Fehler, die Verkäufer bei der Auswahl eines Listenverkaufspreises machen

Wenn die meisten Hausverkäufer ehrlich zu sich selbst wären, würden sie erkennen, dass ihnen die Auswahl eines Listenpreises nicht anvertraut werden sollte, da sie, ganz offen gesagt, nicht im Immobiliengeschäft tätig sind. Auf der anderen Seite wäre es besser, einen Listenpreis zu wählen als Hausverkäufer, denn schließlich sind sie Eigentümer des Grundstücks und an dessen Wert beteiligt. Doch der Besitz eines Eigenheims und das Erkennen seines Werts auf dem freien Markt sind im Allgemeinen zwei völlig gegensätzliche Tatsachen.​

Was die Situation noch komplizierter macht, ist, dass viele Hausverkäufer einen Immobilienmakler auf der Grundlage des Maklers auswählen, der den höchsten Listenpreis vorschlägt, als ob der Makler irgendwie magische Kräfte hätte, das Haus für mehr Geld zu verkaufen als der Makler, der einen angemessenen Listenpreis vorschlägt. Verkäufer sind sich oft nicht darüber im Klaren, dass der Listenpreis, wenn man alles andere weglässt, ziemlich unerheblich und unwichtig ist. Der Listenpreis ist nur insoweit wichtig, als er einen potenziellen Hauskäufer anziehen oder abschrecken könnte. Dabei kommt es mehr auf den Verkaufspreis und den anschließenden Schätzwert an.

Fehler Nr. 1: Den Verkaufspreis danach richten, wie viel ein Verkäufer will oder braucht

Es spielt wirklich keine Rolle, wie viel ein Verkäufer glaubt, für das Haus zu bekommen, denn die Verkaufspreise basieren nicht auf den Bedürfnissen oder Wünschen des Verkäufers. Verkäufer passen sich entweder dem Markt an oder sie verkaufen kein Haus. Der Marktwert wird dadurch bestimmt, wie viel ein Käufer zu zahlen bereit ist und, wenn der Käufer auf eine Finanzierung angewiesen ist, um den Verkauf abzuschließen, wie viel das Haus nach Einschätzung des Gutachters wert ist. Was die Makler erhoffen oder was die Verkäufer wollen, macht in der realen Welt keinen Unterschied.

Fehler Nr. 2: Den Verkaufspreis auf den Listenpreis Ihres Nachbarn stützen

Menschen neigen dazu, sich eher an den Verkaufspreis eines Hauses zu erinnern, als es zum ersten Mal gelistet wurde, als an den Verkaufspreis bei Abschluss. Das Schild geht in den Garten, die Finger fliegen zur Tastatur und schon ist das Haus Ihres Nachbarn in seiner ganzen Pracht online – und das zu einem Preis, der weit über alles hinausgeht, was Sie sich jemals erhofft hatten. Allerdings können der Preis, zu dem das Haus angeboten wird, und der Preis, zu dem es letztendlich verkauft wird, sehr unterschiedlich sein.

Auf einem starken Verkäufermarkt könnte das Haus über dem Listenpreis verkauft werden. Auf einem Käufermarkt könnte das Haus unter dem Marktwert verkauft werden. Zu berücksichtigen sind auch der Zustand des Hauses, dessen Modernisierung oder deren Fehlen sowie Mängel, die bei einer Hausinspektion festgestellt wurden – alles Dinge, die sich auf den endgültigen Verkaufspreis auswirken können.

Hinweis: Die einzige Art von vergleichbarem Verkauf, die von Bedeutung ist, ist ein verkauftes Haus mit ähnlicher Größe, Konfiguration, ähnlichem Zustand und ähnlichem Standort. Und in der Regel verwendet ein Gutachter mindestens drei vergleichbare Verkäufe und bevorzugt sechs. Ein Nachbar kann ein Haus für eine Unmenge von Dollar anbieten, und wenn ja, hat das keinen Einfluss auf den tatsächlichen Wert.

Fehler Nr. 3: Den Verkaufspreis auf der Grundlage der durchschnittlichen Quadratmeterkosten festlegen

In einigen Gegenden des Landes sind einstöckige Häuser attraktiver als zwei- bis dreistöckige Häuser, und obwohl die Quadratmeterzahl dieser Häuser identisch sein könnte, könnte ein einstöckiges Haus zu höheren Kosten pro Quadratmeter verkauft werden.

Darüber hinaus fallen bei einem kleineren Haus in der Regel höhere Kosten pro Quadratmeter an als bei einem größeren Haus. Wenn alle Häuser in Ihrer Nachbarschaft zweistöckig sind und zu einem durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter verkauft werden, können Sie möglicherweise einen Wert auf der Grundlage der durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter schätzen, aber die Wahrscheinlichkeit ist, dass die Häuser unterschiedlich sind. Quadratfuß-Durchschnittswerte sind im Allgemeinen eine lockere Richtlinie.

Wie Immobilienmakler einen Listenpreis für Verkäufer schätzen

Manchmal fragen Immobilienmakler, wie viel andere Makler vorgeschlagen haben, und dann erhöht dieser Makler den Preis, um für den Verkäufer als attraktivere Option zu erscheinen. Wählen Sie einen Makler nicht nach dem höchsten Verkaufspreis aus. Wählen Sie einen Makler, der auf Integrität, Wissen, Erfahrung und der Fähigkeit basiert, Ihr Haus ohne großes Drama zu verkaufen.

Agenten könnten Ihnen eine Reihe von Verkaufspreisen nennen:

1. Der Preis, zu dem das Haus auf dem Markt angeboten werden sollte.
2. Der Verkaufspreis, den ein Käufer anbieten wird.
3. Der Preis, den ein Gutachter verwendet und zu dem eine Bank einen Kredit vergibt.

Wichtig ist, einen Preis festzulegen, der einen Käufer dazu verleitet, Ihr Haus persönlich zu besichtigen, was nicht unbedingt der Preis ist, zu dem es verkauft wird. Die Auswahl des richtigen Verkaufspreises sollte auf vergleichbaren Umsätzen und Marktbewegungen basieren und nichts anderes ist wichtig. 

Wenn der Markt die Erwartungen des Verkäufers nicht erfüllt, möchte der Verkäufer möglicherweise warten, bis sich der Markt in einer Linie befindet.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.