Ein Triple-Net-Leasing – manchmal auch als NNN-Leasing, Net-Net-Net-Leasing oder absolutes Netto-Leasing bezeichnet – ist ein kommerzieller Leasingbegriff, der sich auf eine Situation bezieht, in der der Mieter praktisch alle Betriebskosten trägt, die mit der Instandhaltung der von ihm gemieteten Immobilie verbunden sind.
Diese Art der Mietvertragsstruktur wird häufig bei Gewerbeimmobilien eingesetzt. Bei Single-Tenant-Immobilien kommt dies sehr häufig vor, bei Einzelhandelsflächen kommen jedoch auch häufig Triple-Net-Leasingverträge zum Einsatz.
Inhaltsverzeichnis
Brutto- und Nettomietverträge
Bei einem Bruttomietvertrag übernimmt der Vermieter die volle Verantwortung für die meisten mit einer Immobilie verbundenen Kosten, mit Ausnahme der persönlichen Nebenkosten und Versicherungen des Mieters. Bei den meisten Wohnraummietverträgen handelt es sich um Bruttomietverträge, bei einigen sind sogar Heizung und Warmwasser in der Miete enthalten.
Nettomietverträge können in drei Kategorien unterteilt werden: Single Net, Double Net und Triple Net.
Die vom Mieter zu zahlenden Nettomietkosten werden in der Regel in drei Kategorien unterteilt: Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung der Gemeinschaftsräume. Der Mieter würde einen dieser Kosten bei einem einfachen Nettomietvertrag und zwei davon bei einem doppelten Nettomietvertrag bezahlen. Für alle drei übernimmt der Mieter bei einem Triple-Net-Mietvertrag die Verantwortung.
Was steckt in einem Namen?
Die meisten absoluten Nettomietverträge sindnichtTriple-Net-Leasingverhältnisse in der Realität. Bei einem absoluten Nettomietvertrag werden im Allgemeinen alle erdenklichen Kosten auf die Mieter umgelegt, einschließlich der Kosten für größere Reparaturen oder Wartungsprobleme, die möglicherweise einfach auf die Alterung eines Gebäudes zurückzuführen sind. Bei einem Triple-Net-Leasing sind die Kosten, die der Mieter zahlen muss, in gewisser Weise begrenzt.
Ein Mieter in einer reinen Nettomietvereinbarung muss möglicherweise selbst dann Miete zahlen, wenn das Gebäude nach einem Brand oder einer Naturkatastrophe zerstört oder unbewohnbar gemacht wurde. Aber selbst ein echter Nettomietvertrag deckt nicht alle erdenklichen Kosten ab. Buchhaltungs- und Rechtskosten, die nur dem Vermieter zugute kommen, werden in der Regel nicht auf den Mieter umgelegt.
Dreifache Nettoleasingkosten
Der Mieter in einem Triple-Net-Mietvertrag zahlt zusätzlich zu seiner Grundmiete alle drei Ausgabenkategorien sowie seine eigenen Versicherungsprämien, Nebenkosten und Dinge wie Hausmeisterdienste.
Die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche umfasst die mit diesen Bereichen verbundenen Betriebskosten und Versorgungsleistungen. Bei Einzelhandelsflächen mit mehreren NNN-Mietern werden die Kosten für diese Flächen in der Regel anteilig auf der Grundlage des prozentualen Anteils an der gesamten Gebäudefläche berechnet, die sie belegen. Beispielsweise wäre ein Mieter, der nur 500 Quadratmeter eines 10.000 Quadratmeter großen Gebäudes mietet, für nur 0,05 Prozent dieser Kosten verantwortlich.
Der Vermieter kann diese Kosten schätzen oder mitteln und sie künftig monatlich in Rechnung stellen, oder sie können zahlbar sein, wenn sie anfallen. Manchmal ist es eine Kombination aus beidem. In der Regel ist mit Grundsteuern und Versicherungen zu rechnen, wohingegen ein Anstieg der Wartungs- oder Reparaturkosten überraschend sein kann. Triple-Net-Leasingverhältnisse können daher von Monat zu Monat schwanken.
Wie hoch ist die Miete?
Bei einem dreifachen Nettomietvertrag ist die Festmiete in der Regel geringer. Wenn es sich bei dem Gebäude um ein neueres Gebäude handelt, könnten Mieter sogar feststellen, dass eine Dreifachnetz-Anordnung anderen Optionen vorzuziehen ist. Die Triple-Net-Mieterin, die ihr Unternehmen gerade in einem neuen Gebäude gründet, kann sich in den ersten Jahren über niedrigere Mieten und Kosten freuen.
Was hat der Vermieter davon?
Ein Triple-Net-Mietvertrag bietet dem Vermieter den Vorteil, dass er nicht die Rechnung für Mieter bezahlen muss, die verschwenderisch mit den Nebenkosten umgehen oder ihre Flächen grob in Anspruch nehmen und daher überdurchschnittlich hohe Wartungs- und Reparaturkosten verursachen. Die Mieter müssen bei dieser Art von Mietvertrag vorsichtiger sein und auf ihre Ausgaben achten. Der Vermieter muss sich nicht mit Reparaturen befassen, die auf Fahrlässigkeit oder Missbrauch durch den Mieter zurückzuführen sind.
Diese Mietverträge sind in der Regel auch langfristig und dauern zehn Jahre oder sogar länger, sodass der Vermieter den Mietvertrag nicht so oft neu verhandeln oder einen neuen Mieter finden muss.
Die Risiken für Mieter
Die Kehrseite ist, dass der Mieter am Ende höhere laufende Kosten tragen muss, wenn ein älteres und weniger effizientes Gebäude eine Zeit lang nicht renoviert wurde und einige Arbeiten benötigt.
Mieter neigen dazu, sich gegen Triple-Net-Leasingverträge abzulehnen, da sie keinen Einfluss auf die Kostensteigerung haben. Dies erschwert die Budgetierung ihrer Kosten. Dies gilt insbesondere, wenn es um Reparaturen und Wartung geht.
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