Unteragentur bezieht sich auf eine spezifische Kundenvertretungsbeziehung zwischen einem Immobilienmakler oder Immobilienmakler und einem anderen Immobilienmakler oder Immobilienmakler, der einen Käufer zum Kauf der Immobilie hinzuzieht.
Bei der Unteragentur arbeitet der Makler, der den Käufer vermittelt, tatsächlich für den Verkäufer als Unteragent des Listing-Maklers. Dies ist wichtig, da der mit dem Käufer zusammenarbeitende Makler tatsächlich dem Verkäufer und nicht dem Käufer treuhänderische Pflichten schuldet.
Diese Praxis ist in den meisten Bundesstaaten so gut wie ausgerottet, da Käuferagenturen immer häufiger eingesetzt werden und die Käufer einen Anwalt benötigen, der ihre Interessen bei der Transaktion vertritt. Da außerdem die Listing-Makler und ihre Verkäufer-Kunden für die Handlungen, Fehler und Unterlassungen des Submaklers verantwortlich gemacht werden, ist dies auf den meisten heutigen Immobilienmärkten nicht die gewünschte Situation.
Inhaltsverzeichnis
Update: Der aktuelle Stand der Repräsentation in der Branche
Immobiliengesetze sind landesspezifisch und es gibt Bereiche mit unterschiedlichen Gesetzen und Praktiken. In einigen Bereichen schließen beispielsweise Anwälte immer noch Transaktionen ab. Der Großteil des Folgenden beschreibt jedoch die Art und Weise, wie die Praxis derzeit in vielen Staaten funktioniert.
Unteragenturen werden einfach nicht mehr oft betrieben. Der Listing-Makler handelt nicht als Vertreter des Verkäufers und der Käufer wird nicht von jemandem vertreten, der Pflichten gegenüber dem Verkäufer hat. Im Folgenden sind einige Variationen der Darstellung aufgeführt.
Fast alle Staaten verlangen gegenüber dem Kunden oder potenziellen Kunden eine Offenlegung darüber, wie Sie als Makler ihn bei seiner Immobilientransaktion vertreten. Stellen Sie sicher, dass Sie die Regeln Ihres Staates und die verschiedenen Möglichkeiten verstehen, wie Sie der Vertreter des Kunden sein können. Ihre Pflichten und Pflichten gegenüber dem Mandanten variieren erheblich, je nachdem, welche Art der Vertretung Sie vertraglich vereinbart haben.
Vertreter des Verkäufers oder Vertreter des Käufers
Sie handeln tatsächlich als echter Agent, und in vielen Staaten muss dies ausdrücklich schriftlich festgelegt werden. Sie haben gegenüber Ihrem Verkäufer- oder Käuferkunden treuhänderische Pflichten:
- Loyalität: Sie müssen ausschließlich im besten Interesse Ihres Kunden handeln. Andere Interessen, auch solche des Maklers oder Vermittlers, können nicht vorrangig sein.
- Vertraulichkeit: Alle vertraulichen Kommunikationen zwischen Ihnen und Ihrem Kunden sowie vertrauliche Informationen müssen für immer vertraulich behandelt werden. Es bestehen Ausnahmen für gerichtliche Anordnungen.
- Offenlegung: Sie sind verpflichtet, Ihrem Käufer wesentliche Informationen über die Transaktion oder die Immobilie offenzulegen.
- Gehorsam: Sie können nichts Illegales tun, aber wenn es legal ist und Sie vom Kunden dazu aufgefordert werden, sollten Sie es tun.
- Angemessene Sorgfalt: Gehen Sie bei allen Arbeiten für den Kunden professionell vor und von Ihnen wird erwartet, dass Sie angemessene Sorgfalt walten lassen, um Ihre Aufgaben auf hochprofessionelle Weise zu erfüllen.
- Buchhaltung: Ordnungsgemäße Buchhaltung aller Gelder oder anderen Wertgegenstände, die Ihnen Ihr Kunde anvertraut.
Transaktionsmakler oder Vermittler
Da Agenturbeziehungen heutzutage selten sind, fungieren die meisten Makler und Agenten als Transaktionsmakler oder Transaktionsvermittler. Sie agieren nicht als Vermittler und es sind keine treuhänderischen Pflichten erforderlich. In Wirklichkeit werden Sie ohnehin die gleichen Loyalitäts-, Sorgfalts-, Offenlegungs- und Buchhaltungsleistungen erbringen. An Sie werden einfach nicht so hohe Ansprüche gestellt wie als Agent.
Erfüllungsgehilfenhaftung
Wenn Anwälte Käufer auf dem Markt sind, möchten sie NIEMALS, dass Sie als ihr Agent fungieren. Sie sehen, der Agent und der Kunde werden in mancher Hinsicht als eine Einheit betrachtet. Es handelt sich um eine erstklassige Beziehung, und der Kunde kann tatsächlich mit dem falschen Agenten in rechtliche Schwierigkeiten geraten.
Unter Erfüllungsgehilfenhaftung versteht man, dass der Kunde für die Handlungen des Maklers haftbar gemacht wird. Vorausgesetzt, dass nichts betrügerisch ist, aber wenn dem Makler ein schwerwiegender Fehler unterläuft, würde der Kunde genauso haftbar gemacht. Sie verstehen, warum kein Anwalt für Fehler eines Immobilienmaklers verantwortlich sein möchte.
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