Geschichte, Arten und Auswirkungen von Hypotheken auf die Wirtschaft

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das den Kauf einer Immobilie ermöglicht, sei es Ihr Eigenheim oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie. Der Kreditgeber stellt das für den Kauf erforderliche Geld zur Verfügung, und der Kreditnehmer zahlt dieses Geld – zuzüglich Zinsen – in Raten zurück, normalerweise über einen Zeitraum von 15 bis 30 Jahren. Eine Hypothek ermöglicht es dem Kreditgeber auch, Ihr Eigentum zu pfänden, wenn Sie nicht alle Zahlungen fristgerecht leisten.

Geschichte der Hypotheken

Die Weltwirtschaftskrise

In den Jahren vor der Weltwirtschaftskrise handelte es sich bei Haushypotheken um Kredite mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren, die nur etwa 50 % des Wertes der Immobilie ausmachten. Der Kapitalbetrag war als Ballonzahlung fällig – eine große, einmalige Zahlung am Ende der Laufzeit. Diese Kredite könnten refinanziert werden.

Dann fielen die Immobilienpreise während der Depression um etwa 25 %, und Hausbesitzer konnten sich ihre Sonderzahlungen nicht leisten. Die Banken würden keine Refinanzierung zulassen. Im Jahr 1933 wurden jeden Tag etwa 1.000 Häuser zwangsversteigert.

Der New Deal

Als Teil seines größeren Wirtschaftsprogramms änderte Präsident Franklin D. Roosevelt im Rahmen des New Deal fünf kritische Bereiche im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau, um auf die Katastrophe zu reagieren:

1. Die Home Owner’s Loan Corporation kaufte 1 Million ausgefallene Hypotheken von Banken. Sie wurden auf langfristige Festhypotheken umgestellt und wieder eingeführt. 
2. Die Federal Housing Administration bot eine Hypothekenversicherung an.
3. Die Federal National Mortgage Association hat einen Sekundärmarkt für Hypotheken geschaffen.
4. Die Federal Deposit Insurance Corporation versicherte Bankeinlagen.
5. Das Glass-Steagall-Gesetz verbot Banken, Einlegergelder in riskante Unternehmungen wie die Börse zu investieren.

Diese Änderungen waren nicht als Wohneigentumspolitik gedacht, machten Wohneigentum aber dennoch erschwinglicher. Sie verlängerten die Laufzeit der Kredite, was die monatlichen Kosten senkte und eine Refinanzierung überflüssig machte. Die Banken finanzierten diese Hypotheken dank FDIC-versicherter Bankeinlagen.

Hilfe kommt von der VA

Das Hypothekenversicherungsprogramm des Department of Veterans Affairs senkte 1944 die Anzahlungen. Es ermutigte zurückkehrende Kriegsveteranen, die Häuser zu kaufen, die in den Vororten gebaut wurden. Dies beflügelte die wirtschaftliche Aktivität in der Wohnungsbaubranche. Vielen Dank an alle Bundesprogramme, Der Wohneigentumsanteil stieg von 43,6 % im Jahr 1940 auf 61,9 % im Jahr 1960.

Der enorme Einfluss von Ersparnissen und Krediten auf Hypotheken

Im Rahmen ihrer New-Deal-Gesetzgebung hat die Regierung eine neue Art von Versicherung für eine alte Art von Bank geschaffen – die Spar- und Kreditversicherung –, um diese neuen, längerfristigen Hypotheken auszugeben. Bis 1980 stammte die Hälfte aller Hypotheken von S&Ls.  Um diese Hypotheken zu finanzieren, waren diese kleinen Banken auf Sparkonten angewiesen, die den Kontoinhabern wettbewerbsfähige Zinssätze zahlten. Die Einlagen wurden von der Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC), einer FDIC für S&Ls, abgesichert. Die S&Ls blieben profitabel, indem sie niedrigere Zinssätze für Einlagen zahlten als für Hypotheken.

Die Wirtschaft der 1970er Jahre

Präsident Richard Nixon sorgte für eine galoppierende Inflation, indem er in den 1970er Jahren alle Verbindungen zwischen dem US-Dollar und dem Goldstandard abbrach. Banken verloren Einlagen, weil sie nicht in der Lage waren, die Zinsen anderer sicherer Anlagen wie Staatsanleihen oder Anlagen, die nicht durch Zinsobergrenzen unterlagen, wie etwa Geldmarktfonds, zu decken. Dies reduzierte die Finanzierung, die die Banken benötigten, um Hypotheken zu vergeben und Geld zu verdienen. 

Der Kongress verabschiedete das Garn-St. Deutsches Verwahrstellengesetz soll den Banken helfen. Dadurch konnten die Banken die Zinssätze erhöhen und die Kreditvergabestandards senken. Es ermöglichte S&Ls auch, Gewerbe- und Verbraucherkredite zu vergeben. Dies führte schließlich zur Spar- und Kreditkrise und zum Scheitern vieler S&Ls des Landes. 

So funktioniert eine Hypothek heute

Der Betrag, den Sie für den Kauf eines Eigenheims leihen, wird als Kapital bezeichnet. Die Bank leiht Ihnen in der Regel bis zu 90 % des Immobilienwertes. Den Rest müssen Sie durch eine Anzahlung begleichen.

Die Bank wird Ihnen das Geld nicht kostenlos leihen. Abhängig von der Art der Hypothek fallen Zinsen an.

