Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilien-Leerverkaufsprozess

Holen Sie sich eine Immobilienbewertungsanalyse

Ein Kreditgeber wird einen Leerverkauf wahrscheinlich nicht genehmigen, wenn genügend Eigenkapital in der Immobilie vorhanden ist, um den Verkauf zu ermöglichen und bei stattdessen einer Zwangsvollstreckung zumindest die Gewinnschwelle zu erreichen. Der Hausbesitzer muss mit seinem Darlehen auf dem Kopf stehen – das heißt, er schuldet mehr für die Hypothek als der faire Marktwert des Hauses. 

Daher ist der erste Schritt entscheidend – der Wert des Hauses muss gleich zu Beginn ermittelt werden. 

Es ist einfacher, mit dem Kreditgeber eine Preisvereinbarung zu treffen, wenn der Wert des Hauses nahe am ausstehenden Hypothekensaldo liegt. Weniger als Swip Health ist auch immer machbar, aber der Erfolg wird unwahrscheinlich, wenn das Haus mehr wert ist. 

Bedenken Sie, dass der Kreditgeber einen Nachweis über den Wert verlangt. Ein Immobilienmakler kann eine vergleichende Marktanalyse (CPA) erstellen, oder ein Makler kann eine Maklerpreismeinung (BPO) abgeben. Eine professionelle Wertermittlung kann ein wirkungsvolles Hilfsmittel sein. Der Kreditgeber könnte auch einen eigenen Kredit anfordern. 

Holen Sie sich einen Härtebrief

Der Kreditgeber möchte mehr als nur einen Wert, bevor er einem Leerverkauf zustimmt. Es muss wissen, warum der Hausbesitzer verkaufen muss. Warum kann er nicht einfach dort weiterleben? 

Der Verkäufer muss daher ein Härtefallschreiben verfassen, in dem er die Gründe darlegt, aus denen er seine Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten kann. Das Verfassen dieses Schreibens sollte der zweite Schritt im Prozess sein und das Schreiben sollte überzeugend sein. Ohne sie wird der Leerverkauf nicht erfolgreich sein. 

Es muss überzeugend und vollständig sein. Der Kreditgeber muss sofort verstehen, dass sich der Verkäufer in einer Situation befindet, in der es sich entweder um einen Leerverkauf, eine Zwangsvollstreckung oder einen Konkurs handelt. Es ist unwahrscheinlich, dass die Not, in der er steckt, in naher Zukunft gelöst werden kann. Dabei kann es sich um Arbeitslosigkeit, Scheidung, den Tod des Ehepartners, eine schwere Krankheit oder einen nicht versicherten Schaden handeln. 

Je mehr Munition der Verkäufer hat, um den Kreditgeber davon zu überzeugen, dass er mit dem Rücken zur Wand steht, desto wahrscheinlicher ist es, dass er eine gute Antwort erhält. Er sollte Einzelheiten zu seinem Einkommen, anderen Vermögenswerten, die er möglicherweise besitzt, und allen Schulden, die er schuldet, angeben. Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass er sich nicht für einen weiteren Kredit qualifizieren kann, um ihn aufzuhalten, bis sich seine finanzielle Situation verbessert. Er besitzt keine Vermögenswerte, die er verkaufen könnte, um Geld zu beschaffen.

Es ist nicht schlecht, ein wenig Emotion hineinzuwerfen, aber versuchen Sie, den Brief auf eine Seite zu beschränken und wenn möglich dokumentierte Beweise für seine Aussagen beizufügen.

Kontaktieren Sie den Kreditgeber für einen Leerverkaufsantrag

Das ist nicht ganz so eindeutig, wie es sich anhört. Kreditgeber sprechen nicht mit Investoren, potenziellen Käufern oder Immobilienmaklern, es sei denn, sie werden zuvor vom Kreditnehmer oder Hausbesitzer dazu aufgefordert. Sie möchte die Zustimmung aller erforderlichen Parteien im Voraus und schriftlich einholen, bevor jemand den Kreditgeber kontaktiert. Anschließend kann sie diese Zustimmungen zusammen mit dem Antrag und dem Leerverkaufspaket einreichen.

Diese Einwilligungen ermöglichen es der Verlustminderungsabteilung des Kreditgebers, mit allen Beteiligten zusammenzuarbeiten und Optionen mit ihnen zu besprechen und letztendlich die Bedingungen des Kreditgebers zum Ausdruck zu bringen, falls der Leerverkauf tatsächlich zustande kommt. Bei Gewerbeimmobilien kann es sein, dass ein tatsächliches Treffen oder mehrere Treffen mit der Schadensminderungsabteilung anberaumt werden, um diese Details zu klären, bei Wohnimmobilien ist dies jedoch weniger wahrscheinlich.

Erwarten Sie keinen herzlichen Empfang, wenn Sie um eine Bewerbung zur Einleitung des Prozesses bitten. Im Allgemeinen sind Kreditgeber von Leerverkäufen nicht begeistert. Möglicherweise müssen Sie ihnen nachgehen und mehrere Anrufe tätigen, um den Antrag zu erhalten und fortzufahren. 

Bereiten Sie den Kaufvertrag vor

Der nächste Schritt besteht darin, ein seriöses Angebot auszuarbeiten – einen unterzeichneten Kaufvertrag oder Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Der Kreditgeber muss etwas Konkretes genehmigen … oder ablehnen.

