Die 3 Grundtypen eines Leerverkaufs

ByDr. J. K. Hartmann

Fragen Sie einige Immobilienmakler nach einer bestimmten Art von Leerverkauf und wundern Sie sich nicht, wenn sie mit dem Zeigefinger ein Kreuz machen und zischend zurückweichen. Nicht jeder Immobilienmakler möchte einen Leerverkauf in Angriff nehmen. Einige Makler haben keine Erfahrung und andere möchten aufgrund der vielen Horrorgeschichten, die sie über bestimmte Arten von Leerverkäufen gehört haben, keine Erfahrungen sammeln.

Ein paar schlechte Leerverkäufer können den Leerverkaufs-Apfel für alle anderen durcheinander bringen. Nicht alle Leerverkäufe sind schrecklich. Einige Leerverkäufe sind viel einfacher als andere. Die Komplexität hängt jedoch in der Regel von der Art des Leerverkaufs ab.

Die Art des Leerverkaufs, mit dem Sie konfrontiert werden könnten – ob Sie kaufen oder verkaufen – hängt fast ausschließlich von der Art der Hypothek ab, die für die betreffende Immobilie gesichert ist. Die Auswirkungen dieser Art von Darlehen hängen von den staatlichen Gesetzen ab. Ein Leerverkauf in Kalifornien unterscheidet sich beispielsweise von einem Leerverkauf in Florida, weil dort andere Gesetze gelten.

Die 3 Arten von Leerverkaufskrediten

Wie ein Kreditgeber auf eine Leerverkaufsanfrage reagiert, hängt von der Art des Kredits ab. Es gibt drei grundlegende Arten von Darlehen, die sich auf einen Leerverkauf auswirken, insbesondere in Treuhandstaaten wie Kalifornien und Arizona.

  • Kaufgelddarlehen: Ein Kaufkredit ist ein Kredit, der für den Kauf eines Eigenheims aufgenommen wird. Es handelt sich nicht um einen Hartgeldkredit. Es kann sich um einen Kredit oder um zwei Kredite handeln. Kaufkredite für Eigennutzer bieten in der Regel die besten Zinssätze. In einigen Bundesstaaten besteht für Kaufkredite kein Rückgriffsrecht.
  • Zins- und Laufzeitrefinanzierung: Diese Art der Hypothek wird allgemein als Hartgeldkredit bezeichnet. Es handelt sich um ein Darlehen, das ein Hausbesitzer nach dem Kauf des Hauses und dem Abschluss des Verkaufs aufnimmt. Mit anderen Worten: Es handelt sich nicht um einen Kaufkredit. Der Erlös dieser Art von Darlehen wird zur Tilgung des bestehenden Darlehens verwendet, in der Regel zu einem günstigeren Zinssatz und/oder einer günstigeren Laufzeit. Es kann sich um einen Kredit oder um zwei Kredite handeln.
  • Cash-out-Refinanzierung oder Eigenheimkapital: Bei dieser Art der Hypothek handelt es sich ebenfalls um einen Hartgeldkredit. Dies ist im Grunde die schlechteste Kreditart, die es gibt. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer das Haus für Bargeld angezapft hat und dieses Bargeld nach eigenem Ermessen des Kreditnehmers verwendet hat. Die Zwecke einer Cashout-Refinanzierung variieren und reichen von der Finanzierung einer Hochschulausbildung oder medizinischer Notdienste bis hin zu leichtfertigeren Ausgaben wie der Bezahlung eines Europaurlaubs oder dem Kauf eines Motorboots. Bei einer Cashout-Refinanzierung handelt es sich in der Regel um ein Darlehen an erster Stelle; wohingegen ein Eigenheimdarlehen in seiner Gesamtheit die Form eines nachrangigen Darlehens annehmen könnte.

Wie Leerverkaufsbanken mit den drei Arten von Leerverkäufen umgehen

Beachten Sie zunächst, dass alle Banken unterschiedlich sind. Jeder Leerverkauf ist einzigartig. Banken lassen sich von ihren Investoren und ihren Kauf- und Verkaufsverträgen (PSAs) leiten. Die Art des Kredits, den die Bank zu vergeben hat, bestimmt jedoch in der Regel, wie die Bank reagieren wird. Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, dass sich der Leerverkaufsverkäufer aufgrund einer Härte für den Leerverkauf qualifiziert. Wenn kein Härtefall vorliegt, wird der Leerverkauf möglicherweise trotzdem nicht genehmigt.

  • Genehmigung eines Kaufgeld-Leerverkaufs: Dies sind die für eine Bank am einfachsten zu genehmigenden Leerverkäufe. Vor allem, wenn der Kreditnehmer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten Schwierigkeiten hat, die Zahlungen zu leisten. In diesem Fall wurde kein Geld, das die Hände wechselte, auf Anweisung des Kreditnehmers geschaffen; Es handelte sich zunächst um Geld, das für den Kauf eines Hauses verwendet wurde. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Kreditgeber den Eigentümer durch einen Leerverkauf das Haus verlassen lässt, ohne eine Verkäuferbeteiligung zu leisten. Aber der Beitrag dürfte, wenn überhaupt, recht gering sein.
  • Genehmigung eines Leerverkaufs zur Zins- und Laufzeitrefinanzierung: Diese Art von Darlehen ist einem Kaufgelddarlehen nahezu ebenbürtig, abgesehen davon, dass es in vielen Staaten eine Rückgriffsmöglichkeit gibt. Dem Kreditgeber könnte ein Anspruch auf ein Mängelurteil zustehen. Aus diesem Grund und weil es sich nicht um einen Kaufkredit handelt, verlangen Banken und ihre Anleger manchmal eine Verkäuferbeteiligung. Das liegt daran, dass ein Leerverkauf dem Verkäufer mehr nützen kann als eine Zwangsvollstreckung. Die Höhe der Einlage kann davon abhängen, wie viel die Bank und ihre Anleger aufgrund der vom Verkäufer bereitgestellten Finanzinformationen einsammeln können.

  • Genehmigung eines Cashout-Refinanzierungs-Leerverkaufs: Es besteht kein Zweifel – die Bank wird eine Art Verkäuferbeitrag verlangen. Bei dieser Art von Leerverkauf ist die Härte zwar von Bedeutung, aber nicht annähernd so wichtig wie die Tatsache, dass die Bank Bargeld ausgegeben hat, das sie aber nicht zurückbekommt. Es ist fast so, als würden einige Verkäufer von der Bank bestraft. Die Verkäuferbeiträge können deutlich höher ausfallen als die, die für die Freigabe eines Kaufgelddarlehens verlangt werden. Verkäufer möchten möglicherweise einen Anwalt mit Erfahrung in Leerverkäufen beauftragen, um diese Art von Leerverkäufen auszuhandeln.