Ihre Autozahlung kann dazu führen, dass Sie keinen Anspruch auf eine Hypothek haben

ByDr. J. K. Hartmann

Haben Sie jemals darüber nachgedacht, dass Sie sich zwischen Ihrem neuen oder fast neuen Auto und dem Besitz eines Eigenheims entscheiden müssen? Viele Erstkäufer müssen auf die harte Tour feststellen, dass es oft um das eine oder das andere geht: ein Auto oder ein Haus.

Was hat Ihre Autozahlung mit der Berechtigung für eine Hypothek zu tun? Eigentlich sehr viel.

Wenn Sie verstehen, wo eine Autozahlung in Ihre finanzielle Situation passt, können Sie feststellen, ob der Kauf eines Eigenheims bei gleichzeitiger Verwaltung einer Neuwagenzahlung möglich ist.

Wichtige Erkenntnisse

  • Bevor Sie ein brandneues Auto kaufen, bedenken Sie die potenziellen Auswirkungen, die die monatliche Zahlung haben könnte, wenn Sie sich für eine Hypothek qualifizieren müssen.
  • Im Allgemeinen sollten Ihre monatlichen Zahlungen (einschließlich Ihrer Kreditkarten-, Auto- und Hauszahlungen) 35 % Ihres Einkommens nicht überschreiten.
  • Wenn die Anzahlung für Ihr Auto zu hoch ist, haben Sie möglicherweise keinen Anspruch auf eine ausreichend große Hypothek.
  • Erwägen Sie den Kauf eines kleineren oder älteren Fahrzeugs, um mehr Platz für Ihren Hauskauf zu schaffen.

Wie Kreditgeber die Hypothek bestimmen, für die Sie sich qualifizieren

Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Finanzen beeinflussen, ob Ihnen eine Hypothek genehmigt wird. Sobald Sie grünes Licht für einen Kredit haben, ermitteln die Kreditgeber anhand zweier einfacher Kennzahlen, wie viel Geld Sie leihen können.

Verhältnis Nr. 1: Monatliche Gesamtwohnkosten im Vergleich zum monatlichen Gesamteinkommen

Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um die monatlichen Ausgaben für den Besitz eines Eigenheims zu decken. Daher prüfen sie zunächst, wie viel von Ihrem monatlichen Einkommen für den Wohnungsbau verwendet wird.

So berechnen Sie das Verhältnis selbst:

  • Schritt 1:Notieren Sie Ihren gesamten Bruttolohn pro Monat, vor Abzug von Steuern und Versicherungen.
  • Schritt 2:Multiplizieren Sie die Zahl in Schritt 1 mit 0,28 (28 %).

Dies ist der Betrag, den die meisten Kreditgeber als Richtwert für Ihre gesamten Wohnkosten (Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung oder PITI) verwenden. Einige Kreditgeber verwenden möglicherweise einen viel höheren Prozentsatz (bis zu 35 %, aber die meisten Menschen können realistischerweise nicht so viel für den Wohnungsbau zahlen, und Quote Nr. 2 macht dies oft strittig).

Beispiel für Verhältnis Nr. 1:

Angenommen, das gemeinsame Einkommen für Sie und Ihren Ehepartner beträgt 70.000 US-Dollar oder 5.833 US-Dollar pro Monat. 5.833 $ x 28 % = 1.633 $. Ihr Gesamt-PITI sollte diesen Betrag nicht überschreiten.

Verhältnis Nr. 2: Schulden zu Einkommen

Abgesehen von Ihren Ausgaben für Wohnraum berücksichtigen Kreditgeber auch Ihre anderen monatlichen Schuldenzahlungen. Insbesondere berücksichtigen sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis.

Folgendes müssen Sie tun, um es zu berechnen:

  • Schritt 1:Notieren Sie alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, die mehr als 11 Monate in die Zukunft reichen, wie zum Beispiel Autokredite, Möbel- oder andere Ratenkredite, Kreditkartenzahlungen oder Studienkredite.
  • Schritt 2:Multiplizieren Sie die Zahl in Schritt 1 mit 0,35 (35 %). Ihre gesamten monatlichen Schulden, einschließlich der voraussichtlichen PITI-Zahlungen, sollten diesen Betrag nicht überschreiten.

