Es ist wahrscheinlich, dass milliardenschwere Immobilienmagnaten wie Sam Zell aus Chicago und Tom Barrack aus Santa Barbara sich einig sind, dass niemand den Immobilienmarkt zeitlich steuern kann, nicht einmal sie. Sie fragen sich vielleicht: Wenn die Profis den Markt nicht timen können, wie können Sie das dann?
Für den Anfang können Sie dieselben Techniken anwenden, die sich bei vielen bewährt haben, die nach dem Credo leben: Billig kaufen und teuer verkaufen. Der erste Schritt besteht darin, die Art des Immobilienmarktes in Ihrer Stadt zu bestimmen.
Inhaltsverzeichnis
Arten von Immobilienmärkten
Obwohl es viele Variationen und Wendungen gibt, lassen sich Immobilienmärkte grundsätzlich in drei Kategorien einteilen: Käufermärkte, Verkäufermärkte und neutrale Märkte.
Käufermärkte
Käufermärkte gibt es, wenn es mehr Inventar, d. h. Häuser zum Verkauf, als Käufer gibt. Da Käufer viele Häuser zur Auswahl haben, wird nicht jedes zum Verkauf stehende Haus verkauft. Die meisten Experten sind sich einig, dass es sich um einen Käufermarkt handelt, wenn der Lagerbestand sechs Monate oder länger auf dem Markt ist. Beachten Sie außerdem, dass auf Käufermärkten eine geringere Käuferzahl zu weniger Verkäufen führt, was zu einer Verzerrung der Durchschnittspreise führen kann.
Märkte des Verkäufers
Umgekehrt gibt es auf Verkäufermärkten mehr Käufer als verfügbarer Bestand. Da den Käufern weniger Häuser zur Auswahl stehen, wird fast jedes Haus verkauft. Normalerweise gibt es auf dem Markt eines Verkäufers einen Lagerbestand von weniger als sechs Monaten. In extremen Verkäufermärkten sind Lagerbestände von weniger als zwei Monaten in Reserve.
Neutrale Märkte
Neutrale Märkte sind ausgeglichen. In der Regel sind die Zinssätze erschwinglich und die Zahl der Käufer und Verkäufer auf dem Markt ist gleich. Die Waage neigt sich nicht in die eine oder andere Richtung, was bedeutet, dass der Markt normal ist und keine volatilen Schwankungen aufweist. Der Lagerbestand beträgt im Allgemeinen etwa vier Monate, mehr oder weniger. Beachten Sie, dass es auf neutralen Märkten gute Kaufmöglichkeiten gibt, aber es gibt keine allgemeinen Anzeichen dafür, dass Käufer gegenüber Verkäufern bevorzugt werden oder umgekehrt.
Kaufen auf einem Käufermarkt
Wenn Sie ein Haus kaufen möchten und es sich leisten können, auf erstklassige Konditionen zu warten, ist ein Käufermarkt genau das Richtige für Sie. Es gibt keinen besseren Zeitpunkt, um ein neues Zuhause zu bekommen oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen.
Verkäufer sind eher bereit, Geschäfte zu machen, weil sie wissen – oder wissen sollten –, dass sie möglicherweise kein weiteres Kaufangebot erhalten, wenn sie sich weigern, Ihr Kaufangebot anzunehmen. Wenn weniger Häuser verkauft werden, sinken normalerweise die Preise.
Käufer können von den Verkäufern die Zahlung ihrer Abschlusskosten verlangen, sofern ihr Kreditgeber den Kredit gewährt. Käufer können auch damit rechnen, dass Verkäufer für Sonderberichte wie Schädlingsinspektionen oder Dachzertifizierungen und eine Hausgarantie zahlen. Wenn das Haus repariert oder seine Systeme aktualisiert werden müssen, schreiben Verkäufer dem Käufer oft die Reparaturen gut oder beheben das/die von einem Hausinspektor festgestellte(n) Problem(e). Käufer können längere Inspektionsfristen, verlängerte Abschlussfristen und eine vorzeitige Übernahme beantragen – Bedingungen, die auf dem Markt eines Verkäufers automatisch abgelehnt würden.
Verkäufer sind im Allgemeinen eher damit einverstanden, ein bedingtes Angebot anzunehmen, das davon abhängt, dass der Käufer sein bestehendes Haus verkauft. Ein Angebot in der Hand ist besser als gar kein Angebot.
