Es ist eine schreckliche Zeit, ein Haus zu kaufen, und das könnte noch eine Weile so bleiben

Hauskäufer, die mit hohen Hypothekenzinsen, hohen Preisen und dürftigen Verkaufsangeboten konfrontiert sind, können zu dem Schluss kommen, dass die Zeit für die Haussuche schlecht ist.

Doch ein potenzieller Käufer, Thomas Malone, macht trotzdem weiter mit der Haussuche, auch wenn er nicht damit rechnet, dass es bald besser wird. Malone ist Wirtschaftswissenschaftler beim Immobiliendatenunternehmen CoreLogic, wo er Wohnungstrends analysiert. Er geht davon aus, dass den Immobilienpreisen auf lange Sicht ein langsamer Rückgang oder eine Stagnation bevorsteht, sieht aber keinen Preisverfall in Sicht. Nennen Sie es einen „Stillstand“ und nicht den Absturz, auf den einige Käufer gehofft haben. Das sind schlechte Nachrichten für Käufer, die versuchen, die derzeit schlechten Marktbedingungen abzuwarten.

„Wir kennen die allgemeine Richtung des Marktes und können sie in groben Zügen beschreiben“, sagte Malone. „Aber den richtigen Zeitpunkt zu finden? Das bringt viel Glück.“

Allerdings variieren die Prognosen zur Entwicklung der Immobilienpreise. Pantheon Macroeconomics prognostiziert beispielsweise einen Absturz von 20 % oder mehr. Obwohl die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes ungewiss ist, besteht kaum ein Zweifel daran, dass es den Hauskäufern derzeit ziemlich schlecht geht.

Erstens sind die Hypothekenzinsen in den letzten Monaten in die Höhe geschossen, und ein Rückgang in den letzten Wochen hat den Schaden nicht vollständig behoben. Laut Freddie Mac lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek bei 6,49 % und damit fast doppelt so hoch wie zu Beginn des Jahres.

Obwohl die Zentralbank keine Zinssätze festlegt, beeinflussen ihre Maßnahmen den Anleihenmarkt, und Hypothekenzinsen tendieren dazu, sich in die gleiche Richtung zu bewegen wie 10-jährige Staatsanleihen. Diese steigen im Allgemeinen, wenn die Anleger wegen der Inflation nervöser werden und die Fed reagiert, um steigende Preise unter Kontrolle zu halten.

Auch die Preise steigen immer noch. Während die Immobilienpreise in den letzten drei Monaten leicht gesunken sind, beenden sie einen massiven Anstieg aus der Pandemie-Ära. Im Oktober waren die durchschnittlichen Immobilienpreise immer noch 41 % höher als im Februar 2020, wie Daten des S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index zeigen.

Diese beiden Faktoren haben zusammen dazu geführt, dass die Hypothekenzahlungen in die Höhe schnellen. Im Oktober betrug die typische Hypothekenzahlung für ein neu gekauftes Haus (ohne Versicherungen und Steuern) 2.012 US-Dollar, 629 US-Dollar mehr als zu Jahresbeginn, wie Daten der Mortgage Bankers Association zeigten.

Die große Frage für Hauskäufer: Ist es besser, auf eine Besserung zu warten oder einfach darauf zu warten und auf das Beste zu hoffen?

Einige Käufer hoffen möglicherweise auf eine Verbesserung der Situation. Aber jetzt einzusteigen könnte sinnvoller sein, als es zunächst scheint. Einerseits mögen die Preise zwar immer noch hoch sein, aber es gibt nicht den hektischen Wettbewerb, der während der Pandemie herrschte, als die Zinssätze auf ihrem Tiefpunkt waren. Während dieser Zeit standen Käufer rund um den Block Schlange für Tage der offenen Tür, verzichteten auf Besichtigungen und schrieben personalisierte Briefe, um die Möglichkeit zu haben, Häuser zu kaufen.

Und die hohen Hypothekenzinsen sind zwar abschreckend, aber abhängig von Ihrer finanziellen Situation möglicherweise kein entscheidender Faktor. Hauskäufer können sich irgendwann in der Zukunft auf einen niedrigeren Hypothekenzins umfinanzieren, wenn die Zinsen wieder sinken, wie es in der Vergangenheit nach Zinsspitzen immer der Fall war.

Darüber hinaus wird der lang erwartete Preisverfall möglicherweise nicht eintreten. Es gibt Kräfte, die dagegen arbeiten. Der wichtigste, sagte Malone, ist ein einzigartiger Vorteil, den US-Hausbesitzer bei der 30-jährigen Festhypothek genießen.

Hausbesitzer, die Hypothekenzinsen festlegten, als diese günstig waren, würden auf diese niedrigen monatlichen Raten verzichten, wenn sie ihre Häuser verkauften; Die typische monatliche Zahlung für ein neu gekauftes Haus betrug im September über 1.300 US-Dollar mehr als für das gleiche Haus, das zehn Jahre zuvor gekauft wurde. Mit anderen Worten: Langjährige Hausbesitzer haben allen Grund, dort zu bleiben.

„Die Menschen in diesen Häusern befinden sich in einer Situation, in der es ihnen durch den Umzug wahrscheinlich finanziell schlechter geht, also … ist es ein echter Anreiz, Ihr Haus zu verkaufen“, sagte Malone.

Aus diesem Grund ist die Nachfrage nach Eigenheimen zwar zurückgegangen, weil viele Käufer preislich vom Markt verdrängt wurden, das Angebot an Wohnraum ist jedoch nicht in einer Weise gestiegen, die zu einem dramatischen Preisverfall führen würde. Nach Angaben der National Association of Realtors standen im Oktober etwa 1,22 Millionen Häuser zum Verkauf, deutlich weniger als die 1,39 Millionen, die im Jahr 2019 normalerweise auf dem Markt waren.

Wenn diese Bedingungen anhalten, könnte der Immobilienmarkt auf absehbare Zeit ins Stocken geraten.

„Wenn Hauskäufer und -verkäufer unrealistische Erwartungen haben, könnten sie im kommenden Jahr in eine Pattsituation geraten“, sagten Ökonomen von Realtor.com letzte Woche in einer jährlichen Immobilienprognose. „Der Immobilienmarkt im Jahr 2023 könnte zu einem ‚Niemandsmarkt‘ werden, weder freundlich zu Käufern noch zu Verkäufern.“

Ob sich der Markt beruhigt, hängt weitgehend davon ab, was mit dem Krieg der Fed gegen die Inflation und dem Weg der Zinserhöhungen passiert, sagte Malone, und niemand könne sicher sein, wie sich das im kommenden Jahr auswirken wird.

„Wir befinden uns historisch gesehen wirklich auf Neuland und es ist unklar, was genau zu erwarten ist“, sagte er.

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