Gründe, warum Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen sollten

ByDr. J. K. Hartmann

Die Refinanzierung einer Hypothek ist ein wichtiger Schritt, der zu erheblichen Einsparungen führen kann. Aber die Strategie kann auch nach hinten losgehen und Sie in eine schlimmere Situation bringen als zuvor – und mit weniger Geld auf der Bank. Woher wissen Sie also, ob Sie eine Refinanzierung durchführen sollten?

Die kurze Antwort lautet: Eine Refinanzierung ist sinnvoll, wenn Sie am Ende Geld sparen möchtenUndwenn es keine neuen Probleme für Sie mit sich bringt. Aber es stehen noch weitere Überlegungen auf dem Spiel, darunter das Risikomanagement und Ihre anderen finanziellen Ziele. Prüfen Sie, ob Ihre Gründe für die Refinanzierung Ihnen helfen oder schaden könnten.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Refinanzierung Ihres Eigenheims kann von Vorteil sein, es ist jedoch wichtig, die damit verbundenen Kosten und Erträge zu vergleichen.
  • Hausbesitzer refinanzieren sich meist, um Geld zu sparen, die monatlichen Zahlungen zu senken, Schulden zu konsolidieren oder Bargeld aus dem Eigenheimkapital abzuheben.
  • Eine Refinanzierung birgt jedoch Risiken wie den Verlust von Eigenkapital, die Gefahr einer Zwangsvollstreckung Ihres Hauses oder die Gefahr einer Vorfälligkeitsentschädigung für Ihren alten Kredit.
  • Um sich für eine Refinanzierung zu entscheiden, addieren Sie alle Kosten und Risiken, die mit dem Abschluss eines neuen Kredits verbunden sind, und vergleichen Sie diese mit dem, was Sie über die Laufzeit des neuen Kredits gewinnen.

Sparen Sie Geld

Mit einer Refinanzierung können Sie möglicherweise viel Geld sparen, und das ist im Allgemeinen der beste Grund für eine solche. Insbesondere kann eine Refinanzierung Ihnen dabei helfen, während der Laufzeit Ihres Darlehens weniger Zinsen auszugeben.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Ihre Zinskosten zu senken:

  • Refinanzieren Sie zu einem niedrigeren Zinssatz, damit Sie weniger für Ihren Kreditsaldo bezahlen.
  • Wechseln Sie zu einer kürzeren Kreditlaufzeit, auch wenn dies höhere monatliche Raten bedeutet, sodass Sie weniger Jahre lang Zinsen zahlen müssen.
  • Nutzen Sie Ihren Kredit, um Schulden mit hohem Zinssatz in Schulden mit niedrigerem Zinssatz umzuwandeln.

Um festzustellen, ob Sie Geld sparen, müssen Sie die Zahlen ermitteln. Es ist nicht besonders schwer, das Einsparpotenzial einer Refinanzierung zu berechnen.

Wenn es sich bei Ihrer aktuellen Hypothek beispielsweise um ein 30-jähriges Festzinsdarlehen in Höhe von 200.000 $ mit einem Zinssatz von 5 % handelt, haben Sie bis zum fünften Jahr Zinsen in Höhe von 48.076 $ gezahlt, und über die Laufzeit des Darlehens zahlen Sie Gesamtzinsen in Höhe von 186.512 $. Wenn Sie nach fünf Jahren zu einem Zinssatz von 3 % auf eine 30-jährige Festfinanzierung umfinanzieren, zahlen Sie für das neue Darlehen nur 95.252 US-Dollar Gesamtzins. Selbst wenn Sie zu dem Betrag, den Sie zum Zeitpunkt der Refinanzierung bisher für das alte Haus gezahlt haben, addiert werden, kommen Sie immer noch mit einem Gesamtzins von 143.328 $ für Ihr Haus in Führung – eine Ersparnis von 43.183 $.

Um zu verstehen, warum Ihr Zeitrahmen wichtig ist, verwenden Sie ein Tilgungsdiagramm, das zeigt, wie viel Zinsen Sie bei jeder monatlichen Zahlung zahlen. Bei einem brandneuen langfristigen Kredit belasten die Zahlungen in den ersten Jahren Ihren Kreditsaldo nur geringfügig.Wenn Sie Ihre aktuelle Hypothek erst seit ein paar Jahren umfinanzieren, entfallen die meisten der bereits geleisteten Zahlungen hauptsächlich auf Zinsen. Und wenn Sie verkaufen, bevor der neue Kredit die Gewinnschwelle erreicht hat, haben Sie kein Geld gespart.

