Eigentumstitel: Mieter in vollem Umfang

Abhängig von Ihren Zielen und persönlichen Umständen können Sie das Eigentum an einer Immobilie auf verschiedene Arten behalten. In einigen Bundesstaaten steht verheirateten Paaren ein Gesamtmietverhältnis (TBE) zur Verfügung.

Es istnursteht Ehepartnern und in einigen Rechtsordnungen auch Lebenspartnern zur Verfügung. Die Urkunde wird „fehlschlagen“ – sie kann gesetzlich nicht aufrechterhalten werden –, wenn Sie versuchen, eine solche Eigentumsvereinbarung mit jemandem einzugehen, mit dem Sie nicht verheiratet sind, oder wenn Ihr Staat diese Bestimmung für eingetragene Lebenspartnerschaften nicht anerkennt und Sie auf diese Weise mit Ihrem Partner das Eigentumsrecht behalten möchten.

Wenn ein Ehepaar einen Vermögenswert besitzt, ist das Gesamtmietverhältnis normalerweise nicht die Standardeigentumsform, es sei denn, es handelt sich bei der Immobilie um eine Immobilie. Diese Art von Eigentum kann auch für Bank- und Anlagekonten in Staaten verwendet werden, die dies zulassen.

Gemeinsame Elemente des FSME-Eigentums

Fünf Regeln regeln den FSME-Besitz. Diese Bedingungen werden als „Einheiten“ bezeichnet und müssen vorliegen, damit eine FSME-Urkunde gültig ist:

• Besitzeinheit:Ehegatten haben Miteigentum und Kontrolle über die Räumlichkeiten.
• Interesseneinheit:Das Eigentumsrecht eines Ehegatten ist nicht höher als das des anderen.
• Einheit des Titels:Beide Ehegatten erhalten mit derselben Urkunde das Eigentumsrecht an der Immobilie.
• Einheit der Zeit:Das Eigentum an der Immobilie muss von beiden Ehegatten gleichzeitig übernommen werden.
• Einheit der Ehe:In den meisten Staaten müssen Ehegatten zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs verheiratet sein. Einige Staaten erkennen zu diesem Zweck inländische Partnerschaften an. In einigen Bundesstaaten kann die Immobilie automatisch in eine TBE umgewandelt werden, wenn unverheiratete Partner sie erwerben und anschließend heiraten.

Mieter im Ganzen: Wem gehört was? 

Jeder Ehegatte ist alleiniger Eigentümer des gesamten Grundstücks und hat als Gesamtmieter die gemeinschaftliche Kontrolle darüber. Ehemann und Ehefrau werden als eine einzige juristische Person behandelt.

Diese Eigentumsform hindert Tom daran, die Immobilie zu verkaufen oder, in vielen Bundesstaaten, ohne Sues Mitarbeit und Zustimmung eine Hypothek oder ein anderes Pfandrecht darauf zu hinterlegen. 

FSME und Gläubiger

Die Gläubiger von Tom oder Sue können den Vermögenswert normalerweise nicht erreichen, zumindest nicht für Schulden, die nur auf einen ihrer Namen lauten. Wenn Tom wegen einer unbezahlten Schuld in Höhe von 50.000 US-Dollar verklagt wird, die er in seinem alleinigen Namen eingegangen ist, kann dieser Gläubiger den Verkauf der Immobilie nicht erzwingen oder ein Pfandrecht darauf erheben, da sie ebenfalls Sue gehört und Sue keine Vertragspartei der Schulden ist.

Natürlich ist die Immobilie ein faires Spiel für Schulden, die Sue und Tom möglicherweise gemeinsam aufgenommen haben, und auch Bundessteuerpfandrechte sind eine Ausnahme von der Regel.

Mieter haben in vollem Umfang ein Hinterbliebenenrecht 

Der überlebende Ehegatte wird mit dem Tod des anderen Ehegatten sofort Alleineigentümer der Immobilie. Es wird gesagt, dass der Besitz von FSME ein „Überlebensrecht“ mit sich bringt.

Das Vermögen geht außerhalb des Nachlasses auf den überlebenden Ehegatten über und nicht auf die Erben des verstorbenen Ehegatten oder gemäß den Bedingungen des Nachlassplans des Erblassers. Aufgrund dieser Hinterbliebenenregelung ist es einem Ehegatten tatsächlich nicht gestattet, TBE-Vermögen in einen Nachlassplan einzubeziehen.