Beispiel für Verhältnis Nr. 2:

Sie und Ihr Ehepartner haben Kreditkartenzahlungen in Höhe von 200 US-Dollar pro Monat, Autozahlungen in Höhe von 436 US-Dollar und 508 US-Dollar (siehe Annahmen), Studiendarlehenszahlungen in Höhe von 100 US-Dollar und 75 US-Dollar sowie Zahlungen in Höhe von 100 US-Dollar pro Monat für Möbel, die Sie auf einem revolvierenden Kreditkonto gekauft haben und die über zwei Jahre abbezahlt werden, was einer monatlichen Gesamtschuldenzahlung von 1.419 US-Dollar entspricht.

Multiplizieren Sie Ihr monatliches Gesamteinkommen von 5.833 $ pro Monat mit 0,35 (35 %). Ihre gesamten monatlichen Schulden, einschließlich PITI, sollten 2.041 US-Dollar nicht überschreiten. Subtrahieren Sie Ihre monatlichen Schuldenzahlungen in Höhe von 1.419 US-Dollar von 2.041 US-Dollar. Damit bleiben Ihnen 622 $ pro Monat für PITI. Ziehen Sie Ihre geschätzten Steuern und Versicherungen ab (siehe Annahmen), und Ihnen verbleiben 386 US-Dollar pro Monat für Kapital und Zinsen einer Hypothek.

Wie Ihre Autozahlung Sie davon abhalten kann, sich für eine Hypothek zu qualifizieren

Gemäß der obigen Abbildung würden Sie sich für ein Haus qualifizieren, das 61.000 US-Dollar kostet (bei 6,5 % Zinsen). Sehen Sie das Problem?

Es ist ganz einfach. In den Vereinigten Staaten gibt es nur noch sehr wenige Orte, an denen man ein Haus für 61.000 Dollar kaufen kann. Laut Zillow lag der durchschnittliche Verkaufspreis im März 2020 bei 248.857 US-Dollar.Eine hohe Ratenzahlung für Ihr Auto könnte Sie davon abhalten, sich für eine größere Hypothek zu qualifizieren. Ohne sie hätten Sie Anspruch auf eine Hypothekenzahlung (PITI) von 1.565 US-Dollar pro Monat (2.040 US-Dollar insgesamt zulässige monatliche Schuldenzahlungen abzüglich Ihrer tatsächlichen monatlichen Schuldenzahlungen, ohne Autozahlungen, von 475 US-Dollar). Bei 1.565 US-Dollar abzüglich Grundsteuern, Hausratversicherung und privater Hypothekenversicherung verbleiben 1.074 US-Dollar pro Monat für Kapital- und Zinszahlungen. Das bedeutet, dass Sie sich für ein Haus qualifizieren würden, das etwa 169.000 US-Dollar kostet, was viel näher am nationalen Durchschnittsverkaufspreis liegt.

Die Wahl zwischen einem neuen Auto und dem Besitz eines Eigenheims umgehen

Sie müssen über Transportmittel verfügen. Daher geht es hier nicht darum, auf ein Auto zu verzichten, sondern die Auswirkungen des Kaufs eines neuen Autos auf Ihre Fähigkeit, ein Haus zu kaufen, zu berücksichtigen, damit Sie vorausschauend planen und kluge Entscheidungen zum Autokauf treffen können.

Die meisten Autos verlieren sehr schnell an Wert, sodass Sie durch den Kauf eines ein oder zwei Jahre alten Gebrauchtwagens zwischen 5.000 und 15.000 US-Dollar sparen können (vorausgesetzt, das Auto hat neu 25.000 US-Dollar gekostet). Dies würde Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis erheblich verbessern und es Ihnen ermöglichen, sich für eine größere Hypothek zu qualifizieren, während Sie gleichzeitig schöne, fast neue Autos besitzen könnten.

Wenn Sie Autos der gleichen Marke und des gleichen Modells kaufen, die in den obigen Abbildungen verwendet werden, aber zwei Jahre alte Autos anstelle neuer, würden Sie Autoraten von 183 und 350 US-Dollar pro Monat anstelle von 436 und 508 US-Dollar erhalten, was einer Ersparnis von 411 US-Dollar pro Monat entspricht (ganz zu schweigen davon, was Sie bei der Kfz-Versicherung sparen würden). Sie hätten Anspruch auf 65.000 US-Dollar mehr Haus, also insgesamt 128.000 US-Dollar. Es ist viel wahrscheinlicher, dass Sie Häuser für 128.000 $ finden als für 61.000 $!

