Fragen, die Sie einem Short-Sale-Agenten stellen sollten

Einer der Hauptgründe dafür, dass Leerverkäufe scheitern, liegt darin, dass es sich von Anfang an nie um wirklich qualifizierte Leerverkäufe handelte. Nur weil es wie ein Leerverkauf aussieht und wie ein Leerverkauf quakt, heißt das nicht, dass es ein Leerverkauf ist. Wenn Sie einen Leerverkauf planen, sollten Sie mit dem Makler sprechen. Bevor Sie ein Angebot schreiben, bitten Sie Ihren Makler zumindest, mit dem Listing-Makler zu sprechen. Bei Immobilienmaklern gibt es unterschiedliche Fähigkeiten und Ausbildungsniveaus. Sie sind nicht alle gleich.

Wie hoch ist Ihre Erfahrung im Leerverkauf?

Wenn Sie diese Frage stellen und sie anschließend klären, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass der Agent Ihnen antwortet, wenn er keinen anklagenden Ton in Ihrer Stimme hört. Sie möchten den Agenten nicht defensiv oder gegnerisch machen. Man kann sagen:„Wenn Sie dieses Haus kaufen würden, würden Sie sicher wissen wollen, dass die Person, die für den Erfolg dieses Leerverkaufs verantwortlich ist, Erfahrung darin hat, immer wieder Genehmigungen einzuholen.“

Wie viele Kreditgeber sind an diesem Leerverkauf beteiligt?

Der einfachste Leerverkauf ist nicht unbedingt ein Leerverkauf mit nur einem Kredit, da für diesen einen Kredit möglicherweise eine Hypothekenversicherung besteht. Wenn es bei einem Leerverkauf um zwei Kredite geht, können Sie relativ sicher sein, dass kein MI und keine MI-Genehmigung erforderlich sind. Einige Hypothekenversicherungsgesellschaften haben ihre Geschäftstätigkeit eingestellt, während andere hohe Verkäuferbeiträge verlangen, da die MI einen bestimmten Prozentsatz des Verlusts des Kreditgebers decken muss.

Was können Sie mir über den/die Kreditgeber sagen?

Die beste Antwort auf diese Frage ist, dass es sich um einen Wachovia-Leerverkauf handelt. Denn Leerverkäufe von Wachovia werden in der Regel innerhalb von zwei bis 14 Tagen genehmigt. Viele Banken wickeln Leerverkäufe auch über einen Online-Softwaredienst wie Equator ab, was die Reaktionszeit erheblich verkürzt und das Risiko eines Dokumentenverlusts verringert.

Handelt es sich um einen Leerverkauf von Fannie Mae, Freddie Mac oder einer anderen Art von Regierungsunternehmen?

Wenn der Leerverkauf unter das HAFA-Leerverkaufsprogramm fällt und der Prozess noch nicht begonnen hat, müssen Sie mit einer Verzögerung rechnen. Ein vorab genehmigter HAFA-Leerverkauf unterscheidet sich von einem regulären HAFA-Leerverkauf. Für Leerverkäufe von Freddie Mac und Fannie Mae gelten eigene Richtlinien, insbesondere wenn es sich um HAFA handelt. Ein FHA-Leerverkauf folgt einem anderen Verfahren.

Welche Art von Dokumentation haben Sie vom Verkäufer?

Idealerweise möchten Sie hören, dass der Verkäufer in einer finanziellen Notlage ist, obwohl ein kluger Leerverkäufer solche privaten und vertraulichen Informationen nicht mit Ihnen teilen wird. Sie möchten jedoch sicher sein, dass der Makler zusätzlich zum Härtefallbescheid zumindest über Steuererklärungen, Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen und W2s verfügt.

Wissen Sie, ob der Verkäufer mit einem Beitrag einverstanden ist oder ob ein Beitrag besprochen wurde?

Manchmal scheitern Leerverkäufe, weil den Verkäufern nicht klar war, dass möglicherweise ein Verkäuferbeitrag erforderlich sein könnte, und sie entweder nicht über das Geld verfügen oder sich weigern, daran teilzunehmen. In Staaten, die Urteile über Mängel zulassen, ist ein Beitrag des Verkäufers oft die einzige Möglichkeit, eine Haftungsfreistellung zu erhalten. Ohne eine Haftungsfreistellung haben manche Verkäufer kaum einen Grund, einen Leerverkauf abzuschließen.

Wie gehen Sie vor, nachdem der Verkäufer ein Angebot angenommen hat?

Die beste Antwort hier ist, dass der Makler das Angebot sowie das HUD und das Leerverkaufspaket sofort an die Bank sendet. Wenn der Makler sagt, dass er oder sie mit einem Manager Rücksprache halten muss oder der Makler nicht weiß, was als nächstes passiert, möchten Sie diesen Leerverkauf vielleicht überspringen.

Wie viele Angebote senden Sie an die Bank?

Auf diese Frage gibt es nur eine richtige Antwort, und diese Antwort ist das beste Angebot. Banken möchten nicht mehr als ein Angebot sehen. Erhält eine Bank ein zweites Angebot, kann es sein, dass die Bank das erste Angebot ablehnt. Es gibt Möglichkeiten, wie ein Verkäufer Ihren Leerverkaufsvertrag kündigen kann, wenn er dies wünscht, also fragen Sie danach.

Wie lange wird Ihrer Meinung nach die Freigabe für einen Leerverkauf dauern?

Es gibt keine Garantien außer bei vorab genehmigten HAFA-Leerverkäufen. Kein Makler kann einen bestimmten Zeitraum garantieren, aber viele sollten in der Lage sein, Ihnen aufgrund ihrer Erfahrung mit ähnlichen Arten von Leerverkäufen eine Schätzung des Zeitraums zu geben. Legen Sie im Voraus fest, wie lange Sie auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten werden.

Was erwarten Sie von einem Käufer?

Bei meinen Leerverkäufen erwarten wir beispielsweise, dass der Käufer die Anzahlung auf ein Treuhandkonto übergibt. Meine Verkäufer verlangen außerdem, dass der Käufer und der Käufervertreter nicht mehrere Angebote verfassen, und wir erhalten diese Zusage schriftlich. Käufer, die sich nicht daran halten wollen, sind für mich keine Käufer. Aber wie gesagt, jeder Agent ist anders. Finden Sie also heraus, was von Ihnen erwartet wird und ob Sie damit leben können.