

Investitionen in Einzelhandelsimmobilien

Einige Investoren möchten Immobilien wie Einkaufszentren, Einkaufszentren oder traditionelle Einkaufszentren besitzen. Mieter können Einzelhandelsgeschäfte, Friseursalons, Restaurants und ähnliche Unternehmen sein. In einigen Fällen beinhalten die Mietpreise einen Prozentsatz des Einzelhandelsumsatzes eines Geschäfts, um einen Anreiz für den Vermieter zu schaffen, so viel wie möglich zu tun, um die Einzelhandelsimmobilie für Käufer attraktiv zu machen.

Investitionen in gemischt genutzte Immobilien

Investitionen mit gemischter Nutzung sind eine Sammelkategorie, wenn ein Investor eine Immobilie entwickelt oder erwirbt, die mehrere Arten von Investitionen umfasst. Sie könnten ein mehrstöckiges Gebäude bauen, das im Erdgeschoss Einzelhandelsgeschäfte und Restaurants, in den nächsten Stockwerken Büroflächen und in den oberen Stockwerken Wohnwohnungen bietet.

Die Kreditseite von Immobilien

Sie können sich auch auf der Kreditseite des Investierens engagieren, indem Sie eine Bank besitzen, die Hypotheken und gewerbliche Immobilienkredite übernimmt. Dazu kann öffentliches Eigentum an Aktien gehören. Achten Sie auf das Immobilienrisiko der Bankkredite, wenn ein institutioneller oder privater Anleger eine Bankaktie analysiert.

Durch die Investition in Mezzanine-Wertpapiere können Sie einem Projekt Geld leihen, das Sie dann in Kapitalbeteiligungen umwandeln können, wenn es nicht zurückgezahlt wird. Diese Vereinbarungen werden manchmal bei der Entwicklung von Hotel-Franchises eingesetzt.

Immobilien-Subspezialitäten

Zu den Unterspezialitäten von Immobilien gehören die Anmietung einer Fläche, sodass Sie wenig Kapital darin binden, die Verbesserung dieser Fläche und die anschließende Untervermietung derselben Fläche an andere zu wesentlich höheren Konditionen. Dadurch können erhebliche Kapitalrenditen erzielt werden. Ein Beispiel ist ein gut geführtes flexibles Bürounternehmen in einer großen Tier-1-Stadt, in dem kleinere oder mobile Mitarbeiter Bürozeit kaufen oder bestimmte Büros mieten können.

Sie könnten auch über den Erwerb von Steuerpfandrechtzertifikaten nachdenken, diese sind jedoch nicht für unbedarfte oder unerfahrene Anleger geeignet. Unter den richtigen Umständen und zum richtigen Zeitpunkt können sie jedoch hohe Renditen erzielen. Die Strategie hier besteht darin, säumige Steuern auf eine Immobilie zu zahlen, was Ihnen dann in den meisten Staaten das Recht auf Zwangsvollstreckung einräumt, vorbehaltlich bestimmter Regeln.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Sie können auch über einen Real Estate Investment Trust (REIT) investieren. Ein Anleger kann REITs über ein Maklerkonto, ein Roth IRA oder ein anderes Depotkonto kaufen. REITs sind faktisch Kapitalgesellschaften, die Immobilien besitzen.

REITs sind einzigartig, weil die Steuerstruktur, nach der sie betrieben werden, bereits während der Eisenhower-Regierung geschaffen wurde, um kleinere Investoren zu ermutigen, in Projekte zu investieren, die sie sich sonst nicht hätten leisten können.

Ein Nachteil von REIT-Investitionen besteht darin, dass die ausgezahlten Dividenden im Gegensatz zu Stammaktien nicht „qualifiziert“ sind, sodass der Eigentümer nicht von den niedrigen Steuersätzen profitieren kann, die für die meisten Dividenden gelten. Stattdessen werden sie mit dem persönlichen Steuersatz des Anlegers besteuert.

Der IRS hat entschieden, dass REIT-Dividenden, die im Rahmen einer Steuervergünstigung wie einer Rollover-IRA generiert werden, im Allgemeinen nicht der unabhängigen Gewerbesteuer unterliegen. Im Gegensatz zu einer börsennotierten Master-Kommanditgesellschaft können Sie sie möglicherweise ohne große Bedenken hinsichtlich der steuerlichen Komplexität auf einem Rentenkonto halten.

Eine strategische Investition: Ihr Zuhause

Die erste Erfahrung als Immobilieneigentümer macht der Durchschnittsmensch auf traditionelle Weise durch den Kauf eines Eigenheims. Dies ist keine Investition wie ein Mehrfamilienhaus. Es handelt sich eher um eine strategische Investition. Stellen Sie sich ein Eigenheim als eine Art Zwangssparkonto vor, das Ihnen viel persönlichen Nutzen und Freude bereitet, während Sie darin wohnen.

Eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können, ist der vollständige Besitz eines Eigenheims ohne jegliche Schulden, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern. Das Eigenkapital kann durch bestimmte Transaktionen, wie z. B. umgekehrte Hypotheken, erschlossen werden, und der eingesparte Cashflow durch den Wegfall der Miete führt in der Regel zu Nettoeinsparungen.

Niemand kann Ihnen die Zwangsvollstreckung oder Räumung Ihres Hauses verbieten, solange Sie in Zeiten persönlicher finanzieller Schwierigkeiten die Grundsteuer zahlen können. Hier kommt es auf ein gewisses Maß an persönlicher Sicherheit an. Es gibt Zeiten, in denen finanzielle Erträge zweitrangig gegenüber anderen, praktischeren Überlegungen sind.

Die Risiken von Immobilieninvestitionen

Ein erheblicher Prozentsatz der Immobilienrenditen wird durch den Einsatz von Leverage erzielt – der Aufnahme von Geldern zur Finanzierung der Akquisition oder des Projekts. Eine Immobilie wird mit einem Anteil des Eigenkapitals erworben, der Rest wird mit Fremdkapital finanziert. Dies führt zu einer höheren Eigenkapitalrendite für den Anleger, kann jedoch bei schlechter Entwicklung viel schneller zum Ruin führen als ein Portfolio voll eingezahlter Stammaktien.

Die meisten konservativen Anleger bestehen auf einem Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von 50 % oder im Extremfall auf Strukturen mit 100 % Eigenkapital. Diese können bei kluger Auswahl der Vermögenswerte dennoch gute Renditen erwirtschaften.

Um Immobilieninvestitionen wirklich zu verstehen und zu beherrschen, bedarf es jahrelanger Übung, Erfahrung und Erfahrung.