Verkauf auf einem Käufermarkt
Wenn ein Verkäufer nicht verkaufen muss, könnte es einen Nachteil haben, ein Haus auf einem Käufermarkt auf den Markt zu bringen. Verkäufer in weichen Märkten verlieren Eigenkapital. Da die Nachfrage nach Eigenheimen gering ist, wird dies Druck auf die Verkaufspreise ausüben und den Markt nach unten drücken. Diese Abwärtsdynamik führt dazu, dass viele Käufer niedrige Angebote machen.
Hauskäufer verlangen häufig von den Verkäufern die Übernahme aller oder eines Großteils der Abschlusskosten, wodurch sich der Nettoerlös des Verkäufers verringert. Käufer können Verkäufe auch von Ereignissen wie dem Verkauf ihres Hauses abhängig machen. Allerdings kann es auf diesem schlechten Verkaufsmarkt auch dauern, bis der Käufer sein Haus verkauft.
Käufer wissen, dass sie bei einem Käufermarkt das Sagen haben. Sie können vom Verkäufer im Rahmen des Kaufvertrags Upgrades oder Reparaturen verlangen. Bei der Hausinspektion tauchen all die kleinen Dinge auf, deren Reparatur Verkäufer aufgeschoben haben, und Käufer erwarten von den Verkäufern, dass sie sie reparieren.
Darüber hinaus neigen Käufer dazu, „Ausstiegs“-Klauseln zu verlangen, die es ihnen ermöglichen, bis zum Tag des Vertragsabschlusses vom Geschäft zurückzutreten.
Kauf auf einem Verkäufermarkt
Wenn ein Käufer kein dringendes Bedürfnis verspürt, ein Haus zu kaufen, ist der Verkäufermarkt kein idealer Zeitpunkt für den Kauf. Der Kauf eines Hauses auf einem Verkäufermarkt hat mehrere Nachteile, wobei einige der offensichtlichsten den Preis betreffen.
Mehrfachangebote sind üblich. Verkäufer verlangen den Höchst- oder Listenpreis und bekommen ihn, manchmal sogar mehr. Die marktzufriedenen Verkäufer zögern, die Abschlusskosten des Käufers zu übernehmen oder Inspektionen zu bezahlen. Da es auf dem Markt viele Käufer gibt, raten Verkäufer den Käufern in der Regel dazu, das Haus „so wie es ist“ zu kaufen, und lehnen es ab, Reparaturen vorzunehmen oder den Preis für Reparaturen zu senken.
Die meisten Verkäufer werden nicht vom ursprünglichen Vertrag abweichen, ganz gleich unter welchen Umständen, weil drei weitere Käufer vor der Tür stehen.
Verkauf auf einem Verkäufermarkt
Wenn Sie ein Haus auf einem Verkäufermarkt verkaufen, ist dies der beste Zeitpunkt, um Verkäufer zu werden. Das Verhältnis zwischen Listenpreis und Verkaufspreis ist auf den Verkäufermärkten niedriger, was bedeutet, dass Verkäufer höhere Preise verlangen, die manchmal weit über dem Listenpreis liegen.
Sie verfügen über den Einfluss, die Zahlung der Abschlusskosten des Käufers zu verweigern, und sie lehnen häufig Angebote ab, in denen vom Verkäufer bezahlte Inspektionen verlangt werden. Käufer können weiterhin Hausinspektionen in Anspruch nehmen, verzichten aber in der Regel auf eine Aufforderung zur Reparatur und akzeptieren die Immobilie „so wie sie ist“. Da der Verkäufer die Kontrolle hat, ist es außerdem üblich, dass Verkäufer kürzere Inspektionsfristen aushandeln und von den Käufern erwarten, dass sie auf bestimmte Eventualverbindlichkeiten verzichten, wie z. B. Kostengutachten oder Kreditrisikovoraussetzungen.
Käufer, die vor dem Kauf auch ihr Haus verkaufen müssen, werden es leichter haben, ihr Haus zu verkaufen. Diese Käufer agieren auf beiden Seiten des Verkäufermarktes und müssen ein Gleichgewicht zwischen dem Verkauf ihres aktuellen Hauses und dem Kauf ihres zukünftigen Hauses finden.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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