Die Vorteile einer Kreditänderung gegenüber einem Leerverkauf

ByDr. J. K. Hartmann
Ein Leerverkauf ist auf lange Sicht oft besser als eine Kreditmodifikation.
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Ob Sie eine Kreditänderung einem Leerverkauf vorziehen sollten, hängt unter anderem von Folgendem ab:

  • Ihre finanzielle Situation
  • Die Bereitschaft der Bank
  • Ihr Wunsch, Ihr Zuhause zu behalten

Noch komplizierter wird es, wenn die Bank sich weigert, den aktuellen Marktwert Ihres Hauses zu berücksichtigen. Wenn Sie Ihr Zuhause unabhängig vom Wert wirklich behalten möchten, ist eine Darlehensänderung möglicherweise die bessere Option.

Bedingungen einer Darlehensänderung

Das Ziel einer Darlehensänderung besteht darin, die Hypothekenzahlung eines Hausbesitzers zu reduzieren und diese Zahlung erschwinglich zu machen. Dies wird durch die Implementierung einer oder mehrerer der folgenden Maßnahmen erreicht:

  • Senkung des Zinssatzes
  • Verlängerung der Kreditlaufzeit
  • Adding unpaid interest to the principal balance
  • Reduzierung des Kapitalsaldos

Daten des Office of the Controller of the Currency (OCC), das die Nationalbanken reguliert, deuten darauf hin, dass viele Kreditänderungen den geschuldeten Kapitalsaldo nicht verringern.Vielleicht noch beunruhigender ist die Nachricht, dass eine große Anzahl von Kreditänderungen bald wieder in Verzug geraten.Es handelt sich oft nur um eine vorübergehende Lösung und nicht um eine langfristige Lösung.

Kreditänderungen können zu einer Erhöhung der Zahlung führen

Für Sie mag das bizarr klingen und im Widerspruch zu der eigentlichen Funktionsweise einer Kreditänderung stehen, aber nicht jede Bank bietet eine Kreditänderung an, die die Hypothekenzahlung eines Hausbesitzers senkt. Einige Banken bieten eine Kreditmodifikation an, die die Zahlung erhöht. Banknutzungsquoten, die häufig einen bestimmten Prozentsatz Ihres monatlichen Bruttoeinkommens begrenzen, um eine neue Hypothekenzahlung zu bestimmen. Wenn der Finanzbericht dies rechtfertigt, kann die Bank eine höhere Zahlung verlangen.

Vorübergehende Darlehensänderungen

Beachten Sie, dass einige Banken eine vorübergehende Kreditänderung anbieten. Dies bedeutet, dass eine Bank einer dauerhaften Kreditänderung nicht zustimmen wird, sondern stattdessen die folgenden Bedingungen anbieten kann:

  • Der Kapitalbetrag bleibt gleich.
  • Hauseigentümer werden gebeten, eine neue gekürzte Zahlung zu leisten.
  • Die Frist für die neue Zahlung wird auf 3 bis 6 Monate festgelegt.
  • Dies bedeutet, dass die Bank eine dauerhafte Darlehensänderung gewähren kann, wenn der Hausbesitzer die neuen Zahlungen während der Laufzeit der vorübergehenden Darlehensänderung pünktlich leistet.

Allerdings steht es der Bank am Ende der Laufzeit auch frei zu sagen:“Vielen Dank, dass Sie uns etwas Geld gegeben haben, aber Ihr Kredit ist jetzt in Verzug.” Und die Bank könnte mit der Zwangsvollstreckung fortfahren. Der Autor hat diese Geschichte von mehreren Kunden aus Sacramento gehört, die durch dieses Manöver zu einem Leerverkauf gezwungen wurden.

Leerverkäufe werden von Banken nicht gleichzeitig mit einer Kreditänderung abgewickelt

Die meisten Banken öffnen nicht zwei Dateien gleichzeitig. Sie müssen im Vorfeld entscheiden, ob Sie eine Kreditmodifikation oder einen Leerverkauf anstreben. Sie sollten dem einen oder anderen hinterherlaufen.

Eine Bank schließt eine ausstehende Leerverkaufstransaktion ab, wenn der Hausbesitzer später beschließt, eine Darlehensänderung zu beantragen. Die Bearbeitungszeit eines Leerverkaufs ist ungefähr gleich lang wie die einer Kreditänderung. Bei einigen Darlehensänderungen dauert es 3 bis 6 Monate, bis sie abgeschlossen sind.

Es ist unfair gegenüber einem Käufer, der in gutem Glauben ein Angebot für einen Leerverkauf abgegeben und sich bereit erklärt hat, auf die Genehmigung des Leerverkaufs zu warten, um dann festzustellen, dass die Verkäufer es sich anders überlegt haben und nun mitten im Leerverkauf eine Kreditänderung vornehmen möchten.

Wir raten Ihnen, Ihre Entscheidung zu treffen und dabei zu bleiben. Beauftragen Sie außerdem kein Unternehmen mit der Durchführung einer Kreditänderung, da Sie diese selbst beantragen können, ohne jemanden zu bezahlen. Viele Kreditänderungsunternehmen sind Betrüger.

Warum könnte ein Leerverkauf einer Kreditänderung vorgezogen werden?

Hausbesitzer, die lieber aus dem Wasser herauskommen möchten, ziehen es möglicherweise vor, einen Leerverkauf statt einer Kreditänderung durchzuführen. Ein Leerverkauf bedeutet, dass die Bank eine geringere Rückzahlung akzeptiert und den Kredit freigibt. Wenn Ihr Haus deutlich weniger wert ist als der geschuldete Betrag, kann es sinnvoller sein, einen Leerverkauf zu tätigen und von der Schuldenlast befreit zu werden. Hier sind weitere Faktoren zu berücksichtigen:

  • Wenn die Preise nach drei Jahren Aufrechterhaltung der Kreditwürdigkeit stabil bleiben, können sich Eigenheimbesitzer nach einem Leerverkauf mit einer Hypothek und einer bezahlbaren Zahlung für den Kauf eines weiteren Eigenheims qualifizieren.
  • Sowohl eine Kreditänderung als auch ein Leerverkauf können sich auf die Kreditwürdigkeit auswirken. Aber beide Lösungen sind im Allgemeinen besser als eine Zwangsvollstreckung.
  • Viele Darlehensänderungen erfordern eine Zahlung mit variablem Zinssatz, die nach Ablauf der ersten fünf Jahre mit Festzinszahlungen jedes Jahr steigen kann.
  • Bei den meisten Leerverkäufen, die der Autor in Sacramento verkauft, handelt es sich um Verkäufer, denen eine Kreditänderung verweigert wurde.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.