Können Sie eine Hypothek auf einen anderen Kreditnehmer übertragen?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie ein Haus verkaufen oder ausziehen, kann es sinnvoll sein, die Hypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Anstatt einen neuen Kredit zu beantragen, die Abschlusskosten zu bezahlen und mit höheren Zinsen neu zu beginnen, könnte der neue Eigentümer die laufenden Zahlungen übernehmen.

Es gibt Darlehen, die Sie übertragen können. Sie werden als „annehmbare Kredite“ bezeichnet. Allerdings werden nicht viele davon angeboten. Erfahren Sie mehr über die Übertragung eines Darlehens und was Sie tun können, wenn eine Übertragung erforderlich ist, dies jedoch nicht der Fall ist.

Wichtige Erkenntnisse

  • Sie können eine Hypothek auf eine andere Person übertragen, solange das Darlehen anzunehmen ist.
  • Die neuen Kreditnehmer werden so behandelt, als würden sie für sich selbst einen neuen Kredit aufnehmen.
  • Wenn Ihre Hypothek nicht übertragbar ist, haben Sie auch dann noch Optionen, wenn Ihr Kreditgeber Nein sagt.

Vermutliche Hypotheken

Wenn ein Kredit „übertragbar“ ist, haben Sie Glück: Das heißt, Sie können die Hypothek auf jemand anderen übertragen. Im Darlehensvertrag steht nichts, was Sie daran hindert, eine Überweisung durchzuführen. Allerdings kann es schwierig sein, selbst übernommene Hypotheken zu übertragen.

In den meisten Fällen muss der neue Kreditnehmer die Voraussetzungen für den Kredit erfüllen. Der Kreditgeber prüft die Kreditwürdigkeit und das Schulden-Einkommens-Verhältnis des Kreditnehmers, um dessen Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits zu beurteilen. Der Prozess ist derselbe, als ob der Kreditnehmer einen brandneuen Kredit beantragen würde.

Notiz

Die Kreditgeber genehmigten den ursprünglichen Kreditantrag auf der Grundlage vondeinKredit und Einkommen. Sie werden Sie nicht vom Haken lassen wollen, es sei denn, es gibt einen Ersatzkreditnehmer, der genauso wahrscheinlich zurückzahlen wird.

Um die Übertragung eines voraussichtlichen Darlehens abzuschließen, beantragen Sie die Änderung bei Ihrem Kreditgeber. Sie müssen Anträge ausfüllen, Einkommen und Vermögen überprüfen und während des Prozesses eine Gebühr entrichten.

Wo man einen findet

Leider sind akzeptable Hypotheken nicht überall verfügbar. Wenn Sie ein FHA- oder VA-Darlehen haben, haben Sie vielleicht Glück, denn es handelt sich um annehmbare Darlehen. Andere konventionelle Hypotheken sind selten übertragbar. Stattdessen verwenden Kreditgeber eine Klausel über die Fälligkeit beim Verkauf, was bedeutet, dass Sie den Kredit zurückzahlen müssen, wenn Sie das Eigentum an der Immobilie übertragen.

Kreditgeber profitieren normalerweise nicht davon, dass Sie eine Hypothek übertragen können (sie verlieren die Zinszahlungen, die sie aus einem neuen Kredit erhalten würden), und sind daher nicht bereit, Übertragungen zu genehmigen. Käufer hätten die Nase vorn, wenn sie ein „ausgereifteres“ Darlehen erhalten würden, ohne dass ihnen die vorzeitigen Zinszahlungen im Weg stehen. Verkäufer könnten ihr Haus dank derselben Vorteile einfacher – möglicherweise zu einem höheren Preis – verkaufen.

Ausnahmen von der Regel

In einigen Fällen können Sie einen Kredit mit einer Fälligkeitsklausel übertragen. Überweisungen zwischen Familienmitgliedern sind häufig zulässig, und Ihr Kreditgeber kann jederzeit großzügiger vorgehen. Die einzige Möglichkeit, dies sicher zu wissen, besteht darin, Ihren Kreditgeber zu fragen und Ihren Vertrag mit einem Anwalt zu prüfen.

Auch wenn Kreditgeber sagen, dass dies nicht möglich ist, kann Ihnen ein Anwalt dabei helfen, herauszufinden, ob Ihre Bank Ihnen die richtigen Informationen gibt.

Notiz

Der Namenswechsel bei einem Kredit wirkt sich nur auf den Kredit aus. Sie müssen den Titel dennoch mithilfe einer Quitclaim-Urkunde oder anderen in Ihrer Situation erforderlichen Schritten übertragen.

