In Hotel-REITs investieren

Eine Investition in Hotels kann eine spannende Möglichkeit sein, Immobilien zu besitzen. Wenn Sie vermögend sind, können Sie ein Hotelkonzept direkt von einem der großen Hotelunternehmen franchisieren. Der Kauf eines Business-Class-Hotels könnte 15 Millionen Dollar kosten. Luxushotels können leicht 30 bis 60 Millionen US-Dollar oder mehr verlangen. Obwohl die meisten dieser Käufe traditionell mit Schulden finanziert werden, ist die erforderliche Anzahlung für die meisten Anleger immer noch weit außerhalb der Reichweite.

Es gibt jedoch noch eine andere Möglichkeit, in Hotels zu investieren: Sie können Hotel-REITs über Ihr Maklerkonto auf die gleiche Weise kaufen, wie Sie Aktien, Anleihen oder Investmentfonds kaufen. Erfahren Sie mehr über Hotel-REITs und wie Sie in sie investieren können.

Was sind Hotel-REITs?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine besondere Art von Kapitalgesellschaft, die sich auf den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien und immobilienbezogenen Vermögenswerten konzentriert. REITs unterscheiden sich von gewöhnlichen Kapitalgesellschaften unter anderem dadurch, dass sie von der Körperschaftssteuer befreit sind, sofern mehrere strenge Bedingungen erfüllt sind. Beispielsweise sind sie verpflichtet, mindestens 90 % aller Gewinne in Form einer Bardividende an die Aktionäre auszuschütten.

Dies macht REITs sehr empfindlich gegenüber Zinsbewegungen, bedeutet aber auch, dass sie tendenziell viel höhere Dividendenrenditen bieten als ihre Blue-Chip-Aktienkollegen. 

Der Nachteil? REIT-Ausschüttungen sind im Sinne der Steuergesetzgebung keine „qualifizierten Dividenden“, was bedeutet, dass Sie wie normale Einkünfte besteuert werden – und nicht zu den niedrigeren, attraktiveren Dividendensteuersätzen.

Wie sich Hotel-REITs von anderen REITs unterscheiden

So wie Aktien in verschiedenen Branchen und Sektoren unterschiedliche Risikomerkmale aufweisen, unterscheiden sich REITs erheblich je nach Art des Immobilienprojekts, auf das sie spezialisiert sind.

Beispielsweise kann es bei einem REIT für Gewerbebüros zu zyklischen Mietzinsen kommen, da er Boom- und Pleitezyklen folgt. Im Gegensatz dazu könnte ein Industrielager-REIT weitaus stabiler sein, da Überkapazitäten mit minimalen Wartungskosten und viel schneller abgebaut werden können, als dies bei einem Mehrfamilienhaus möglich ist.

Dann gibt es noch den Hotel-REIT. Hotel-REITs konzentrieren sich auf die Entwicklung, Verwaltung, den Erwerb oder die Finanzierung von Hotels und Hotelimmobilien. Diese können von preisgünstigen Gasthöfen am Rande vergessener Autobahnen bis hin zu Fünf-Sterne-Prestigeresorts reichen. 

Bei Hotel-REITs kann es sich um die Entwicklung und den Besitz der Immobilie handeln. In diesem Fall wird ein externes Managementteam beauftragt, sich gegen einen Anteil am Umsatz um den eigentlichen Betrieb des Hotels zu kümmern. Oder Hotel-REITs können sich hauptsächlich auf die Verwaltung der Hotelimmobilien anderer Leute konzentrieren, um einen Teil der Einnahmen zu erzielen. 

Dabei kann es sich auch um die Finanzierung von Hotelprojekten handeln, dann wirken sie eher wie quasi-festverzinsliche Anlagen.

Risiken und Vorteile einer Investition in Hotel-REITs

Unabhängig von der Art des REITs, an dem Sie interessiert sind, müssen Sie verstehen, was Sie besitzen, sonst riskieren Sie den Verlust Ihres Kapitals.

Hotel-REITs sind bekanntermaßen volatil, da die Hotelauslastung mit der allgemeinen Wirtschaftslage korreliert und sie daher sehr empfindlich auf Expansion und Schrumpfung reagieren.

Wenn eine Rezession – oder eine Pandemie – ausbricht, sind Hotels fast sofort betroffen. Unternehmen kürzen ihr Reisebudget und entscheiden sich stattdessen für Videokonferenzen oder Telefongespräche. Familien und Organisationen verschieben Urlaubstage und bleiben näher an ihrem Zuhause.

