Investitionen in vermietete Immobilien erfordern viel Recherche, und das Verständnis, wie eine Immobilie aus der Vermietung Cashflow generiert, ist ein wichtiger Aspekt dieses Prozesses.
Eine einfache Cashflow-Rechnung kann das Potenzial von Mietimmobilien als Kapitalanlage veranschaulichen. Nehmen wir als Beispiel ein Vierfamilienhaus und gehen davon aus, dass alle vier Einheiten zur Vollzeitmiete vorgesehen sind. Sie haben Ihre Recherche durchgeführt und einen guten Kauf für die Immobilie getätigt.
Hier erfahren Sie, was Sie vom Cashflow aus einer Vermietung erwarten können.
Inhaltsverzeichnis
Beginnen Sie mit den Grundlagen
Der Kaufpreis der Immobilie betrug 325.000 US-Dollar. Sie haben 20 % – 65.000 US-Dollar – eingezahlt und 260.000 US-Dollar finanziert. Bei der Hypothek handelt es sich um ein 30-jähriges Darlehen mit einem Zinssatz von 6,5 % und einer Tilgungs-/Zinszahlung von 1.643 $ pro Monat.
Steuern und Versicherung betragen zum Zeitpunkt des Kaufs 3.600 US-Dollar pro Jahr oder 300 US-Dollar pro Monat, was einer Gesamtzahlung von 1.943 US-Dollar pro Monat entspricht.
Berechnung des Cashflows
Sie sehen eine stetige Mietnachfrage für diese Einheiten, die alle die meiste Zeit über bewohnt bleiben, aber wir kalkulieren aus Vorsichtsgründen mit einem Leerstands- und Zahlungsausfallrisiko von 6 %, um den tatsächlichen Cashflow zu antizipieren.
Die Einheiten sind alle identisch. Die Miete beträgt jeweils 900 US-Dollar im Monat.
Die Berechnung würde folgendermaßen aufschlüsseln:
- Die Bruttomieteinnahmen betragen 900 $ x 4 Einheiten x 12 Monate = 43.200 $ pro Jahr.
- Ihre Zahlungen betragen 1.943 $ x 12 Monate = 23.316 $ pro Jahr.
- Die Reparaturkosten des Vorbesitzers beliefen sich durchschnittlich auf 1.700 US-Dollar pro Jahr.
- Der Leerstand und der Kreditverlust werden auf 6 % der Mieten oder 2.592 US-Dollar pro Jahr geschätzt.
- Sie geben jedes Jahr etwa 400 US-Dollar für Sonstiges und Werbung aus und verwalten die Immobilie selbst.
Dies sind die grundlegenden operativen Elemente, die in die Cashflow-Berechnung einfließen. Mieteinnahmen abzüglich Leerstandsverluste abzüglich Zahlungen abzüglich Ausgaben ergeben Ihren Cashflow:
43.200 US-Dollar (Bruttomieteinnahmen) abzüglich 2.592 US-Dollar (Leerstandsfaktor) abzüglich 23.316 US-Dollar (Hypothek, Steuern und Versicherungen) abzüglich 2.100 US-Dollar (Reparaturen und Kosten) ergeben 15.192 US-Dollar. Dies entspricht einem positiven Cashflow von 1.266 US-Dollar pro Monat über einen Zeitraum von 12 Monaten.
Die Kosten können jedoch heikel sein, da einige nicht jeden Monat anfallen. Bleiben Sie auf der sicheren Seite, indem Sie sie mit einem realistischen Prozentsatz wie offene Stellen behandeln.
Cash on Cash investiert
Teilen Sie Ihre tatsächliche Barinvestition von 65.000 US-Dollar in die jährliche Barrendite auf, die 15.192 US-Dollar beträgt, um Ihre Rendite als „Bargeld für investiertes Geld“ zu analysieren. Dies entspricht einer Rendite von 23 % auf Ihr investiertes Geld. Es gibt nur wenige Investitionen, die eine solche Rendite abwerfen.
Der Cashflow kann fließend sein
Der Cashflow ist eine Funktion sehr vieler Inputs, und einer oder mehrere davon können das Szenario verändern und beschädigen oder verbessern. Einige werden vom Markt und der Wirtschaft beeinflusst.
Beispielsweise könnte ein großer lokaler Arbeitgeber schließen oder umziehen, sodass die Nachfrage nach Mietobjekten über Nacht einbricht. Dies ist etwas, das Sie nicht kontrollieren können, aber Sie können möglicherweise eine Katastrophe vermeiden, indem Sie sorgfältig auf die Gesundheit und Pläne der örtlichen Arbeitgeber achten.
Notiz
Sie sind wahrscheinlich in einer guten Verfassung, wenn die großen Arbeitgeber mit langfristigen Mietverträgen, die kürzlich erneuert wurden, profitabel sind.
Weitere Faktoren, auf die Sie keinen Einfluss haben, sind Immobiliensteuern und Sachversicherungen. Steuern und Prämien können steigen, wodurch die Betriebskosten steigen und das Betriebsergebnis und damit auch der Cashflow sinken. Aber diese negativen Faktoren können durch andere Faktoren ausgeglichen werden, über die Sie verfügenTunetwas Kontrolle haben.
Beispielsweise könnten Sie Möglichkeiten finden, die Marketing-, Verwaltungs- oder Wartungskosten zu senken. Sie können die Mieten erhöhen, wenn der Mietmarkt stark ist, aber das kann ein heikles Gleichgewicht sein, da es zu einem Anstieg der Leerstände führen könnte. Der Einkommensverlust durch mehr Leerstände kann die Gewinne aus höheren Mieten leicht zunichtemachen.
Andere Berechnungen
Dies ist keineswegs die einzige Möglichkeit, den Cashflow für eine Mietimmobilie zu berechnen, obwohl es möglicherweise die einfachste ist. Sie können auf dem Weg zu Ihrem Endergebnis zusätzliche Berechnungen einbeziehen.
Einige andere Methoden umfassen Steuereinsparungen, die Sie möglicherweise durch Immobilienbesitz erzielen, und wieder andere gliedern das Nettobetriebseinkommen separat auf. Aber diese einfache Formel sollte Ihnen einen klaren Vorsprung darüber verschaffen, was Sie vor einer Investition wissen müssen.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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