Kauf eines ehemaligen Miethauses

ByDr. J. K. Hartmann

Investoren suchen manchmal nach Mietobjekten zum Kauf in der Hoffnung, dass die Häuser später beim Wiederverkauf für Erstkäufer attraktiv sein werden. Viele dieser Häuser liegen preislich am unteren Ende des Marktes und liegen in schönen Vierteln.

Vermieter versuchen möglicherweise, ihre Mietwohnungen an Erstkäufer statt an einen anderen Vermieter zu verkaufen, da Erstkäufern häufig die Verhandlungserfahrung fehlt und sie möglicherweise höhere Preise zahlen.

Unabhängig davon, ob Sie ein Investor oder ein Erstkäufer eines Eigenheims sind, sollten Sie beim Kauf einer Mietwohnung Vorsicht walten lassen. Ein Haus, das von Mietern bewohnt ist, könnte ein hervorragendes Geschäft sein, oder es könnte sich um einen Albtraum mit aufgeschobener Instandhaltung handeln.

Wichtige Erkenntnisse

  • Der Kauf eines Hauses, das an andere vermietet wurde, stellt besondere Herausforderungen dar.
  • Stellen Sie sicher, dass Sie das Haus sorgfältig auf Anzeichen einer kostspieligen, verzögerten Wartung untersuchen.
  • Sie können ein gutes Geschäft machen, wenn es sich bei dem Haus um die schlechteste Immobilie in einem schönen, stabilen Häuserblock handelt.
  • Wenn die umliegenden Häuser Eigentumswohnungen sind, kann die Miete eine bessere Investitionsmöglichkeit sein.

Schauen Sie sich die Nachbarschaft an, bevor Sie ein Miethaus kaufen

Eines der ersten Dinge, nach denen Sie Ausschau halten sollten, wenn Sie über den Kauf einer Mietwohnung nachdenken, sind andere Mietobjekte in der Nähe. Sprechen Sie mit Nachbarn, um Besonderheiten der Nachbarschaft zu erfahren und herauszufinden, welche Art von Familien dort leben. Wenn es sich bei allen anderen Wohnungen um Eigentumswohnungen handelt, könnte das einen gewissen Schutz vor möglichen Marktwertschwankungen bieten, da es zu mehr Stabilität bei Eigentum und Belegung kommt.

Wenn das Miethaus, das Sie in Betracht ziehen, das schlechteste Haus auf der Straße ist, können Sie möglicherweise den Deal Ihres Lebens aushandeln. Ist der Rasen zugewachsen und stirbt das Gras ab?

Notiz

Selbst wenn Sie ein Problem problemlos selbst beheben können, können Sie den Fehler bei Verhandlungen möglicherweise dennoch zu Ihrem Vorteil nutzen, insbesondere wenn er aufgrund der Mängel zu einem Sonderfall in der Nachbarschaft wird.

Besichtigen Sie das Miethaus ohne Anwesenheit der Mieter

Am besten ist es, wenn das Haus leer steht, aber einige Vermieter belassen die Mieter im Objekt, während es auf dem Markt ist. Wenn Sie ein Haus in Betracht ziehen, das noch von Mietern bewohnt wird, versuchen Sie, einen Termin für eine Besichtigung des Hauses zu vereinbaren, solange es leer ist.

Wenn Sie das Haus besichtigen, während es leer ist, haben Sie die Freiheit, es nach Herzenslust zu erkunden. Wenn Mieter im Haus sind, halten sie Sie möglicherweise davon ab, Schränke zu öffnen oder Schränke zu erkunden. Sie können solche unangenehmen Interaktionen vermeiden, indem Sie einen Termin für einen Besuch finden, während das Haus leer ist.

Seien Sie bereit, den Mietern (mindestens 24 Stunden) Bescheid zu geben, bevor Sie das Haus besichtigen. Es ist üblich, dass Eigentümer einen Termin im Voraus vereinbaren müssen, und Mieter möchten kein Schließfach im Haus haben, wenn sie dort noch Wertsachen haben.