Senken Sie Ihre Zahlungen 

Manchmal kann eine Refinanzierung zu einer geringeren monatlichen Zahlung führen. Wenn Sie Liquiditätsprobleme haben, kann eine niedrigere monatliche Hypothekenrechnung sehr verlockend klingen. Ein niedrigerer Zinssatz oder eine längere Laufzeit könnten Ihre monatliche Zahlung um Hunderte von Dollar senken.

Auch der Wechsel zu einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) kann Ihre monatliche Rate senken. Allerdings ändern sich die Zinssätze für diese Kredite im Laufe der Zeit, und wenn die Zinssätze deutlich steigen, könnte Ihre Zahlung auf ein unerschwingliches Niveau ansteigen. Sie sollten sich nur dann in einen ARM umfinanzieren, wenn Sie bereit und in der Lage sind, das Risiko höherer monatlicher Zahlungen in der Zukunft einzugehen.

Es kann zwar schön sein, jeden Monat weniger zu zahlen, aber achten Sie darauf, das Gesamtbild im Auge zu behalten. Wenn geringere monatliche Zahlungen durch höhere Zinskosten ausgeglichen werden, haben Sie nicht die Nase vorn.

Reduzieren Sie Ihr Risiko

Während das Sparen von Geld ein attraktiver Grund für eine Refinanzierung ist, gibt es noch andere Gründe, warum sich eine neue Hypothek für Sie lohnen kann.

In manchen Fällen kann eine Refinanzierung eine gute Idee sein, auch wenn Sie keinen niedrigeren Zinssatz oder kein Darlehen mit kürzerer Laufzeit erhalten. Ein Beispiel ist der Ausstieg aus einem ARM. Wenn Sie Angst vor erheblichen Zinserhöhungen in der Zukunft haben, verringert die Refinanzierung von einer ARM-Hypothek in eine Festhypothek dieses Risiko. Auch wenn sich Ihre monatliche Zahlung erhöhen kann, wissen Sie, dass dies niemals der Fall sein wird. Bewerten Sie die aktuellen Zinssätze für Festhypotheken, Ihre Erwartungen hinsichtlich Zinsänderungen und die Möglichkeit, dass sich Ihr bestehender ARM ändert, bevor Sie eine Refinanzierung aus einem ARM vornehmen.

Lassen Sie sich Ihr Eigenkapital auszahlen

Einige Hausbesitzer refinanzieren sich, um das Eigenkapital ihrer Häuser auszuzahlen, um eine Ausbildung, Renovierungen am Haus oder ein neues Unternehmen zu finanzieren.Obwohl dies bewundernswerte Einsatzmöglichkeiten sind, kann eine Cash-out-Refinanzierung riskant sein, wenn Ihr neues Unternehmen scheitert, Ihre Hausverbesserungen den Wert Ihres Hauses nicht steigern oder wenn Sie mit den Studiengebühren nicht Schritt halten können. In jedem dieser Fälle haben Sie Ihr Zuhause aufs Spiel gesetzt; Stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrer neuen Hypothek Schritt halten können.

Konsolidieren oder verschieben Sie Ihre Schulden 

Sie können auch Bargeld abheben, um hochverzinsliche Schulden zu konsolidieren. Wenn Sie einen soliden Plan zur Beseitigung toxischer Schulden haben, könnte diese Strategie funktionieren, insbesondere da die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen in der Regel viel niedriger sind als die Zinssätze für Kreditkarten. Aber wenn der Plan scheitert, denken Sie daran, dass Sie möglicherweise dem Risiko ausgesetzt sind, Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung zu verlieren oder Ihr Fahrzeug beschlagnahmt zu bekommen.

Wenn Sie unbesicherte Schulden mit einem besicherten Kredit refinanzieren, gehen Sie ein zusätzliches Risiko ein. Beispielsweise könnten Sie ein Eigenheimdarlehen nutzen, um Kreditkartenschulden abzubezahlen. Ja, Sie werden die Schulden mit einem niedrigeren Zinssatz abbezahlen, aber Sie haben auch Ihr Zuhause gefährdet. Wenn Sie mit Ihren Kreditkartenschulden in Verzug geraten, ist es unwahrscheinlich, dass das Kreditkartenunternehmen Ihr Haus zwangsvollstrecken kann. Sobald Sie Ihr Haus jedoch als Sicherheit für ein Hypothekendarlehen verpfänden, ist Ihr Haus ein Freiwild für die Bank.

