Haftungsausschluss für einen Leerverkauf

Leerverkäufe können für Hausbesitzer in finanziellen Schwierigkeiten wie eine Rettung erscheinen, sie können jedoch davon abhängen, dass im Rahmen des Prozesses eine Haftungsfreistellung für die Hypothekenverbindlichkeit erfolgt. Die Bank könnte das Recht behalten, den ausstehenden Hypothekensaldo ohne eine solche Freigabe einzutreiben – und zwar vom Hausbesitzer, der verzweifelt genug war, von vornherein um eine Genehmigung für den Leerverkauf zu bitten.

Ein Kreditgeber stimmt im Allgemeinen einem Leerverkauf zu, weil dieser profitabler ist als eine Zwangsvollstreckung. Es kann sein, dass der Verkäufer in einer finanziellen Notlage steckt oder auch nicht, aber das Haus steht mit Sicherheit unter Wasser. Und das kann ohne Veröffentlichung zu ernsthaften Problemen führen.

Leerverkaufsdefinition

Bei einem Leerverkauf erklären sich die Banken damit einverstanden, das Darlehen gegen eine geringere Begleichung des geschuldeten Betrags freizugeben. Dies entbindet den Verkäufer jedoch nicht zwangsläufig von seiner Zahlungsverpflichtung. Die Freigabe des Darlehens von der Immobilie und die Freigabe des Verkäufers sind zwei völlig unterschiedliche Dinge.

Die Bank akzeptiert möglicherweise 75.000 US-Dollar, wenn Ihr Haus einen Wert von 75.000 US-Dollar hat, und gibt den Kredit in Höhe von 200.000 US-Dollar frei, sodass die Transaktion abgeschlossen werden kann. Aber Sie könnten später feststellen, dass die Bank hinter Ihnen her ist und verlangt, dass Sie die Differenz von 125.000 US-Dollar zahlen, wenn Sie keine Haftungsfreistellung erhalten.

Haftungsfreistellung vs. Freigabe der Hypothek

Der Begriff „Freigabe“ ist hier schwierig. Der Kreditgeber gibt die Hypothek auf die betreffende Immobilie frei, aber daraus folgt nicht zwangsläufig oder automatisch, dass er Sie auch von der rechtlichen Verpflichtung entbindet, die Differenz zu zahlen.

Beides sind Veröffentlichungen, aber es sind Veröffentlichungen von zwei verschiedenen Dingen. Ein Kreditgeber kann und wird die Hypothek oft freigeben, ohne Sie von der Verantwortung für die gesamten Schulden zu entbinden.

Einige Bundesstaaten, darunter Kalifornien, haben Gesetze erlassen, die Urteile über Mängel nach einem Leerverkauf verbieten. Es ist wichtig zu wissen, welche Regeln an Ihrem Wohnort gelten.

Das Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf

Das Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf beschreibt genau, was die Bank von der Transaktion erwartet:

• Der akzeptable Verkaufspreis
• Maximal zulässige Provisionen
• Maximale Abschlusskosten
• Mindestnettoerlös
• Einsendeschluss

Arten von Redewendungen

Einige dieser Aussagen entbinden den Verkäufer, während andere überhaupt keine Haftungsfreistellung bieten. Aber einige Ausdrücke sind relativ häufig.

Haftungsfreistellungen könnten so formuliert werden:

• „Sobald die Bank X $ erhält, wird die Bank das Pfandrecht freigeben und die Restschuld als uneinbringlichen Saldo abbuchen.“
• „Die Bank erteilt ihre Genehmigung zum Verkauf der betreffenden Immobilie, was zu einer kurzfristigen Tilgung der Hypothek und gegebenenfalls zum Verzicht auf etwaige Mängelrechte führt.“
• „Nach Eingang des Geldes gibt die Bank das Pfandrecht frei und der Fehlbetrag wird als Abbuchungssaldo ausgewiesen.“
• „Nach Erhalt des vereinbarten Betrags erlässt die Bank den Restbetrag des oben genannten Darlehens und entbindet den Kreditnehmer von weiteren Verpflichtungen darin sowie auf alle Rechte zur Geltendmachung weiterer Urteile oder Mängel.“

Ein Mangel an Veröffentlichung könnte etwa so aussehen:

• „Die Bank hat einer diskontierten Auszahlung zugestimmt. Nichts in diesem Schreiben darf so ausgelegt werden, dass es die Rechte oder Rechtsbehelfe der Bank nach Gesetz oder Billigkeit bei der Einziehung der gesamten fälligen Beträge beeinträchtigt, aufgibt, modifiziert oder verändert.“
• „Der Kreditnehmer muss die beigefügte Bestätigung aller in dieser Genehmigung genannten Bedingungen unterzeichnen und anerkennen, dass die Bank alle Mängelrechte behält, die in der Schuldverschreibung, der Treuhandurkunde und/oder der Sicherungsvereinbarung sowie den lokalen und bundesstaatlichen Gesetzen vorgesehen sind.“
• „Die Bank kann eine Schadensersatzklage wegen der Differenz zwischen der erhaltenen Zahlung und dem fälligen Gesamtbetrag einleiten, sofern nichts anderes vereinbart oder gesetzlich verboten ist, wenn die Leerverkäufe für das oben genannte Darlehen abgeschlossen werden.“

Und einige Aussagen sagen überhaupt nichts über eine Veröffentlichung aus, obwohl es den Anschein hat, als ob sie es tun würden:

• „Nach Erhalt dieser Zahlung werden wir allen Kreditauskunfteien die Schuld als „vollständig für weniger als den Gesamtbetrag beglichen“ melden.“
• „Die Bank erklärt sich damit einverstanden, zertifizierte Gelder in Höhe von

Verkäuferoptionen

Möglicherweise müssen Sie einen Verkäuferbeitrag anbieten, um die Bank zu einer Haftungsfreistellung zu bewegen.

Möglicherweise wird Ihnen ein Verhandlungsführer zugewiesen, der die Bankrichtlinien nicht versteht. Möglicherweise müssen Sie die Akte an einen Vorgesetzten weiterleiten, um die Freigabe zu erhalten, wenn Sie der Meinung sind, dass die Bank kein Recht hat, ein Urteil wegen Mängeln gegen Sie einzureichen, die Bank sich jedoch weigert, Sie freizustellen.

Am besten bitten Sie einen Anwalt, die Haftungsfreistellung für Sie zu erwirken oder Ihnen zumindest Ihre gesetzlichen Rechte zu erläutern, wenn eine Haftungsfreistellung nicht möglich ist.

Schließlich könnte die Insolvenz eine Option sein, wenn Sie zu spät feststellen, dass Sie nicht von der Haftung befreit wurden, oder wenn Sie einfach keine Befreiung erhalten können und der Kreditgeber Sie wegen des Mangels belangt.

Ein Mangel kann in der Insolvenz ausgeglichen werden, und dies kann die einzige Lösung sein, insbesondere wenn der Mangel erheblich ist und Sie den Leerverkauf aufgrund einer finanziellen Notlage abgeschlossen haben.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.