Im Extremfall könnten Mieter, die in der Wohnung bleiben wollen, versuchen, den Verkauf zu sabotieren, indem sie kleinere Probleme übertreiben oder Probleme fabrizieren, die gar nicht existieren. Selbst wenn Mieter nicht aktiv versuchen, den Verkauf zu sabotieren, kann es sein, dass sie das Haus nicht in einwandfreiem Zustand halten. Versuchen Sie in diesem Fall, die Unordnung zu ignorieren, damit Sie das Haus selbst beurteilen können.

Mit Blick auf die Unordnung der Mieter

Schmutzige Küchenarbeitsplatten lassen sich leicht reinigen. Lassen Sie also nicht zu, dass diese Unordnung Ihre Meinung über das Haus beeinträchtigt. Allerdings erfordern zerrissene Teppiche, beschädigte Trockenbauwände, undichte Wasserhähne und ähnliche Probleme umfangreichere Reparaturarbeiten.

Suchen Sie nach Verhandlungsmöglichkeiten

Miethäuser können zu einem günstigeren Preis verkauft werden als Eigenheime, insbesondere wenn der Verkäufer motiviert ist. Halten Sie Ausschau nach einigen dieser häufigen Gründe, warum ein Mietwohnungsverkäufer motiviert sein könnte:

  • Mieter zahlen ihre Miete nicht immer pünktlich, aber Hypothekenzahlungen sind trotzdem fällig. Viele Kleinvermieter können die Hypothek nicht bezahlen, wenn sie die Miete nicht erhalten.
  • Vermieter geraten manchmal durch den Besitz von Mietobjekten in einen Burnout, und anspruchsvolle oder schwierige Mieter können den Burnout verschlimmern.
  • Wenn der Verkäufer das Haus über viele Jahre vermietet hat, kann es sein, dass ihm keine Abschreibungen mehr für einen Steuerabzug verbleiben. Wenn dies der Fall ist, möchten sie möglicherweise einen 1031-Tausch in eine andere Immobilie durchführen.
  • Ein Vermieter, dessen Eigentum von einem Mieter bewohnt wird und der sich während eines Marktrückgangs für den Verkauf entscheidet, ist bereit, Einbußen beim Verkaufspreis hinnehmen zu müssen.
  • Das Haus könnte Reparaturen erfordern, die sich der Verkäufer nicht leisten kann.

Entdecken Sie mögliche Mängel am Mietobjekt

Es ist immer eine gute Idee, vor dem Kauf eines Hauses eine Hausinspektion durchführen zu lassen, aber dies ist besonders wichtig, bevor man ein Miethaus kauft. Eigenheime werden tendenziell besser instandgehalten, da die Eigentümer vor Ort sind und sich um kleine Probleme kümmern können, bevor sie zu größeren Problemen werden.

Bitten Sie Ihren Immobilienmakler um eine Empfehlungsliste für Hausinspektoren und befragen Sie diese, bevor Sie sich verpflichten. Wenn Sie über Inspektoren nachdenken, werfen Sie einen Blick auf einen Musterbericht zur Hausinspektion. Schlechte Hausinspektoren erstellen möglicherweise drei- oder vierseitige Berichte. Ihr Hausinspektionsbericht sollte je nach Größe des Hauses 30 oder mehr Seiten umfassen.Finden Sie heraus, wie der Inspektor beschäftigt war, bevor er mit der Hausinspektion begann, und versuchen Sie, jemanden zu finden, der schon immer in einem ähnlichen Bereich gearbeitet hat.

Steigen Sie auch nicht aus dem Prozess aus, wenn Sie den richtigen Prüfer gefunden haben. Planen Sie mindestens zwei Stunden in Ihrem Zeitplan ein (oder mehr, abhängig von der Größe des Hauses), damit Sie bei der Inspektion anwesend sein und Fragen stellen können.

Wenn Sie einen schwerwiegenden Mangel feststellen, bitten Sie den Verkäufer, ihn zu beheben, oder schreiben Sie Ihnen im Rahmen einer Reparaturanfrage Geld für die Abschlusskosten gut. Konzentrieren Sie sich bei Ihren Anfragen eng auf die teuersten Reparaturen – reichen Sie keine endlose Liste mit trivialen Reparaturen ein.