Funds from Operations (FFO) ist ein Buchhaltungsbegriff, der sich auf die Cashflows bezieht, die durch die Geschäftstätigkeit eines Unternehmens generiert werden. In der Investmentbranche wird FFO häufig in Bezug auf die Cashflows eines Real Estate Investment Trust (REIT) verwendet. Die Berechnung der Mittel aus dem Betrieb eines REITs kann einem Anleger bei der Entscheidung helfen, ob er in ihn investieren sollte oder nicht.
Inhaltsverzeichnis
Berechnung der Mittel aus Betriebsabläufen
Immobilienunternehmen nutzen Funds from Operations (FFO) als Leistungsmaßstab, weshalb Anleger den FFO für den gleichen Zweck nutzen können, wenn sie einen REIT als Investition in Betracht ziehen. Alle Faktoren der FFO-Formel finden Sie in der Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens. Zu diesen Faktoren gehören Nettoeinkommen, Abschreibungen und Gewinne aus Immobilienverkäufen.
Hier ist die Formel für Funds from Operations:
FFO = Nettoeinkommen + Abschreibung + Amortisation – Gewinne aus Immobilienverkäufen
Die Rechnungslegungsvorschriften der allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätze (GAAP) erfordern, dass REITs ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Laufe der Zeit mithilfe einer der Standardabschreibungsmethoden abschreiben. Da es sich um eine nicht zahlungswirksame Transaktion handelt, muss sie zusammen mit etwaigen Abschreibungsaufwendungen wieder dem Nettoeinkommen hinzugefügt werden.
Auswahl der besten REITs mit FFO
Während Aktienanleger bei der Analyse von Aktien möglicherweise auf den Gewinn pro Aktie (EPS) oder ein Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) achten, achten REIT-Anleger auf den FFO. In beiden Fällen gibt es keine magische Zahl, nach der Sie suchen, aber Sie möchten eine Historie mit steigendem FFO für REITs sehen, genauso wie Sie auf vierteljährlicher Basis einen steigenden Gewinn pro Aktie für Aktien sehen möchten. Außerdem sollten Sie nach REITs suchen, deren FFO die Gewinnschätzungen der Analysten übertrifft.
REIT-Analysten und -Investoren haben zunehmend auf bereinigte Betriebsmittel (AFFO) geachtet, die wohl ein besserer Datenpunkt für die Vorhersage der Gesundheit eines REITs sind, genauer gesagt als Maß für die Fähigkeit des REITs, Bargeld zu generieren und Dividenden zu zahlen. Bei der AFFO-Berechnung werden alle wiederkehrenden Ausgaben, die aktiviert wurden, wie z. B. Projekte zur Gebäudeverbesserung, vom FFO abgezogen.
Glücklicherweise müssen Sie kein erfahrener REIT-Analyst sein oder einen Blick auf Gewinn- und Verlustrechnungen werfen, um den FFO oder AFFO für börsennotierte REITs zu ermitteln. Sie können die Arbeit den Experten überlassen und sich die Berechnungen einfach online selbst ansehen. Wenn Sie also Details zu einem großen REIT wie Prologis (PLD) oder Simon Property Group (SPG) finden möchten, können Sie einfach eine Google-Suche nach „Prologis FFO“ oder „Simon Realty AFFO“ durchführen und alle benötigten Zahlen erhalten.
Schauen Sie sich den REIT genauer an
Bevor Sie Anteile eines REITs ausschließlich auf der Grundlage seines FFO oder AFFO kaufen, achten Sie unbedingt auf den Preis. Obwohl FFO, AFFO und Rendite wichtige Kennzahlen für REIT-Investoren sind, möchten Sie nicht in einen renditestarken REIT einsteigen, der auf den ersten Blick gut aussieht, und dann einen starken Preisverfall erleben, weil zu viele Anleger Aktien gekauft haben, was den Preis zu stark in die Höhe getrieben hat, nur um dann eine große Korrektur einzuleiten.
Vor diesem Hintergrund sollte das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) eines REITs als weit entfernte zweite Messgröße bei der Bewertung eines REITs betrachtet werden. Der Gewinn pro Aktie (EPS) eines REITs wird im Vergleich zu herkömmlichen Aktien naturgemäß niedrig oder sogar negativ sein. Beispielsweise könnte eine Large-Cap-Aktie bei einem KGV von 17 teuer aussehen, während ein REIT erst dann teuer erscheint, wenn er 40 oder 50 überschreitet.
Das Fazit
Investieren Sie in erster Linie niemals in etwas, das Sie nicht verstehen. Die Bewertung von REITs kann leicht zu verstehen sein, wenn Sie sich mit der Mathematik und den Bewertungskennzahlen vertraut gemacht haben. Es gibt jedoch viele verschiedene Arten von REITs, wie z. B. Hypotheken-REITs, Gewerbeimmobilien-REITs und Wohnimmobilien-REITs, und jede hat ihre eigenen einzigartigen Eigenschaften, die sich von den anderen unterscheiden.
Eine gute Möglichkeit für viele Anleger, Zugang zum REIT-Markt zu erhalten, ist der Kauf von Exchange Traded Funds (ETFs) wie iShares Cohen & Steers REIT (ICF) und Vanguard REIT (VNQ). Diese ETFs bieten ein diversifiziertes Engagement in REITs und bieten die Erträge und das Wachstum, die Sie möglicherweise suchen, während gleichzeitig die Notwendigkeit von Recherchen und Analysen entfällt.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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