Der Besitz einer Mietimmobilie kann Bargeld und Steuervorteile bringen. Sie sollten über Mieteinnahmen nach direkten Ausgaben, Versicherungen und Grundsteuern verfügen und können einen Abschreibungsabzug vornehmen, um die Steuern auf diese Einnahmen auszugleichen. Dann gibt es noch den wichtigen Abzug der Hypothekenzinsen.
Die meisten Unternehmer teilen diese Steuervergünstigungen, die Feinheiten können jedoch zum Steuerzeitpunkt etwas abweichen. Eigentümer von Mietobjekten reichen Anhang E mit ihrer Steuererklärung ein, während die meisten selbstständigen Unternehmer Anhang C einreichen. Dies bedeutet, dass etwas andere Regeln gelten.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Der Besitz einer Mietimmobilie bietet zahlreiche Steuervorteile, darunter einen Abzug von Abschreibungen, Hypothekenzinsen und andere geschäftsbezogene Abzüge.
- Unter Mieteinnahmen versteht man alle Zahlungen, die Sie als Gegenleistung für die Nutzung einer Immobilie erhalten, die Sie besitzen.
- Das IRS behandelt Mieteinnahmen genauso wie normale Einnahmen.
- Mit einer 1031-Börse können Sie die Gewinne aus dem Verkauf einer Mietimmobilie übertragen, wenn Sie die Mittel für den Kauf einer anderen Mietimmobilie verwenden.
Was zählt als Mieteinnahmen?
Der erste Schritt zur Reduzierung Ihrer Mieteinnahmen aus steuerlichen Gründen besteht darin, genau zu verstehen, was Mieteinnahmen sind. Der Internal Revenue Service definiert darunter alle Zahlungen, die Sie als Gegenleistung für die Nutzung einer Immobilie erhalten, die Sie besitzen.
Dazu gehören monatliche Mietzahlungen, Mietrücktrittsgebühren, vom Mieter bezahlte Kosten sowie Kautionen, die Sie nicht an den Mieter zurückzahlen.Möglicherweise können Sie in Ihrem Mietvertrag die Kosten für bestimmte Reparaturen von der Kaution abziehen, wenn ein Mieter die Immobilie beschädigt. Der Betrag, den Sie von der Kaution einbehalten, wird in dem Jahr, in dem Sie ihn von der Kaution abziehen, zu Mieteinnahmen.
Dasselbe gilt, wenn es sich bei der Kaution um die erste oder letzte Monatsmiete handelt. Hierbei handelt es sich um meldepflichtiges Einkommen. Wenn Sie eine Kaution akzeptieren und diese während der gesamten Mietdauer unangetastet auf einem Treuhandkonto liegt, handelt es sich hierbei weder um Einnahmen noch um Zinsen, die die Kaution generiert. Die Zinsen liegen beim Mieter.
Der Hypothekenzinsabzug
Der Abzug der Hypothekenzinsen für Mietobjekte bietet erhebliche Steuervorteile. So funktioniert es anhand einer Beispielimmobilie, die für 325.000 $ mit einem Darlehen von 260.000 $ gekauft wurde.
Nehmen wir an, dass die für die Hypothek gezahlten Zinsen im ersten Jahr der Kreditlaufzeit etwa 16.000 US-Dollar betragen würden. Sollte dieser Eigentümer Mieteinnahmen von 36.000 US-Dollar haben, reduziert ein Abzug von 16.000 US-Dollar für die Hypothekenzinsen seine steuerpflichtigen Mieteinnahmen auf 20.000 US-Dollar – ein erheblicher Unterschied.
Der Internal Revenue Service unterstützt Vermieter effektiv dabei, ihre Immobilie zu behalten, solange sie an Wert gewinnt, und genießt gleichzeitig einen positiven Cashflow bei gleichzeitig geringerer Steuerschuld.
Abzugszinsen gelten nicht nur für Hypotheken. Alle Kredite, die Sie aufnehmen, können berechtigt sein (und sogar Zinsen auf Kreditkarten), sofern die damit verbundenen Kosten für andere Mietaktivitäten als den Kauf, den Bau und die Verbesserung Ihrer Mieteinheiten anfallen.
Sonstige abzugsfähige Ausgaben
Für sonstige Betriebsausgaben, die Ihnen im Rahmen des Betriebs Ihres Vermietungsunternehmens entstehen, können Sie einen Abzug geltend machen. Wenn Sie Anzeigen für Mieter schalten, können Sie diese Kosten absetzen. Wenn Sie für das Hosting oder eine Website Ihrer Immobilien bezahlen, können Sie diese Kosten ebenfalls abziehen.
Wartung und regelmäßige Reparaturen – jedoch keine größeren Arbeiten, die abgeschrieben werden müssen – sind steuerlich absetzbar, ebenso wie Ausgaben, wenn Sie zwischen Mietern wohnen, wie zum Beispiel Malerarbeiten. Sie können jedoch nicht die Kosten für tatsächliche Verbesserungen an Ihrer Immobilie abziehen, die ihren Marktwert erhöhen.