Für einen Hotel-REIT führt dies häufig dazu, dass die Cashflows versiegen und gleichzeitig die Renditen steigen, sodass es zu dramatischen Wertverlusten der Einheiten oder Anteile kommt.

Auf der anderen Seite explodiert der Cashflow, wenn sich die Dinge ändern, manchmal in die Höhe, was zu rasant steigenden Auszahlungen und Marktwerten führt. Sie müssen das Auf und Ab der Hotelbranche verstehen, wenn Sie erfolgreich in sie investieren möchten.

So funktioniert ein Hotel-REIT

Schauen wir uns eine reale Illustration an, um zu veranschaulichen, wie ein tatsächlicher Hotel-REIT funktioniert.

Service Properties Trust ist ein auf das Gastgewerbe spezialisierter REIT mit 1.109 Immobilien in 47 Bundesstaaten, Puerto Rico und Kanada.

In den Boomjahren, bevor die Immobilienkrise im Jahr 2008 die Wirtschaft in Mitleidenschaft zog, generierte der Hospitality Properties Trust Ausschüttungen für Eigentümer. Im Jahr 2007 erwirtschafteten sie beispielsweise 3,03 US-Dollar Bargeld pro Aktie.

Als die Finanzwelt 2008 jedoch zusammenbrach, brachen die Hotelbuchungen ein. Geschäftskonferenzen wurden abgesagt und die Barausschüttungen wurden dezimiert, so dass sie auf 0,77 US-Dollar pro Aktie sanken, was einem erstaunlichen Rückgang von 75 % entspricht. Wenn Sie auf dieses Einkommen angewiesen waren, um Ihre Rechnungen zu bezahlen, stellten Sie plötzlich fest, dass es in dem Moment verschwunden war, in dem Sie es am meisten brauchten.

Anleger, die die Natur des Eigentums an Hotel-REITs verstanden hatten, warteten jedoch ab, bis sich die Wirtschaft schließlich erholte. Bei diesen Anlegern stiegen die Ausschüttungen langsam wieder an und die Aktienkurse stiegen erneut.

Und der Hospitality Properties Trust wiederum tätigte kalkulierte Akquisitionen, diversifizierte seine Marken auf 23 Branchen, verlangte von seinen Mietern die Zahlung fester Mindestmieten und platzierte seine Immobilien strategisch, um den Cashflow zu schützen. Die Lehren aus dem Zusammenbruch von 2008 blieben nicht unbeachtet.

Möglichkeiten, in Hotel-REITs zu investieren

Es gibt vier Hauptmöglichkeiten, wie Sie den Erwerb von Hotel-REITs strategisch angehen können, wenn Sie diese besitzen möchten.

1. Günstig kaufen: Erwägen Sie, bei Börsencrashs nur Blöcke von Hotel-REITs zu kaufen. Je niedriger Ihre Kostenbasis ist, desto schneller können Sie Ihren Kaufpreis in Bardividenden auszahlen, wenn Sie planen, das Geld woanders anzulegen.
2. Durchschnittliche Dollarkosten: Kaufen Sie sich kontinuierlich in Hotel-REITs im Rahmen einer Dollar-Cost-Average-Strategie ein. Manchmal kaufen Sie im ungünstigsten Moment, aber manchmal machen Sie auch ein Schnäppchen. In Kombination mit reinvestierten Dividenden sollte diese Strategie einen Durchschnitt erzielen, um eine zufriedenstellende Gesamtrendite zu erzielen. Für die meisten Menschen ist dies wahrscheinlich der bessere Ansatz, da er in Kombination mit Diversifizierung das Börsenrisiko verringert.
3. Spekulieren: Wenn die Hotelbranche zusammenbricht, könnten Sie Hotel-REITs kaufen, bis die Boomjahre zurückkehren, und sie dann abstoßen. Allerdings sind die Chancen auf einen langfristigen Erfolg nicht groß, wenn man sich nicht sehr gut mit der Hotelbranche auskennt und die REIT-Akquisition genauso behandelt, als würde man direkt eine Immobilie kaufen.
4. Kaufen Sie über einen Indexfonds: Geben Sie dem direkten Kauf von REITs den Garaus und kaufen Sie einen Indexfonds, der viele verschiedene REITs, darunter auch Hotel-REITs, als Teil eines diversifizierten Portfolios mischt. Diese Technik hat eine viel geringere Dividendenrendite, aber wenn Sie der Meinung sind, dass das geringere Risiko diesen Kompromiss wert ist, ist dies möglicherweise die klügste Vorgehensweise.

Hotel-REITs sind nichts für schwache Nerven. Wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, gehen Sie vorsichtig vor.