Unabhängig davon, ob Sie sich in einer Zwangsvollstreckung befinden, sollten Sie einen Leerverkauf in Erwägung ziehen, wenn der Nettoerlös des Verkaufs Ihres Hauses nicht ausreicht, um Ihre bestehende(n) Hypothek(en) abzubezahlen. Viele Jahre lang gab es nur wenige Gründe, diesen Weg einzuschlagen, abgesehen davon, dass der Immobilienmakler eine Provision erhielt, aber die Zeiten haben sich geändert.
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Warum Agenten Leerverkäufe empfehlen
Es ist nicht ungewöhnlich, dass Leute sagen, dass Leerverkäufe Ihre Kreditwürdigkeit schützen, aber das stimmt nur teilweise. Ihre Kreditwürdigkeit sinkt, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten, und Experten sagen, dass Agenten, die dieses Mantra ohne Erklärung wiederholen, dies aus Unwissenheit oder Eigeninteresse tun. Es gibt jedoch eine Ausnahme. Wenn in Ihrer Kreditauskunft keine verspäteten Zahlungen (15 Tage oder mehr) vermerkt sind, bietet Fannie Mae Ihnen möglicherweise trotzdem einen Kredit für den Kauf eines anderen Hauses an. Allerdings sind die meisten Leute, die im Rahmen eines Leerverkaufs mit Fannie Mae verkaufen, mindestens 90 Tage in Verzug, sodass diese Ausnahme nicht gelten würde.
Der Hauptgrund dafür, dass Makler Verkäufer zu einem Leerverkauf ermutigen, besteht darin, dass Makler aus dem Erlös eines Leerverkaufs bezahlt werden, aber nicht bezahlt werden, wenn der Verkäufer das Haus durch Zwangsvollstreckung an die Bank verliert.Auch wenn das Haus nie unter einem Leerverkauf verkauft wird, erhält der Makler kostenlose Werbung (und neue Geschäfte) durch Beschilderung, Tage der offenen Tür, Marketing und die Veröffentlichung von Angeboten im Internet.
Vorteile bei Zwangsvollstreckung
Obwohl eine Zwangsvollstreckung für Verkäufer oft schmerzhaft und peinlich ist, gibt es dennoch Vorteile. Es müssen keine Hypothekenzahlungen geleistet werden, das Haus bleibt Ihnen, bis die Zwangsvollstreckung rechtskräftig ist – was Monate dauern kann –, es schlendern keine Fremden durch Ihr Haus und Banken geben manchmal Bargeld für Schlüssel nach der öffentlichen Versteigerung aus.
Nachteile der Zwangsvollstreckung
Abgesehen von den Verkäufern, die sich für den Kauf und die Kaution entscheiden, möchten nur wenige Menschen wirklich eine Zwangsvollstreckung erleben. Erinnerungen entstehen in einem Zuhause, und wenn man es verliert, können zukünftige Träume zunichte gemacht werden. Zu den Nachteilen von Zwangsvollstreckungen gehören, dass Ihnen das Recht auf Wohneigentum entzogen wird, an Ihrer Haustür eine Bekanntmachung über den öffentlichen Verkauf angebracht ist und Ihre Kreditwürdigkeit stark abstürzt, da eine Zwangsvollstreckung sieben Jahre lang in Ihrer Kreditauskunft verbleibt.Gemäß den Leerverkaufsrichtlinien von Fannie Mae könnten Sie sich innerhalb von zwei Jahren für einen neuen Kredit qualifizieren und so Ihr Leben schneller wieder aufbauen.
Vorteile für Leerverkäufe
Wenn Sie sich für einen Leerverkauf entscheiden, behalten Sie ein gewisses Maß an Würde in dem Wissen, dass Sie Ihr Haus verkauft haben, und erleiden nicht das soziale Stigma einer Zwangsvollstreckung. Sie müssen keine Hypothekenzahlungen leisten, es sei denn, Sie entscheiden sich dafür, und gemäß den Richtlinien von Fannie Mae sind Sie berechtigt, in zwei Jahren statt in fünf bis sieben Jahren ein weiteres Haus zu kaufen. Wenn Ihre Kreditauskunft keine verspäteten Zahlungen anzeigt, sind Sie gemäß den Richtlinien von Fannie Mae berechtigt, früher als Sie denken ein anderes Haus zu kaufen.
Nachteile eines Leerverkaufs
Zunächst einmal ist es frustrierend, darauf zu warten, dass die Bank auf ein Angebot reagiert. Sie werden persönliche Unterlagen wie Steuererklärungen, Bankkonten, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten prüfen und zusätzlich ein Härtefallschreiben von Ihnen verlangen wollen. Es gibt keine Garantie dafür, dass die Bank ein Leerverkaufsangebot annimmt.
Ein Leerverkauf könnte auch Ihre Kreditwürdigkeit ruinieren. Möglicherweise geschieht dies nicht sofort, aber früher oder später kann die Bank den Mangel den Kreditauskunfteien melden, es sei denn, die Bank hat ausdrücklich zugestimmt, den Mangel nicht zu melden, und der Mangel bleibt sieben Jahre lang in Ihrer Kreditauskunft.Immobilienmakler sollten Kunden, denen eine Zwangsvollstreckung droht, keine Rechtsberatung anbieten oder Verkäufern versichern, dass ihre Bonität nicht beeinträchtigt wird.
Für viele Verkäufer ist jedoch die Chance, in zwei Jahren ein weiteres Haus zu kaufen, der eigentliche Beweggrund für einen Leerverkauf. Einige Verkäufer qualifizieren sich unter bestimmten Bedingungen sofort für einen erneuten Kauf. Eine gute Kreditwürdigkeit kann eine schlechte Kreditwürdigkeit nach zwei Jahren ersetzen, auch wenn die Abwertung bestehen bleibt.
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