Das Fazit

Es macht Spaß (und ist verlockend), ein neues Auto zu haben, aber wenn man den Kompromiss zwischen neu und fast neu bedenkt und die Auswirkungen, die es auf Ihre Fähigkeit hat, ein Haus zu kaufen oder andere finanzielle Ziele zu erreichen, müssen Sie überlegen, ob es sich wirklich lohnt.

Auf lange Sicht ist der Kauf eines Eigenheims möglicherweise das größere Ziel von beiden, und eine Neubewertung Ihrer Autokaufpläne kann erforderlich sein, um es in die Realität umzusetzen.

Annahmen, die in diesem Artikel zur Veranschaulichung verwendet werden

Ein Ehepartner hat einen Toyota Tundra Truck aus dem Jahr 2003 mit 4-Türer-Zugangskabine SR5 4WD SB (4,7 l, 8 Zyl. 4A) zum Grundpreis von 26.775 US-Dollar sowie ein Premium-3-in-1-Kombiradio mit CD-Wechsler für 490 US-Dollar und ein Offroad-Paket für 1.005 US-Dollar gekauft, was einem Gesamtpreis von 28.270 US-Dollar im Neuzustand entspricht. Der andere Ehegatte hat einen Nissan Altima 3.5 SE 4dr Sedan (3,5L 6cyl 4A) aus dem Jahr 2003 zum Grundpreis von 23.149 US-Dollar plus einem Sportpaket (elektrisches Schiebedach und Heckspoiler) für 1.249 US-Dollar gekauft, also insgesamt 24.398 US-Dollar. Diese Autopreise liegen nahe am durchschnittlichen Autopreis des Jahres 2002.

Vielleicht verfügen Sie über eine hervorragende und solide Bonität und haben Anspruch auf einen niedrigen Zinssatz von 4,5 % – Ihre Kreditwürdigkeit wirkt sich auf Ihren Zinssatz aus.Ihre Autokredite haben eine Laufzeit von fünf Jahren und gehen davon aus, dass Sie für jedes Auto 1.000 US-Dollar Anzahlung geleistet haben, was zu Zahlungen in Höhe von 436 US-Dollar für den Nissan Altima und 508 US-Dollar für den Toyota Tundra führt.

Wenn Sie einen zwei Jahre alten Nissan Altima anstelle eines neuen kaufen, liegt der Durchschnittspreis bei etwa 10.400 US-Dollar statt 24.398 US-Dollar, und Ihre monatliche Zahlung beträgt etwa 183 US-Dollar bei 6,3 % Zinsen und 1.000 US-Dollar Anzahlung. Die Zinsen für Gebrauchtwagen sind in der Regel etwas höher als für Neuwagen.

Wenn Ihr Ehepartner einen zwei Jahre alten Toyota Tundra-Lastwagen anstelle eines neuen kauft, für 19.000 US-Dollar statt 28.270 US-Dollar – Toyota verlieren nicht so schnell an Wert wie amerikanische Autos – beträgt Ihre monatliche Zahlung etwa 350 US-Dollar bei 6,3 % Zinsen und 1.000 US-Dollar Anzahlung.

Ihre Grundsteuer beträgt 2.000 US-Dollar pro Jahr oder 166 US-Dollar pro Monat und die Versicherung Ihres Hausbesitzers beträgt 300 US-Dollar oder 25 US-Dollar pro Monat. Sie können keine Anzahlung in Höhe von 20 % des Wertes des Hauses leisten, das Sie kaufen möchten, daher müssen Sie auch eine private Hypothekenversicherung abschließen, die auf 45 US-Dollar pro Monat geschätzt wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie qualifizieren Sie sich für einen Autokredit?

Bei einem Autokredit berücksichtigen Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Einkommen und ob Sie eine Anzahlung und/oder eine Inzahlungnahme leisten. Sie benötigen keine perfekte Bonität, um sich zu qualifizieren, aber Sie erhalten einen besseren Zinssatz, wenn Sie über eine gute bis ausgezeichnete Bonität verfügen.

Beeinflusst das Leasing eines Autos Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis?

Ein Autoleasing wirkt sich ähnlich wie ein Autokredit auf Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis aus. Die Zahlung zählt zu Ihren gesamten Schuldenzahlungen, die mit Ihrem Bruttoeinkommen verglichen werden, um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu ermitteln. Die Leasingzahlungen sind in der Regel niedriger als die Kreditzahlungen, aber am Ende des Leasings müssen Sie entweder das Fahrzeug kaufen, es abgeben und weggehen oder ein neues Leasing für ein anderes Fahrzeug beginnen.