Es kann sehr verlockend sein, Ihre Hypothek zu refinanzieren, insbesondere wenn Sie sich einen niedrigeren Zinssatz sichern können. Sie haben die Möglichkeit, Ihre monatlichen Zahlungen zu senken, Ihre Hypothek schneller abzubezahlen und vielleicht sogar einen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses auszuzahlen. Aber die Abschlusskosten und -gebühren können die erhofften Einsparungen schnell zunichte machen und dazu führen, dass Sie wieder dort sind, wo Sie angefangen haben – oder noch schlimmer.
Es gibt Situationen, in denen eine Refinanzierung Ihres Wohnungsbaudarlehens sinnvoll ist. Ein wenig Mathematik kann Ihnen helfen, diese Möglichkeiten zu erkennen.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Der richtige Zeitpunkt für die Refinanzierung hängt von Ihrem Break-Even-Punkt ab bzw. davon, wie lange es dauert, bis Sie die Refinanzierungskosten amortisieren.
- Es ist hilfreich zu wissen, ob Sie sich eine Hypothek mit variablem oder festem Zinssatz leisten können, bevor Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden.
- Möglicherweise finden Sie einen günstigeren Tarif und eine kürzere Laufzeit als derzeit.
- Möglicherweise zahlen Sie jeden Monat ein paar Hundert Dollar weniger, wenn Sie sich umfinanzieren, aber es kann Sie im Laufe Ihres Lebens Zehntausende Dollar mehr an Zinsen kosten.
Finden Sie Ihren Break-Even-Punkt
Ein Hilfsmittel zur Bewertung der Refinanzierung ist ein Break-Even-Punkt. Mit dieser Analyse können Sie herausfinden, wie lange es dauert, bis sich die Refinanzierungskosten amortisieren. Angenommen, Sie zahlen 2.000 US-Dollar an Abschlusskosten und Gebühren für einen neuen Kredit, und Ihre neue Zahlung wird 100 US-Dollar pro Monat weniger sein, als Sie jetzt zahlen.
In diesem Szenario dauert es 20 Monate, bis die Gewinnschwelle erreicht ist (2.000 US-Dollar an Kosten geteilt durch 100 US-Dollar an monatlichen Einsparungen). Danach haben Sie jeden Monat einen Vorsprung von 100 US-Dollar.
Um den Break-Even-Punkt zu berechnen, teilen Sie Ihre monatlichen Ersparnisse in die für die Refinanzierung erforderlichen Kosten auf. Eine schriftliche Formel würde so aussehen:
Damit eine Refinanzierung sinnvoll ist, muss die Gewinnschwelle relativ schnell erreicht werden. Durch einen kürzeren Zeitraum können Sie über mehrere Jahre hinweg von den Vorteilen profitieren, bevor Sie Ihre Immobilie erneut verkaufen oder umfinanzieren. Diese Berechnung ist praktisch, wenn Sie einen Umzug planen, da Sie bereits wissen, wann Sie Ihr Haus verkaufen könnten.
Die Abschlusskosten für eine Refinanzierung betragen oft etwa 3 % bis 6 % des Kreditbetrags. Bedenken Sie, dass Gebühren und Kosten von Kreditgeber zu Kreditgeber etwas variieren können. Sie können auch von Darlehen zu Darlehen bei demselben Kreditgeber wechseln. Berücksichtigen Sie dies daher unbedingt bei Ihren Berechnungen.
Können Sie zwischen einer Hypothek mit variablem und einem festen Zinssatz wechseln?
Es kann sinnvoll sein, zwischen einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) und einer Hypothek mit festem Zinssatz zu wechseln. ARMs können am Ende höhere Zinssätze haben als Festhypotheken, selbst wenn sie niedriger beginnen.
Die anfänglich niedrigen ARM-Sätze können später, wenn die Sätze zu steigen beginnen, zu höheren monatlichen Prämien führen. Durch die Refinanzierung eines ARM in eine festverzinsliche Hypothek mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren kann die Unsicherheit hinsichtlich variabler Zinssätze beseitigt werden. Wenn Sie einen ARM haben, ist es ein guter Zeitpunkt, auf einen Festzinskredit umzusteigen, wenn die Zinsen niedrig sind.