Die Gesetze der Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) hindern Kreditgeber unter bestimmten Umständen daran, von ihrer Option Gebrauch zu machen, die Zahlung zu beschleunigen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, ob Sie für eine Überweisung ohne beschleunigte Zahlung infrage kommen. Zu den häufigsten Situationen gehört die Übertragung von:

  • An einen überlebenden Mitmieter, wenn der andere stirbt
  • An einen Verwandten nach dem Tod eines Kreditnehmers
  • An den Ehepartner oder die Kinder eines Kreditnehmers
  • Aufgrund von Scheidungs- und Trennungsvereinbarungen
  • In einunter LebendenTrust (Living Trust), bei dem der Kreditnehmer ein Begünstigter ist

Inoffizielle Überweisungen

Wenn Ihr Antrag nicht genehmigt wird, könnten Sie versucht sein, eine „informelle“ Vereinbarung zu treffen. Sie könnten beispielsweise Ihr Haus verkaufen, das bestehende Darlehen bestehen lassen und sich vom Käufer die Hypothekenzahlungen erstatten lassen.

Allerdings gibt es dabei einige Probleme. Ihr Hypothekenvertrag lässt dies wahrscheinlich nicht zu, und Sie geraten möglicherweise in rechtliche Schwierigkeiten, wenn Ihr Kreditgeber es herausfindet. Darüber hinaus haften Sie weiterhin für den Kredit, auch wenn Sie nicht mehr im Haus wohnen.

Was könnte schief gehen? Einige Möglichkeiten umfassen:

  • Wenn der Käufer nicht mehr zahlt, läuft der Kredit auf Ihren Namen, es ist also immer noch Ihr Problem. Die verspäteten Zahlungen erscheinen in Ihren Kreditauskünften und die Kreditgeber werden Ihnen nachgehen.
  • Wenn das Haus unter Zwangsvollstreckung für weniger als seinen Wert verkauft wird, können Sie für etwaige Mängel verantwortlich sein.

Es gibt andere Möglichkeiten, einem potenziellen Käufer eine Verkäuferfinanzierung anzubieten, einschließlich der Möglichkeit einer Mietkaufvereinbarung, bei der ein Teil der Miete als Anzahlung verwendet wird, falls sich der Mieter für den Kauf entscheidet.

Ihre Optionen

Wenn Sie eine Hypothek nicht übertragen können, haben Sie je nach Situation immer noch Optionen.

Notiz

Durch Tod, Scheidung und Familienübertragungen haben Sie möglicherweise das Recht, Überweisungen vorzunehmen, auch wenn Ihr Kreditgeber etwas anderes sagt.

Einige staatliche Programme erleichtern den Umgang mit der Hypothek, wenn Ihnen eine Zwangsvollstreckung droht – selbst wenn Sie unter Strom stehen oder arbeitslos sind. Wenden Sie sich an das U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), um herauszufinden, was in Ihrer Situation gilt.

Wenn Sie sich scheiden lassen, können Sie Ihren Anwalt fragen, wie er mit all Ihren Schulden umgeht und wie Sie sich schützen können, falls Ihr Ex-Ehepartner die Zahlungen nicht leistet. Wenn Sie den Titel nicht tragen, aber mit dem Hausbesitzer verheiratet waren, kann Ihnen ein Anwalt vor Ort dabei helfen, herauszufinden, was als nächstes zu tun ist, wenn der Hausbesitzer verstorben ist.

Sie können Ihr Haus in eine Treuhandgesellschaft übertragen. Fragen Sie jedoch unbedingt noch einmal Ihren Anwalt für Nachlassplanung, um sicherzustellen, dass keine Beschleunigungsklausel in Kraft tritt.

Refinanzierung

Wenn ein Kredit nicht tragbar ist und Sie keine Ausnahme von der Fälligkeitsklausel finden, ist eine Refinanzierung des Kredits möglicherweise die beste Option. Ähnlich wie bei einer Annahme benötigt der neue Kreditnehmer ausreichendes Einkommen und Kreditwürdigkeit, um sich für den Kredit zu qualifizieren.

Der neue Hausbesitzer muss individuell einen neuen Kredit beantragen und diesen Kredit zur Tilgung der bestehenden Hypothekenschulden verwenden. Möglicherweise müssen Sie sich mit Ihren Kreditgebern abstimmen, um die Pfandrechte zu entfernen (es sei denn, der neue Kreditnehmer und der neue Kreditgeber stimmen dem zu), damit Sie das Haus als Sicherheit nutzen können, aber das ist eine gute und saubere Möglichkeit, die Arbeit zu erledigen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann man einer Hypothek ohne Refinanzierung einen Mitkreditnehmer hinzufügen?

Nein, um einen Kreditnehmer zu einer Hypothek hinzuzufügen oder daraus zu entfernen, ist eine Refinanzierung erforderlich. Während des Vorgangs können Sie den neuen Mitkreditnehmer zur Hypothek und zur Urkunde hinzufügen.  

Erfordern übertragbare Hypotheken eine Anzahlung?

Für annehmbare Hypotheken ist eine Anzahlung im Verhältnis zu dem Betrag, den das Haus schuldet, und seinem Gesamtwert erforderlich. Wenn das Haus einen Wert von 200.000 US-Dollar hat und die Hypothek noch 100.000 US-Dollar beträgt, muss der Käufer diese Kosten als Anzahlung bezahlen.