Die besten Immobilienberechnungen erklärt

Immobilieninvestoren nutzen eine Vielzahl mathematischer Tools, um die Wertentwicklung ihrer Immobilien sowohl vor als auch nach dem Kauf zu analysieren. Das Verständnis der Tools beginnt mit der Kenntnis der beteiligten Begriffe und ihrer Bedeutung für Ihr Endergebnis. 

Potenzielles Bruttoeinkommen (ggA)

Das potenzielle Bruttoeinkommen ist der Umsatz, den eine Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird, ohne Abzüge für erwartete Leerstände oder Kreditverluste. Es wird auch als geplantes Bruttoeinkommen bezeichnet. Es ist eine Zielzahl; Die tatsächliche Miete ist oft niedriger.

Die Berechnung des potenziellen Bruttoeinkommens ist recht einfach. Multiplizieren Sie einfach 12 Monate mit der erwarteten Gesamtmiete pro Monat. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, in dem die Mieteinheiten unterschiedliche Mieten haben, müssen Sie alle Mieten addieren.

Bruttobetriebseinkommen (GOI)

Bei der Berechnung des Bruttobetriebseinkommens handelt es sich um die PGI abzüglich der Verluste aufgrund von Leerstand und Nichtzahlung.

Zu den Kosten bei Leerstand von Einheiten gehören die Werbung für neue Mieter, kleinere Wartungsarbeiten, Neuanstriche und Sanierungsarbeiten sowie Verwaltungskosten für einen neuen Mietvertrag. Eine allgemeine Faustregel für eine etablierte Immobilie besteht darin, die Leerstandskosten auf 5 bis 10 % der Bruttomieteinnahmen zu schätzen.

Bruttomietmultiplikator (GRM)

Es handelt sich nicht um das genaueste Tool, aber der Bruttomietmultiplikator (GRM) kann Ihnen ein schnelles Vergleichstool bieten, mit dem Sie entscheiden können, ob Sie eine gründlichere Analyse einer Immobilie durchführen möchten.

Wenn Sie eine Mehrfamilienimmobilie kaufen, werden Sie möglicherweise feststellen, dass es in der Gegend viele zum Verkauf gibt. Mit der GRM-Berechnung können Sie schnell erkennen, welche davon Sie für weitere Recherchen ganz oben auf Ihre Liste setzen sollten.

Wenn der GRM im Vergleich zu anderen Mietobjekten in der Gegend sehr hoch ist, könnte das bedeuten, dass die Immobilie überteuert ist. Ein niedrigeres GRM bedeutet, dass die Tilgung Ihres Mietobjekts weniger Zeit in Anspruch nimmt.

Den GRM für kürzlich verkaufte Immobilien erhalten Sie, indem Sie den Marktwert der Immobilie durch das jährliche Bruttoeinkommen dividieren:

Marktwert / Jahresbruttoeinkommen = Bruttomietmultiplikator

Wenn beispielsweise ein Einfamilienhaus für 400.000 US-Dollar verkauft wird und die jährlichen Bruttomieteinnahmen darauf 24.000 US-Dollar (2.000 US-Dollar pro Monat) betragen, beträgt der GRM:

400.000 $ / 24.000 $ = 16,7

Nettobetriebsergebnis (NOI)

 Das Nettobetriebseinkommen ist das Bruttoeinkommen abzüglich der Summe aller zu berechnenden Betriebsausgaben wie Verwaltungs-, Reparatur- und Hausmeisterkosten. Bedenken Sie, dass es sich dabei nur um Betriebsausgaben handelt, nicht um Hypothekenzahlungen, Kapitalaufwendungen oder Abschreibungen.

Dennoch kann die Liste lang sein. Dazu gehören in der Regel die Kosten für Verwaltung, Werbung, Hausmeisterarbeiten, Wartung, Reparaturen, Rechtswesen und Buchhaltung. Eine gute Faustregel für die Reparaturkosten liegt bei etwa 5 %, setzt jedoch voraus, dass sich die Immobilie in einem weitgehend erstklassigen Zustand befindet – keine offensichtlichen, teuren Probleme. Andernfalls können Sie mit bis zu 20 % oder sogar mehr rechnen. 

