Der Verkauf eines laufenden Unternehmens erfordert einen ganz anderen Bewertungsansatz, insbesondere wenn die Immobilie einbezogen wird. Manchmal sind sich sogar gewerbliche Immobilienmakler und Makler der Unterschiede nicht bewusst, weil sie nicht so viele Anfragen für diese Art von Transaktionsmix erhalten.
Ein Geschäftsinhaber, dem die Immobilie gehört, möchte entweder das Unternehmen schließen und seine Immobilien verkaufen oder am Ende des Tages beides verkaufen. Agenten und Makler sind oft versucht, beides zusammen aufzulisten, aber das kann ein Fehler sein, wenn man nicht alle damit verbundenen Feinheiten vollständig versteht.
Verkauf des Geschäfts
Für die Übertragung von Betriebsvermögen sind ganz unterschiedliche vertragliche Vereinbarungen notwendig. Sie sind nicht wie Immobilien, da sie Garantien hinsichtlich des Volumens und der demografischen Merkmale bestehender Kunden/Kundenstamms enthalten können. Diese können in einem Standarddokument zum Kauf einer Gewerbeimmobilie nicht behandelt werden.
Auch die Bewertungsparameter sind unterschiedlich. Ein funktionierendes Unternehmen wird zusätzlich zu bestehenden Vertrags- und möglicherweise Lieferantenvereinbarungen Überlegungen zum „guten Willen“ anstellen. Diese können nicht immer an einen neuen Eigentümer übergeben werden. Der gute Wille ist in gewisser Weise immateriell und Vereinbarungen können Klauseln enthalten, die eine Übertragung verbieten.
Das heißt nicht, dass der Wert einer Immobilie nicht in den Verkaufspreis eines Unternehmens einbezogen werden kann, aber er sollte abgegrenzt werden.
Gewinn und Verlust vs. Cashflow
Immobilienfachleute, insbesondere im gewerblichen Bereich, verfügen über das Wissen und die Expertise, Mieteinnahmen und -aufwendungen zu analysieren und diese den Kunden zur Entscheidungsfindung vorzulegen. Aber sie können zu kurz kommen, wenn sie eine andere Art von Geschäft aus finanzieller Sicht analysieren.
Unter der Oberfläche verbirgt sich viel, und die Prüfung der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) und der Bilanz liefert nicht einmal annähernd den wahren Sachverhalt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens unterscheidet sich oft stark von seinem Cashflow. Jeder gute Geschäftsmakler benötigt eine Cashflow-Analyse als eines der wichtigsten Finanzdokumente. Anpassungen des Unternehmenswerts werden auf der Grundlage von Posten im Cashflow vorgenommen, darunter:
- Detaillierte Tabellen aller Einnahmen
- Detaillierte Auflistung aller Ausgaben
- Welche Ausgaben kommen tatsächlich dem Eigentümer zugute?
- Eine Anpassung der Einnahmen an die Eigentümerausgaben, die wegfallen – es handelt sich dabei nicht zwangsläufig auch um Ausgaben für den neuen Eigentümer
- Ein Zuschlag zu den Kosten für Eigentümervorteile, der den neuen Käufer dazu zwingt, die Ausgaben zu erhöhen, z. B. weil der Eigentümer das Unternehmen verwaltet und der Käufer einen Manager einstellen muss
Käufer sollten ihre Unternehmensbewertung nach unten korrigieren, wenn der verkaufende Eigentümer das Unternehmen auch leitete, da die Einstellung eines Managers zum marktüblichen Gehalt erforderlich ist. Sie sollten auch alle anderen Kosten berücksichtigen, für die der Vorbesitzer nicht aufkommen musste, die aber für den Übergang erforderlich sind.
Das Fazit
Die meisten Immobilienfachleute sollten sich nicht mit der Vermittlung von laufenden Wirtschaftsunternehmen befassen, es sei denn, sie verfügen über die Erfahrung und das Fachwissen, dies zu tun. Ein weitaus besserer Ansatz wäre die Zusammenarbeit mit einem Geschäftsmakler, der keine Immobilienvermittlung betreibt. Es wird eine für beide Seiten vorteilhafte Beziehung sein, in der jeder von Ihnen seine eigene maximale Erfahrung und seinen Wert für den Kunden einbringt.
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