Die Komplexität des Verkaufs von 2 Häusern, um 1 Haus zu kaufen

Wenn einige ältere Paare heiraten oder sich für ein Zusammenleben entscheiden, besitzen sie möglicherweise jeweils ein Haus, das sie verkaufen müssen. Als sie ihr neues gemeinsames Leben beginnen, möchten sie es in einem gemeinsam gekauften Haus teilen.

Wenn ein Paar gerade dabei ist, zwei Häuser zu verkaufen, um eines zu kaufen, haben sie zunächst oft einen falschen Plan. Der Plan besteht normalerweise darin, ein Haus zu kaufen und anschließend die beiden anderen Häuser zu verkaufen. Dieser Plan macht logisch Sinn, aber für die meisten von uns funktioniert es nicht, zwei Häuser zu verkaufen, um ein Haus zu kaufen.

Hier sind zwei gängige Möglichkeiten, wie Paare ihre Häuser verkaufen können, um gemeinsam ein neues zu kaufen, sowie eine Erläuterung der Vor- und Nachteile jeder einzelnen Methode.

1. Zuerst kaufen, dann verkaufen

Das erste Problem bei einem solchen Plan besteht darin, sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Offensichtlich ist es viel einfacher, wenn zwei Verkäufer jeweils ein Haus verkaufen, mit der Absicht, als Paar gemeinsam ein Haus zu kaufen, und keine Finanzierung erforderlich ist.

Verkäufer mit geräumten Häusern oder Häusern mit genügend Eigenkapital, um Bargeld für den vollständigen Kauf eines Hauses zu generieren, haben mehr Freiheit, diese Option zu wählen. Die Realität ist jedoch, dass die meisten Menschen eine Hypothek aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, was bedeutet, dass die Parteien möglicherweise zusätzlich zur Hypothekenzahlung für zwei andere Häuser die Voraussetzungen für die Hypothek erfüllen müssen.

Nach Addition der neuen Hypothekenzahlung zu den beiden bestehenden Hypothekenzahlungen könnte dieses Verhältnis zum Einkommen dazu führen, dass beide Parteien nicht mehr in der Lage sind, sich zu qualifizieren.Kreditgeber verwenden Kennzahlen, bei denen es sich um prozentuale Beträge sowohl für das Front-End als auch für das Back-End handelt.

Probleme mit Front-End-Hypothekenquoten

Das Front-End-Verhältnis ist ein Prozentsatz der Hypothekenzahlungen im Verhältnis zum kombinierten monatlichen Bruttoeinkommen. Das Back-End-Verhältnis ist der Prozentsatz der Hypothekenzahlungen in Verbindung mit zusätzlichen Schulden wie Kreditkarten im Verhältnis zum gesamten monatlichen Bruttoeinkommen.

Wenn die Quoten zu hoch sind, sind die Parteien nicht berechtigt, alle drei Häuser gleichzeitig zu besitzen. „Aha“, könnte man sagen, aber die Parteien können diese Häuser in Mietwohnungen umwandeln und diese Mieteinnahmen zum Ausgleich der Hypothekenzahlungen verwenden, oder?

Dadurch würden sich zwar die Einnahmen erhöhen und die Quote sinken, doch wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich nicht zulassen, dass die Mieteinnahmen in die Berechnung einbezogen werden. Viele Kreditgeber befolgen strenge Richtlinien hinsichtlich der Dauer, die das Haus vermietet sein muss, um in einer Hypothekenberechnung für Mieteinnahmen in Frage zu kommen, und ein oder zwei Monate reichen möglicherweise nicht aus. Es ist jedoch möglich, dass Ihr Kreditgeber Ihre zukünftigen Mieteinnahmen mit 75 % der monatlich einzuziehenden Miete berechnet.

Probleme mit Anzahlungen

Das zweite Problem beim Kauf eines Hauses und anschließendem Verkauf von zwei Häusern besteht darin, dass Verkäufer wahrscheinlich ein bedingtes Angebot unterbreiten müssten, wenn die Anzahlung für das neue Haus aus dem Verkauf der beiden anderen Häuser stammt. Ein bedingtes Angebot bietet ihnen einen Ausweg, eine Möglichkeit, den Kauf zu stornieren, und viele Verkäufer mögen bedingte Angebote aus gutem Grund nicht, weil sie nicht immer sicher sind.

Wenn der Markt für bedingte Angebote nicht förderlich ist, könnte dies diese Strategie noch weiter erschweren. Auf einem Verkäufermarkt kann es beispielsweise ziemlich schwierig sein, bedingte Angebote anzunehmen. Wenn es sich bei dem beabsichtigten Kauf um ein äußerst begehrtes Haus handelt, kann es mehrere Angebote geben, und bedingte Angebote gewinnen in einer Situation mit mehreren Angeboten fast nie.

2. Zuerst verkaufen, dann kaufen

Ob ein Paar beide Häuser verkaufen müsste oder nur ein Haus, um Haushalte in einem neuen Zuhause zusammenzulegen, hängt wiederum von den Hypothekarquoten ab. Möglicherweise ist es möglich, nur ein Haus zu verkaufen, bevor ein neues Haus gekauft wird. Ein Hypothekengeber kann in dieser Situation am besten beraten.

Wenn es jedoch notwendig ist, beide Häuser zu verkaufen, bevor man ein neues Haus kauft, gibt es drei grundlegende Untermöglichkeiten:

• Verkaufen Sie bestehende Häuser mit einem Kontingentvertrag, der den Verkäufern eine bestimmte Zeitspanne einräumt, um ein neues Haus zu kaufen und einen Kaufvertrag abzuschließen.
• Verkaufen Sie bestehende Häuser mit einer Rückmietoption nach der Schließung, um den Verkäufern Zeit zu geben, ein neues Zuhause zum Kauf und Umzug zu finden.
• Verkaufen Sie beide Häuser, ziehen Sie woanders hin und machen Sie sich dann auf die Suche nach einem neuen Zuhause, wofür Sie zweimal umziehen müssen. Diese letzte Option ist aus finanzieller Sicht die beste, da ein Verkäufer keine Eventualverbindlichkeiten hätte und in einer stärkeren Position wäre, den Kauf eines neuen Hauses zu verhandeln. Aber realistisch gesehen wollen die meisten Menschen nicht zweimal umziehen. Einmal umzuziehen ist schwer genug.

Wenn sich Verkäufer dafür entscheiden, bedingte Angebote zu schreiben, und sie auf einem Verkäufermarkt verkaufen, ist es einfacher, einem Käufer die Bedingungen zu diktieren, als wenn sie auf einem Käufermarkt verkaufen. Auf einem Verkäufermarkt sind Käufer oft viel eher bereit, darauf zu warten, dass ein Verkäufer ein Haus zum Kauf findet, als umgekehrt. Dies ist eine sichere Möglichkeit für Verkäufer, den Kauf eines neuen Eigenheims zu planen, da für die Verkäufer kein Risiko besteht, wenn sie kein neues Eigenheim zum Kauf finden.

Der Nachteil besteht natürlich darin, dass die Verkäufer möglicherweise ihr Traumhaus finden und dann – aus verschiedenen Gründen, die vom Preis über den Zustand bis zur Lage reichen können – ihre bestehenden Häuser nicht verkaufen können. Der Verlust eines Traumhauses kann schmerzhaft sein. Ein erfahrener Immobilienmakler, der diese Art von Transaktionen abwickelt, sollte in der Lage sein, den Prozess zu unterstützen und reibungslos zu gestalten.