Entfernen Sie einen Kreditnehmer aus dem Darlehen

Unabhängig davon, ob Sie sich scheiden lassen oder mit einem Verwandten oder Freund ein Haus gekauft haben, müssen Sie möglicherweise ändern, wer offiziell für die Zahlung der Hypothek verantwortlich ist. Die Refinanzierung Ihrer Hypothek ist ein günstiger Zeitpunkt, um zu ändern, welche Kreditnehmer im Darlehen aufgeführt sind. Beachten Sie, dass sich die Urkunde oder der Titel des Hauses nicht automatisch ändert, wenn die Hypothek aufgenommen wird. Daher müssen Sie möglicherweise auch einen Namen aus diesem Dokument entfernen. Stellen Sie sicher, dass die Abschlusskosten und andere mit einer Refinanzierung verbundene Kosten die Namensänderung wert sind.

Beseitigen Sie die FHA-Hypothekenversicherung

Wenn Sie mit einem FHA-Darlehen ein Haus kaufen, ist eine Hypothekenversicherung obligatorisch. Bei diesen Hypothekenversicherungsprämien (MIP) handelt es sich um Zahlungen, die Sie jeden Monat für die Laufzeit des Kredits leisten müssen, da diese Kredite mit sehr geringen Sicherheiten (nur 3,5 % Anzahlung) vergeben werden.Bei einem herkömmlichen Darlehen kann die gewöhnliche private Hypothekenversicherung (PMI) aufgehoben werden, sobald Sie ein bestimmtes Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben; Bei einem FHA-Darlehen müssen Sie jedoch in ein ganz anderes Darlehen umfinanzieren, wenn Sie keine Hypothekenversicherung mehr zahlen möchten.

Worauf Sie achten sollten

Wenn Sie denken, dass es an der Zeit ist, sich umzufinanzieren, prüfen Sie Folgendes:

  • Abschlusskosten, die die Kosten Ihres Darlehens erhöhen. Sie können alle Gewinne zunichtemachen, die Sie durch eine Senkung Ihres Zinssatzes erzielen würden. Es ist verlockend, diese Kosten in den Kreditsaldo einzubeziehen, aber möglicherweise ist es besser, sie aus eigener Tasche zu bezahlen, damit Sie nicht auch Zinsen dafür zahlen.
  • Vorfälligkeitsentschädigungen für den Kredit, den Sie umfinanzieren möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie die Möglichkeit haben, den Kredit vorzeitig abzubezahlen, wenn Sie dies wünschen.
  • Private Hypothekenversicherung, die erforderlich sein kann, wenn Ihr Haus an Wert verloren hat.
  • Ob Sie ein regressloses Darlehen in eine Regressschuld umwandeln. In diesem Fall besteht für Sie das Risiko, dass Ihr neuer Kreditgeber Ihren Lohn pfändet und im Falle einer Zwangsvollstreckung andere Maßnahmen gegen Sie ergreift.
  • Ob sich Ihr Eigenkapital ändert. Wenn Sie Bargeld abheben oder Ihrem Darlehenssaldo erhebliche Abschlusskosten hinzufügen, verringert sich Ihr Eigenkapital in Ihrer Immobilie. Wenn Sie jedoch nur einen Kredit durch einen anderen Kredit gleicher Höhe ersetzen, bleibt Ihr Eigenkapital gleich.

Bewerten Sie, ob Ihre Gründe für die Refinanzierung die möglichen Kosten überwiegen könnten. Wenn ja, können Sie eine grundlegende Breakeven-Analyse durchführen, um genau zu sehen, welche Kreditkonditionen Sie finden müssen, damit sich die neue Hypothek lohnt.

Alternativen zur Refinanzierung

Manchmal ist eine Refinanzierung nicht die beste Option – oder sie ist einfach nicht machbar.

Sie können dennoch einige Vorteile einer Refinanzierung nutzen, ohne den Prozess durchlaufen zu müssen. Wenn Sie beispielsweise Zinskosten sparen möchten, können Sie jeden Monat mehr als den erforderlichen Mindestbetrag zahlen. Sie werden Ihre Hypothek früher los und geben im Laufe Ihres Lebens weniger für Zinsen aus.

Wenn Ihr Ziel darin besteht, Ihre monatliche Hypothekenzahlung ohne Refinanzierung zu senken, können Sie Strategien wie die Abschaffung des PMI oder die Anfechtung Ihrer Grundsteuern ausprobieren.