Wenn andererseits die Hypothekenzinsen sinken (und Sie davon ausgehen, dass dieser Trend anhalten wird), kann es sinnvoll sein, von einer Festhypothek mit einem hohen Zinssatz zu einer ARM-Hypothek zu wechseln, die von niedrigeren Zinssätzen profitiert. Eine solche Refinanzierung eignet sich am besten für Eigenheimbesitzer, die höhere monatliche Zahlungen verkraften können, wenn die Zinsen wieder steigen.
Notiz
Es ist unmöglich, die Zukunft vorherzusagen, daher besteht immer Unsicherheit bei der Wahl zwischen einem Festzinskredit und einem ARM-Kredit. Wenn Sie sich für einen ARM entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie sich für alle Fälle höhere Zahlungen leisten können.
Wünschen Sie eine kürzere Hypothekenlaufzeit?
Durch eine Refinanzierung können Sie Ihr Haus möglicherweise früher abbezahlen und so jahrelange Rückzahlungen für Ihr Darlehen einsparen. Sie können auch von den niedrigeren Gesamtzinskosten eines Kredits mit kürzerer Laufzeit profitieren.
Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren kostet mehr Zinsen als eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Wenn Sie beispielsweise 200.000 US-Dollar über einen Zeitraum von 30 Jahren zu einem Zinssatz von 4 % leihen, werden allein die Zinsen 143.739 US-Dollar kosten. Die gleiche Hypothek über 15 Jahre kostet 66.288 US-Dollar an Zinsen.
Wenn Sie nach einer Möglichkeit suchen, die Zinskosten zu minimieren und schneller aus der Verschuldung herauszukommen, ist die Umfinanzierung in einen Kredit mit kürzerer Laufzeit sinnvoll. Außerdem haben kurzfristige Kredite tendenziell niedrigere Zinsen als langfristige Kredite.
Gibt es einen besseren Tarif?
Hypothekenzinsen schwanken ständig. Der Zinssatz, den Sie erhalten, hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Wirtschaftspolitik und der Immobilie, die Sie besitzen. Wenn der Zinssatz, für den Sie sich beim ursprünglichen Kauf Ihres Hauses entschieden haben, deutlich höher ist als der, den Sie heute erhalten könnten, können Sie durch eine Refinanzierung Geld sparen.
Ein besserer Preis ist immer schön, aber stellen Sie sicher, dass Sie nach Zahlung der Abschlusskosten die Nase vorn haben. Hierzu gibt es einige Möglichkeiten:
- Durchführung einer Break-Even-Analyse, wie oben beschrieben
- Betrachtung der gesamten Lebenseinkommenskosten (siehe unten)
Seien Sie vorsichtig bei der Refinanzierung
In manchen Fällen ist eine Refinanzierung möglicherweise keine gute Idee. Manchmal steigen beispielsweise Ihre Gesamtzinskosten – selbst wenn Ihre monatliche Zahlung sinkt. Das gilt insbesondere dann, wenn Ihr neuer Kredit eine längere Laufzeit hat, etwa wenn Sie von einem 15-jährigen Darlehen auf eine 30-jährige Hypothek umsteigen.
Eine Tilgungstabelle kann dabei helfen, zu veranschaulichen, wie dies geschieht. Jedes Mal, wenn Sie eine monatliche Zahlung leisten, fließt ein Teil Ihrer Zahlung in den von Ihnen geliehenen Kapitalbetrag ein und ein Teil davon entfällt auf Ihre Zinskosten. Unter Amortisation versteht man die Vorabzahlung früherer Kreditzahlungen mit Zinsen statt Kapital. Der Großteil jeder Zahlung wird in den ersten Jahren der Kreditrückzahlung für Zinsen verwendet – der Kapitalbetrag wird dadurch kaum beeinträchtigt.
Wenn Sie Ihren alten Kredit behalten, wird mit der Zeit immer mehr von jeder Zahlung dazu verwendet, den Kreditsaldo zu verringern. Wenn Sie jedoch Ihren alten Kredit gegen einen neuen eintauschen, kehren Sie zum Anfang des Tilgungsprozesses zurück und kehren zu den frühen Zahlungen zurück, bei denen es sich hauptsächlich um Zinskosten handelt.
Wenn Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren hatten und diese nach 10 Jahren auf eine weitere Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren umfinanzieren, ist das so, als würden Sie die Uhr neu stellen – Sie zahlen für Ihr Haus insgesamt 40 Jahre lang Zahlungen.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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