Keine Inspektion? Kein Problem, sagen Hauskäufer

Verzweifelte Zeiten erfordern verzweifelte Maßnahmen, und Immobilienmakler, die einem harten Wettbewerb um die wenigen Häuser auf dem Markt ausgesetzt sind, verzichten zunehmend auf die Sicherheit einer Hausbesichtigung vor dem Kauf, sagen Immobilienmakler. 

Agenten, die an vorderster Front des Wohnimmobilienbooms der Pandemie stehen, sagen, dass der Verzicht auf Hausinspektionen nicht nur ein häufigerer, wenn auch vielleicht unkluger Schachzug ist, sondern mancherorts sogar zur Norm wird. Während eine Immobilienfirma, Redfin, sagte, dass sich der Anteil erfolgreicher Angebote im ganzen Land, die auf Hausinspektionen verzichteten, in den sechs Monaten bis Februar (im Vergleich zum gleichen Zeitraum vor einem Jahr) fast verdoppelt hat und 13,2 % betrug, berichten einzelne Immobilienmakler in einigen Gegenden, dass es sich um die überwiegende Mehrheit handelt.

„Ich sehe mehr Verzichtserklärungen, die ich unglaublich dumm finde“, sagte Alison Malkin, Immobilienmaklerin und Inhaberin einer Re/Max-Agentur in Avon, Connecticut. „Seit Mitte der 80er Jahre, seit ich arbeite, bin ich in alle Höhen und Tiefen des Wohnungsmarktes involviert, und so etwas habe ich noch nie erlebt.“ 

Niedrige Zinsen, eine erhöhte Nachfrage nach mehr Platz zum Arbeiten von zu Hause aus und ein Mangel an Verkäufern sind ein Rezept für steigende Preise und einen manischen Markt. Neben dem Verzicht auf unvorhergesehene Inspektionen seien Bietergefechte, höhere Anzahlungen und Angebote über dem Angebotspreis immer häufiger geworden, da Käufer um die wenigen Häuser auf dem Markt ringen, sagte Redfin.

Eventuelle Inspektionen bei Immobilienverkäufen bestehen aus gutem Grund – um Käufern die Möglichkeit zu geben, von einem Geschäft zurückzutreten, wenn mit dem Haus ein ernsthafter Defekt vorliegt, oder um Reparaturen auszuhandeln, wenn der Inspektor Probleme entdeckt. 

„Saubere“ Angebote bevorzugt

Ungefähr 60 bis 70 Prozent der Hauskaufangebote im Raum Grand Rapids, Michigan, werden heutzutage ohne Inspektionen erstellt, schätzt Gene Szpeinski, geschäftsführender Makler für ein Keller-Williams-Büro mit 145 Maklern dort. In Tacoma, Washington, liegt der Anteil der Häuser, die ohne Inspektion bleiben, eher bei 97 %, zumindest bei denen, die von Brian Richards, einem Redfin-Immobilienmakler in dieser Stadt, verkauft wurden, sagte Richards.

„Der Markt ist derzeit in Aufruhr und daher werden Käufer aufgefordert, darüber nachzudenken, ihre Angebote so sauber wie möglich zu gestalten“, sagte Szpeinski. „Mir gefällt der Trend nicht, aber ich verstehe, warum es ihn gibt.“

Die Logik ist einfach: Unter sonst gleichen Bedingungen ist es wahrscheinlicher, dass ein Verkäufer, wenn er mit mehreren Angeboten konfrontiert wird, dasjenige mit den wenigsten Eventualitäten wählt, sagte Richards. 

„Im Grunde gibt es für jedes Haus, das wir haben, mehrere Angebote“, sagte Richards. „Praktisch jeder hat auf Inspektionen verzichtet, und praktisch jedes Haus kostet mindestens 25.000 US-Dollar – oder manchmal sogar 100.000 oder 200.000 US-Dollar, in extremen Fällen – über dem Listenpreis.“ 

Beispielsweise hat er kürzlich einen älteren Bungalow mit zwei Schlafzimmern und einem Badezimmer für 300.000 US-Dollar gelistet, was einen Bieterkrieg auslöste, bei dem 28 Angebote eingingen und der Preis ohne Inspektion auf 385.000 US-Dollar anstieg. 

„Wenn jemand etwas will, ist es ihm egal. Er tut, was nötig ist, um zu gewinnen“, sagte er.

Ein riskantes Geschäft

Käufer, die auf Inspektionen verzichten, laufen Gefahr, in Schwierigkeiten zu geraten, warnte Malkin von Re/Max. Deshalb lässt sie ihre Kunden, die Angebote ohne Inspektion machen, ein Dokument unterschreiben, in dem sie erklären, dass sie gegen den Rat ihres Immobilienmaklers verstoßen.

Beispielsweise verzichtete einer ihrer Kunden – ein Bauunternehmer, der die Risiken kannte und unbedingt eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen wollte – auf eine Inspektion und zahlte 225.000 US-Dollar in bar für die Sanierung eines Hauses, das für 175.000 US-Dollar gelistet war. Nach Abschluss des Verkaufs stellte er fest, dass eine Klärgrube auf dem Grundstück, die sich unter einem Schuppen befand, ersetzt werden musste (eine Arbeit, die nach Schätzungen von HomeAdvisor auch ohne die Komplikation des Schuppens in der Regel mehr als 6.000 US-Dollar kostet). 

Eine Möglichkeit, das Risiko zu mindern, bestehe darin, nachträglich eine Hausgarantie zu erwerben, sagte Szpeinski, der Makler von Keller Williams. Solche Garantien – genauer gesagt Serviceverträge – decken die Kosten für die Reparatur abgedeckter Gegenstände wie Geräte und HVAC-Systeme, wenn diese nicht mehr funktionieren.  

Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass Käufer die Inspektion aus eigener Tasche bezahlen, bevor sie überhaupt ein Angebot abgeben, anstatt dies normalerweise erst im Nachhinein zu tun. Richards von Redfin sagte, diese Strategie, die immer häufiger vorkommt, könne Käufern die Gewissheit geben, dass sie kein Angebot für ein Haus mit großen versteckten Problemen machen. (Diese Taktik ist nicht ohne Nachteile, sagen Immobilienexperten, die darauf hinweisen, dass Inspektionen Hunderte von Dollar kosten können. Diese Kosten könnten sich für Käufer summieren, die Angebote für mehrere Häuser machen.)

Bei so vielen Angeboten – ein Haus in der Gegend von Grand Rapids wurde laut Szpeinski kürzlich verkauft, nachdem 73 Gebote eingegangen waren – haben die Verkäufer deutlich die Oberhand.

„Mensch, es ist kein guter Zeitpunkt, als Verbraucher beim Immobilienkauf zu handeln, um sich so gut wie möglich zu schützen“, sagte er. „Verkäufer haben derzeit die vollständige Kontrolle … Wenn Sie jemanden weinend am Straßenrand sitzen sehen, handelt es sich wahrscheinlich um einen Käufer, der gerade das sechste Haus verloren hat, auf das er geboten hat.“