Die Auswirkungen von Immobilien auf die US-Wirtschaft

Immobilien spielen eine wesentliche Rolle in der US-Wirtschaft. Wohnimmobilien bieten Wohnraum für Familien. Für viele Amerikaner ist es die größte Quelle für Wohlstand und Ersparnisse. Gewerbeimmobilien, zu denen auch Mehrfamilienhäuser gehören, schaffen Arbeitsplätze und Flächen für Einzelhandel, Büros und Produktion. Immobiliengeschäfte und -investitionen stellen eine Einnahmequelle für Millionen dar.

Im Jahr 2018 trug der Immobilienbau 1,15 Billionen US-Dollar zur Wirtschaftsleistung des Landes bei. Das sind 6,2 % des US-Bruttoinlandsprodukts. Das ist mehr als die 1,13 Billionen US-Dollar im Jahr 2017, aber immer noch weniger als der Höchstwert von 1,19 Billionen US-Dollar im Jahr 2006. Damals machte der Immobilienbau einen beachtlichen Anteil von 8,9 % des BIP aus.

Der Immobilienbau ist arbeitsintensiv und ein wichtiger Faktor bei der Schaffung von Arbeitsplätzen. Der Rückgang im Wohnungsbau trug wesentlich zur hohen Arbeitslosenquote während der Rezession bei.

Der Welleneffekt von Immobilien

Der Bausektor ist der einzige Teil des Immobiliensektors, der am BIP gemessen wird. Aber Immobilien beeinflussen viele andere Bereiche des wirtschaftlichen Wohlergehens, die nicht gemessen werden. Beispielsweise führt ein Rückgang der Immobilienverkäufe letztendlich zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dadurch sinkt der Wert aller Häuser, unabhängig davon, ob die Eigentümer aktiv verkaufen oder nicht. Dadurch wird die Anzahl der Eigenheimkredite reduziert, die den Eigentümern zur Verfügung stehen. Dies reduziert letztendlich die Verbraucherausgaben, da mehr Geld der Hausbesitzer für Hausprojekte gebunden ist.

Fast 70 % der US-Wirtschaft basieren auf dem persönlichen Konsum. Eine Reduzierung der Konsumausgaben trägt zu einer Abwärtsspirale in der Wirtschaft bei. Dies führt zu einem weiteren Rückgang der Beschäftigung, des Einkommens und der Konsumausgaben. Wenn die Federal Reserve nicht eingreift und die Zinsen senkt, könnte das Land in eine Rezession geraten. Die einzig gute Nachricht an niedrigeren Immobilienpreisen ist, dass sie die Wahrscheinlichkeit einer Inflation verringern.

Immobilien und die Rezession 2008

Es gibt kein besseres Beispiel für die Auswirkungen von Immobilien auf die Wirtschaft als die Finanzkrise von 2008. Zunächst lösten fallende Immobilienpreise den Abschwung aus, aber nur wenige waren sich dessen damals bewusst. Nach Angaben der National Association of Realtors war der Durchschnittspreis eines bestehenden Einfamilienhauses im Juli 2007 um 4 % gegenüber seinem Höchststand im Oktober 2005 gesunken. Aber Ökonomen waren sich nicht einig darüber, wie schlimm das war. Die Definitionen von Rezession, Bärenmarkt und Börsenkorrektur sind gut standardisiert, das Gleiche gilt jedoch nicht für den Immobilienmarkt.

Zum Vergleich: Viele verglichen es mit dem Rückgang um 24 % während der Weltwirtschaftskrise von 1929. Sie verglichen es auch mit dem Rückgang zwischen 22 % und 40 % in Ölfördergebieten in den frühen 1980er Jahren. Nach diesen Maßstäben war der Einbruch kaum nennenswert.

Der Absturz nahm jedoch schnell Fahrt auf. Einige Wirtschaftsstudien haben gezeigt, dass ein Rückgang der Immobilienpreise zwischen 10 % und 15 % ausreicht, um das Eigenkapital des Hausbesitzers zu vernichten. Dies geschah bereits 2007 in einigen Gemeinden in Florida, Nevada und Louisiana.

Tod durch Derivate

Fast die Hälfte der zwischen 2005 und 2007 vergebenen Kredite waren Subprime-Kredite. Dies bedeutete, dass die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls bei Käufern höher war. Das eigentliche Problem bestand darin, dass Banken diese Hypotheken zur Finanzierung von Derivaten im Wert von Billionen Dollar nutzten. Banken haben die Subprime-Hypotheken in diese hypothekenbesicherten Wertpapiere umgewandelt. Sie verkauften sie als sichere Anlagen an Pensionsfonds, Unternehmen und Rentner. Sie galten durch ein neues Versicherungsprodukt namens Credit Default Swaps als „abgesichert“ gegen Zahlungsausfälle. Der größte Emittent war American International Group Inc. 

Als Kreditnehmer ausfielen, hatten die hypothekenbesicherten Wertpapiere einen fragwürdigen Wert. Daraufhin versuchten so viele Anleger, ihre Credit Default Swaps auszuüben, dass AIG kein Geld mehr hatte. Es drohte der Zahlungsausfall. Die Federal Reserve musste es retten.

Banken wie Bear Stearns und Lehman Brothers, die viele hypothekenbesicherte Wertpapiere in ihren Büchern hatten, wurden von anderen Banken gemieden. Da sie kein Geld für den Betrieb ihrer Geschäfte hatten, wandten sie sich hilfesuchend an die Fed. Für den ersten fand die Fed einen Käufer, für den zweiten jedoch keinen. Die Insolvenz von Lehman Brothers löste offiziell die Finanzkrise 2008 aus. 

Droht ein weiterer Absturz?

Eine Mehrheit der Amerikaner glaubt, dass der Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren zusammenbrechen wird. Sie gehen davon aus, dass die Immobilienpreise stagnieren und die Fed beginnt, die Zinsen zu senken. Für sie sieht es aus wie eine Blase, die nur darauf wartet, zu platzen.

Es gibt jedoch viele Unterschiede zwischen dem aktuellen Immobilienmarkt und dem Markt von 2005. Beispielsweise machen Subprime-Kredite einen geringeren Anteil am Hypothekenmarkt aus (obwohl sie unter dem Namen „Nonprime-Kredite“ wieder wachsen). Im Jahr 2005 trugen sie 20 % bei. Außerdem haben die Banken die Kreditvergabestandards erhöht. Hausverwalter müssen zwischen 20 % und 45 % der Kosten eines Hauses decken. Während der Subprime-Krise brauchten sie 20 % oder weniger. 

Am wichtigsten ist, dass Hausbesitzer nicht so viel Eigenkapital aus ihren Häusern ziehen. Das Eigenheimkapital stieg 2006 auf 85 Milliarden US-Dollar. Im Jahr 2010 brach es auf weniger als 10 Milliarden US-Dollar ein und blieb dort bis 2015. Bis 2017 war es nur noch auf 14 Milliarden US-Dollar gestiegen. Ein wichtiger Grund dafür ist, dass weniger Menschen Insolvenz anmelden. Im Jahr 2016 meldeten lediglich 770.846 Unternehmen Insolvenz an. Im Jahr 2010 waren es 1,5 Millionen Menschen. Einige Ökonomen führen dies auf Obamacare zurück. Da jetzt mehr Menschen versichert sind, ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass sie mit Arztrechnungen überlastet werden. Diese Unterschiede machen einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes weniger wahrscheinlich.