Kapitalisierungszinssatz

Der Kapitalisierungssatz wird ermittelt, indem das Betriebseinkommen und die aktuellen Verkaufspreise für andere Immobilien herangezogen und diese dann auf die betreffende Immobilie angewendet werden, um den aktuellen Wert auf der Grundlage des Einkommens zu ermitteln. Es handelt sich um ein Tool, das von fast allen Gewerbe- und Wohnungsinvestoren sowie von Kreditgebern und anderen genutzt wird, die den Wert einer Immobilie anhand ihrer Einkommensströme berechnen und mit anderen Immobilien im gleichen Marktgebiet vergleichen möchten.

Sie können ihn ermitteln, indem Sie das Nettobetriebseinkommen durch den gesamten Immobilienpreis dividieren.Wenn der NOI 30.000 $ und der Preis 300.000 $ beträgt, würde die Gleichung wie folgt aussehen: 30.000 $ / 300.000 $ = 0,1 für einen Cap-Satz von 10 %. Das ist ziemlich gut. Viele Anleger streben einen Kapitalisierungssatz von 5 bis 10 % an. 

Cashflow vor Steuern (CFBT)

Nehmen Sie nun das Nettobetriebsergebnis und subtrahieren Sie die Investitionsausgaben sowie den Schuldendienst (Hypotheken).

Dadurch kommen Sie der tatsächlichen Nettorendite der Immobilie näher. Der Cashflow vor Steuern berücksichtigt alle Ausgabenposten, auch solche, die nicht aus eigener Tasche stammen. Jetzt können Sie sehen, welchen Cashflow Sie vor Berücksichtigung der Steuerverbindlichkeiten erhalten. 

Cashflow nach Steuern (CFAT)

Dieses hier ist einfach. Es handelt sich um CFBT abzüglich Steuern. Die CFAT-Berechnung geht auf den Kern dessen ein, was übrig bleibt, nachdem jeder seine Kürzungen erhalten hat, sogar Uncle Sam, und zwar unter Verwendung des Steuersatzrisikos des Eigentümers oder Investors.

Schuldendienstdeckungsquote (DSCR)

DSCR gibt an, ob eine Immobilie genügend Einkommen generiert, um die Hypothek zu bezahlen. Ermitteln Sie Ihren Schuldendienstdeckungsgrad, indem Sie Ihren NOI durch Ihren Schuldendienst dividieren. Wenn wir erneut den NOI-Wert von 30.000 US-Dollar verwenden, gehen wir davon aus, dass Ihr Schuldendienst 25.000 US-Dollar pro Jahr beträgt. Sie haben eine Schuldendienstquote von 1,2. 

Die Finanzierung – oder das Fehlen einer solchen – hängt von dieser Zahl ab. Ein Verhältnis unter 1,0 bedeutet, dass Sie höchstwahrscheinlich jeden Monat Geld verlieren werden. Ein DSCR von 0,95 bedeutet beispielsweise, dass nur genug Einkommen vorhanden ist, um 95 % der jährlichen Schuldenzahlungen zu bezahlen. Kreditgeber sind mit Quoten von 1,2 oder mehr zufriedener und werden Kredite wahrscheinlich nicht zu Quoten vergeben, die darunter liegen.

Breakeven-Verhältnis

Die Breakeven-Ratio vergleicht die Bruttoeinnahmen der Immobilie mit ihren Gesamtausgaben. Um es zu berechnen, addieren Sie den Schuldendienst zu den Betriebsausgaben, subtrahieren Sie das für Rücklagen vorgesehene Geld und dividieren Sie es durch das Betriebseinkommen, um Ihre Breakeven-Quote zu erhalten.

Dieses Verhältnis ist auch bei Kreditgebern beliebt. Sie möchten wissen, wann die Immobilie alle Betriebskosten bezahlt hat und für den Rest des Jahres Gewinne erwirtschaftet. Eine Quote unter 85 % gilt als gut, die Anforderungen der Kreditgeber variieren jedoch und können von der Art der Immobilie abhängen.

All diese Tools können den Unterschied zwischen einer soliden Investition und einem bargeldraubenden Albtraum ausmachen. Es ist niemals ratsam, einzusteigen, ohne zumindest ein paar Berechnungen durchzuführen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)