Im Vertrag sollte klar und eindeutig festgelegt sein, dass der Deal von der Zustimmung des Kreditgebers abhängig ist. Möglicherweise möchten Sie auch eine Kopie des Listing-Vertrags beifügen, in der die dem Immobilienmakler beim Verkauf zustehende Provision aufgeführt ist, sowie ein Nachweis über die Kauffähigkeit des Käufers, beispielsweise ein Vorabgenehmigungsschreiben seines Kreditgebers oder ein Nachweis über Bareinlagen auf einem Konto. 

Oft ist auch eine eidesstattliche Erklärung erforderlich. Dies weist darauf hin, dass zwischen Käufer und Verkäufer keine bestehende Beziehung besteht, sodass der vorgeschlagene Verkaufspreis tatsächlich einen angemessenen Marktwert anzeigt. Der Hausbesitzer versucht nicht, dem Käufer zu helfen, indem er die Immobilie für einen Spottpreis verkauft. 

Stellen Sie gemeinsam das Leerverkaufspaket zusammen

Je umfassender Ihr Leerverkaufspaket ist, desto besser. Sammeln Sie alle gesammelten Informationen, kopieren Sie sie und reichen Sie sie beim Kreditgeber ein. 

Der Inhalt Ihrer Leerverkaufspräsentation sollte die Aussagen im Härtefallbrief untermauern. Bereiten Sie einen gründlichen und detaillierten Satz an Dokumenten und Finanzdaten vor, um die Behauptung zu untermauern, dass ein Leerverkauf eine gute Lösung für den Kreditgeber ist. Sie können Kontoauszüge, Einkommensnachweise (oder deren Fehlen), Nachweise über den Wert von Vermögenswerten, Kreditkarten- oder andere Kreditauszüge sowie Steuererklärungen verwenden. Weitere Beispiele sind der Nachweis eines Todesfalls in der Familie oder einer Krankheit. Stellen Sie sicher, dass Sie alles verwenden, was die im Brief dargelegten Informationen untermauert.  

Der CMA, BPO oder das Gutachten sollten darauf hinweisen, dass das Haus nicht für so viel oder mehr als das Leerverkaufsangebot auf dem aktuellen Markt verkauft werden wird. 

Der Loss Mitigator überprüft Ihr Leerverkaufspaket

Der Verlustminderer des Kreditgebers wertet Ihre Zahlen aus, wenn Sie ein umfassendes Leerverkaufspaket vorbereitet haben, und er wird einige eigene Zahlen sammeln. Sein Ziel ist es sicherzustellen, dass dies tatsächlich eine Situation ist, die am besten durch einen Leerverkauf gerettet werden kann. 

Er wird wahrscheinlich einen Eigentumsbericht erhalten, um sicherzustellen, dass keine anderen Grundpfandrechte an der Immobilie bestehen. Vielleicht möchte er sich mit dem Makler treffen, der das BPO bereitgestellt hat – ein weiterer Grund, warum diese Einverständniserklärungen so wichtig sind. 

Erwarten Sie nicht, dass der Milderer diesen Prozess überstürzt durchführt. Denken Sie daran, dass die Bank diesen Leerverkauf nicht so sehr will wie Käufer und Verkäufer. Es gibt wirklich keinen Anreiz für den Mitigator, die Überprüfung so schnell wie möglich abzuschließen. Einer oder beide am Leerverkauf beteiligte Agenten müssen in der Regel durch regelmäßige Telefonanrufe und Fragen den Überblick über diesen Teil des Prozesses behalten. 

Verhandeln Sie den Leerverkauf und fahren Sie mit dem Abschluss fort

Letztendlich wird nach der Schadensminderungsprüfung eines von vier Dingen passieren. Der Kreditgeber wird das Angebot genehmigen und ein Schreiben herausgeben, in dem er seine Geschäftsbedingungen darlegt, oder er lehnt das Angebot komplett ab. Es kann aber auch sein, dass das Angebot abgelehnt wird, wenn bestimmte Umstände vorliegen, die behoben werden können, und damit andeuten, dass es dem Geschäft zustimmen wird, wenn die Abhilfemaßnahmen eintreten.

Schließlich könnte der Kreditgeber überhaupt nichts unternehmen. Es ist akzeptabel, so lange herumzuhämmern, bis Sie eine klare Ablehnung oder zumindest eine endgültige Antwort erhalten. 

Wenn der Verkauf zustande kommt, sollte der Kreditgeber eine vorläufige Abrechnung ausstellen, in der das Abschlussdatum, alle Abschlusskosten und, wenn es mehrere Pfandgläubiger gibt, wie viel Geld jeder aus dem Verkauf erhalten soll, aufgeführt sind.

Wenn es keine anderen Pfandgläubiger gibt, kassiert der Kreditgeber bei Abschluss den gesamten Erlös. Der Verkäufer erhält kein Geld aus dem Deal. Denken Sie daran, dass sie per Definition immer noch einen Restbetrag des Darlehens für die leerverkaufte Immobilie schuldet.

Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass er eine Erklärung erhält, in der er nach Möglichkeit auf das Recht des Kreditgebers verzichtet, ein Schadensersatzurteil gegen ihn einzuleiten, wodurch er von jeglicher Haftung für die Rückzahlung des Hypothekensaldos nach dem Verkauf entbunden wird.