Wenn Sie professionelle Verwaltungsgesellschaften beauftragen oder einen Anwalt und Buchhalter für Dienstleistungen im Zusammenhang mit Ihren Immobilien bezahlen, ist dies abzugsfähig. Sie können sogar die Fahrtkosten für Fahrten zur Kontrolle Ihrer Immobilien abziehen, wenn Sie diese im Auge behalten.
Die IRS-Regel besagt, dass Ihre Ausgaben „normal“ und „notwendig“ sein müssen, um abzugsfähig zu sein. Das bedeutet, dass sie bei den meisten Vermietern anfallen und man ohne die Zahlung dieser Kosten wirklich nicht in Mietobjekte investieren könnte.
Der Abschreibungsabzug
Sie können auch eine Ausgabe abziehen, für die Sie eigentlich kein Geld ausgegeben haben. In vielen Fällen erlaubt Ihnen das IRS, den Wert einer Struktur, jedoch nicht des Grundstücks, über 27,5 Jahre abzuschreiben, wenn es sich um ein Mietobjekt handelt.
Nehmen wir an, Sie besitzen ein Miethaus, das Sie für 187.000 US-Dollar gekauft haben. Das Grundstück hat einen Wert von 37.000 US-Dollar, Ihr Bauwerk ist also 150.000 US-Dollar wert. Teilen Sie das durch 27,5 und Sie erhalten einen jährlichen Abschreibungsabzug von 5.455 $. Sie können daher jedes Jahr, in dem Sie das Gerät besitzen, 5.455 US-Dollar als Abschreibungsaufwand abziehen.
Wenn Sie an einer Immobilie Verbesserungen vornehmen oder Möbel oder Geräte hinzufügen, können Sie die Kosten durch Abschreibung abziehen. Verbesserungen sind wesentliche Verbesserungen einer Immobilie, wie z. B. der Anbau eines weiteren Schlafzimmers, der Einbau neuer Fenster oder die Errichtung eines neuen Daches. Reparaturen, die durchgeführt werden, um die Immobilie so zu erhalten, wie sie ist, werden als Mietkosten und nicht als Abschreibung abgezogen.
Natürlich kommt kein Geschenk von Uncle Sam ohne einen Fehler daher. Wenn Sie die Immobilie schließlich mit Gewinn verkaufen, müssen Sie möglicherweise einen Teil oder den gesamten Wertverlust zurückerhalten.
Notiz
Die Berechnung der Abschreibung kann kompliziert sein. Ziehen Sie in Betracht, einen erfahrenen Buchhalter um Hilfe zu bitten und sicherzustellen, dass Sie Ihre Steuervorteile optimal nutzen.
Die 1031 Tax-Deferred Exchange
Wenn Sie Aktien mit Gewinn verkaufen, schulden Sie den aktuellen Kapitalertragssteuersatz für das Jahr des Verkaufs. Das Gleiche gilt auch für die meisten anderen Anlagewerte – jedoch nicht für Immobilieninvestitionen.
Das IRS definiert Abschnitt 1031 oder „Ähnliche“ Börsen als den Fall, dass „Sie Immobilien, die geschäftlich genutzt oder als Kapitalanlage gehalten werden, ausschließlich gegen andere Geschäfts- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien desselben Typs tauschen“.
Die Regeln sind kompliziert, sodass Sie höchstwahrscheinlich einen Buchhalter oder ein 1031-Exchange-Unternehmen benötigen, um die genauen Details auf Ihre persönliche Situation anzuwenden. Wenn Sie jedoch den gesamten Gewinn aus dem Verkauf einer Mietimmobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums und nach bestimmten Richtlinien in eine andere Immobilie umwandeln, müssen Sie möglicherweise keinen Kapitalgewinn auf diesen Gewinn zahlen. Sie können Ihre Gewinne bis zum endgültigen Verkauf weitergeben.
Notiz
Immobilien gelten als gleichartig, wenn sie von gleicher Art oder gleicher Beschaffenheit sind, auch wenn sie sich in Qualität oder Güte unterscheiden.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Können Hypothekenzinsen für ein Mietobjekt abgezogen werden?
Ja, wenn Sie Mieteinnahmen aus einer Immobilie erzielen, sind Sie berechtigt, bestimmte Ausgaben abzuziehen, darunter Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Betriebskosten, Abschreibungen und Reparaturen.
Wie hoch besteuert der IRS Mieteinnahmen?
Alle Einkünfte, die Sie aus dem Besitz einer Mietimmobilie erzielen, werden vom IRS als normale Einkünfte behandelt. Mit anderen Worten: Ohne Sonderabzüge werden Ihnen auf Ihre Mieteinnahmen die gleichen Steuern berechnet wie auf Ihre Einkünfte aus einem Gehalt.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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