Ihre monatliche Zahlung besteht aus einer Kombination aus Kapital und Zinsen. Sie zahlen die Hypothek ab, indem Sie Zahlungen an den Kapitalgeber leisten. Jedes Mal, wenn Sie eine Zahlung auf den Kapitalbetrag leisten, wird das Darlehen getilgt.

Mit der Tilgung der Hypothek steigt Ihr Eigenkapital an der Immobilie. Ihr Eigenkapital kann auch steigen, wenn der Wert Ihres Hauses im Laufe der Zeit steigt. Tatsächlich kann Ihr Eigenkapital in einem heißen Immobilienmarkt dramatisch steigen.

Stimmen Sie die Konditionen Ihrer Hypothek auf Ihre Situation und Bedürfnisse ab:

• Nehmen Sie die Option mit der niedrigsten Zahlung, wenn Sie nicht vorhaben, lange im Haus zu bleiben, und Sie nicht glauben, dass die Immobilienpreise in dieser Zeit steigen werden.
• Besorgen Sie sich ein Modell, mit dem Sie so viel Kapital bezahlen können, wie Sie sich leisten können, wenn Sie planen, längere Zeit in Ihrem Haus zu bleiben und glauben, dass die Hauspreise steigen werden.

Grundsteuern und Versicherungen

Banken erheben möglicherweise auch Grundsteuern und Versicherungsprämien und beziehen diese in Ihre monatliche Zahlung ein. Die Bank oder der Kreditdienstleister verwahrt diese auf einem Treuhandkonto und zahlt die Steuern und Versicherungen für Sie von diesem Konto, wenn sie fällig sind.

Die Bank berechnet Ihnen auch die Hypothekenversicherung, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % des Immobilienwerts beträgt. Sie können die Hypothekenversicherung abbrechen, wenn Ihr Eigenheim über 20 % oder mehr Eigenkapital verfügt.

Gemeinsame Hypotheken

Bei allen Hypotheken handelt es sich entweder um festverzinsliche oder variabel verzinsliche Darlehen. Sie sind auf Ihre persönlichen finanziellen Bedürfnisse zugeschnitten. Je weniger Sie jeden Monat zahlen, desto länger dauert die Abzahlung.

Festhypotheken

Die beliebteste Hypothekenart ist das herkömmliche 30-jährige Festzinsdarlehen. Es macht zwischen 70 % und 90 % aller Hypotheken seit 1999 aus.

Hypotheken mit variablem Zinssatz

Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten niedrigere Zinssätze und monatliche Zahlungen als Kredite mit festem Zinssatz.

FHA-Darlehen

Ein FHA-Darlehen wird von der Federal Housing Administration garantiert. Daher verlangen Banken nur eine Anzahlung von 3,5 %. Für diese Anzahlung können Sie Geschenke von anderen nutzen, es gibt jedoch einige Einschränkungen. Es kann keine Rückzahlung erwartet werden und die Quelle der Schenkung ist auf Familienmitglieder, enge Freunde sowie verschiedene Organisationen und Regierungsstellen beschränkt.

Sie müssen bei Ihrem Kreditgeber herausfinden, ob Sie für ein FHA-Darlehen in Frage kommen.

Zweithypotheken, Eigenheimdarlehen oder Kreditlinien

Sie können Ihr Eigenkapital mit einer zweiten Hypothek beleihen. Ein Eigenheimdarlehen ist ein einmaliges Darlehen, das Sie zusätzlich zu Ihrer ersten Hypothek begleichen.

Sie können eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC), ähnlich einer Kreditkarte, nutzen, indem Sie sich das, was Sie brauchen, dann leihen, wenn Sie es brauchen, und Zinsen auf den ausstehenden Betrag zahlen, den Sie geliehen haben, bis Sie den Kapitalbetrag zurückgezahlt haben.

Umkehrhypotheken

Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie auch Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen. Der Unterschied besteht darin, dass die Bank Sie jeden Monat bezahlt. Es wird nicht mit einer Rückzahlung gerechnet, bis Sie ausziehen oder sterben. Das Darlehen wird aus dem damaligen Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt.

Diese Kredite stehen nur Hausbesitzern ab 62 Jahren zur Verfügung.

Exotische und Subprime-Kredite

Subprime-Kreditgeber haben eine Vielzahl exotischer Kredite auf der Grundlage von Hypotheken mit variablem Zinssatz geschaffen. Sie zogen Kunden an, indem sie in den ersten Jahren niedrige „Teaser“-Tarife anboten. Diese können für Erstkreditnehmer gefährlich sein, denen möglicherweise nicht bewusst ist, dass ihre Zahlungen nach der anfänglichen Sweetheart-Phase dramatisch ansteigen werden. Zu den beliebtesten dieser Kredite gehören:

• Zinslose Kredite mit extrem niedrigen Raten, die in den ersten Jahren keine Reduzierung des Kapitals zur Folge haben
• Option ARM-Darlehen, bei denen Kreditnehmer wählen können, wie viel sie in den ersten fünf Jahren jeden Monat zahlen möchten
• Darlehen mit negativer Tilgung, bei denen sich der Kapitalbetrag jeden Monat erhöht und nur Zinsen berechnet werden
• Ultralange Festzinsdarlehen, bei denen es sich um herkömmliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 40 bis 50 Jahren handelt 
• Ballonkredite, die nach fünf bis sieben Jahren refinanziert oder vollständig abbezahlt werden müssen
• Kredite ohne Anzahlung, die es dem Kreditnehmer ermöglichen, für die Anzahlung einen weiteren Kredit aufzunehmen