Auch wenn beide Ehegatten gleichzeitig im Rahmen eines gemeinsamen Ereignisses sterben, unterliegt die Immobilie der Erbschaftserteilung.

FSME vs. Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht 

Das Eheerfordernis ist der entscheidende Unterschied zwischen einem TBE und einem gemeinsamen Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht. Die meisten anderen Bestimmungen sind gleich.

Für ein Gesamtmietverhältnis gibt es lediglich eine zusätzliche Voraussetzung: Die Miteigentümer müssen zum Zeitpunkt der Eigentumsübernahme rechtmäßig miteinander verheiratet sein und während der gesamten Besitzdauer miteinander verheiratet bleiben. 

Eine FSME-Situation bietet zudem einen zusätzlichen Schutz, den Mitmieter mit Hinterbliebenenrechten nicht teilen. Es ist keinem Ehegatten gestattet, Anteile an dem Vermögenswert auf einen Dritten zu übertragen. 

Gesamtmieter vs. Gesamtmieter

Eine TBE-Vereinbarung wandelt sich im Falle einer Scheidung der Ehegatten automatisch und kraft Gesetzes in ein Gemeinschaftsmietverhältnis um.

Das Gemeinschaftsmietverhältnis ist eine beliebte und weniger restriktive Eigentumsform. Gemeinsame Mieter können Eigentumsanteile in unterschiedlichen Prozentsätzen halten. Sie sind nicht unbedingt „gleiche“ Miteigentümer und müssen weder verheiratet noch miteinander verwandt sein.

Joe könnte 60 % besitzen, während Sally 40 % besitzt. Aber trotz dieser Eigentumsverhältnisse behalten Joe und Sally jeweils das Recht, das gesamte Gelände zu nutzen und zu genießen.

Mit dieser Eigentumsform sind keine Hinterbliebenenrechte verbunden. Jedem Mieter steht es frei, ohne Zustimmung seines Miteigentümers über seinen Grundstücksanteil zu verfügen oder ihn an einen Dritten zu übertragen. Wenn Joe seine 60-prozentige Eigentumsbeteiligung an Tom und Bill verkaufen würde, würde Sally einen gemeinsamen Mieter mit Tom und Bill finden, auch wenn ihr das nicht gefällt.

Welche Staaten beobachten diese Form des Mietverhältnisses? 

Die Hälfte aller Bundesstaaten – 25 plus der District of Columbia – erkennen Mietverhältnisse ab 2019 vollständig an, allerdings mit unterschiedlichen Regeln je nach Art der betreffenden Immobilie. 

Illinois, Indiana, Kentucky, Michigan, New York, North Carolina und Oregon behalten sich diese Eigentumsform nur für Immobilien vor. 

Die Bundesstaaten, die Mietverhältnisse in vollem Umfang für alle Arten von Immobilien anerkennen, sind Alaska, Arkansas, Delaware, Florida, Hawaii, Maryland, Massachusetts, Mississippi, Missouri, New Jersey, Oklahoma, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginia und Wyoming.

Ohio erkennt diese Eigentumsart nur für Urkunden an, die vor dem 4. April 1985 erstellt wurden. Eigentum, das nach diesem Datum erworben wurde, kann nicht auf diese Weise erworben werden.

Der District of Columbia überwacht außerdem die gesamten Mietverhältnisse für alle Immobilien.

Paare können ihre Gehöfte nur als Gesamtmieter in Illinois behalten. Sie können auf diese Weise keine Anlageimmobilien kaufen und betiteln.

Jeder gemeinsame Mietvertrag, den ein Ehemann und eine Ehefrau in Michigan eingehen, wird aufgrund ihrer Heirat automatisch zu einem TBE, und wenn sie die Immobilie vor der Ehe als Mitmieter besaßen, geht das Eigentum automatisch in TBE über, wenn sie heiraten.

HINWEIS: Landesgesetze können sich häufig ändern. Bitte wenden Sie sich an einen Anwalt, um die aktuellsten Ratschläge zu erhalten, wenn Sie erwägen, das Eigentumsrecht an Eigentum auf diese Weise zu behalten. Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen keine Rechtsberatung.