Der komplette Leerverkaufsprozess

ByDr. J. K. Hartmann

Der Leerverkaufsprozess kann für einige Käufer und Verkäufer von Eigenheimen verwirrend sein. Es kann schwierig sein, zu erklären, wie ein Leerverkauf zustande kommt, und der Prozess, die Genehmigung eines Kreditgebers einzuholen, kann langwierig sein.

Sowohl der Verkäufer als auch das Haus müssen bestimmte Kriterien erfüllen, um leerverkauft zu werden. Alle Informationen über die Finanzen des Verkäufers und den Wert des Hauses müssen gesammelt und dem Kreditgeber zusammen mit anderen Gegenständen in einem Paket vorgelegt werden, außerdem muss ein potenzieller Käufer vorhanden sein.

Wichtige Erkenntnisse

  • Ein Leerverkauf bedeutet, dass der Kreditgeber zugestimmt hat, die Immobilie für weniger als den ausstehenden Hypothekensaldo zu verkaufen.
  • Bei einem Leerverkauf gibt es typischerweise einen bestimmten Prozess, den sowohl die Bank als auch der Verkäufer durchlaufen.
  • Wenn Sie einen Leerverkauf tätigen möchten, versuchen Sie, ein Angebot zu verfassen, das dem geschuldeten Betrag möglichst nahe kommt.
  • Der Prozess kann frustrierend sein – Makler müssen dem Käufer und Verkäufer möglicherweise versichern, dass Geduld erforderlich ist.

Definieren eines Leerverkaufs

Wenn ein Kreditgeber einen Leerverkauf genehmigt, erklärt er sich damit einverstanden, die Immobilie für weniger als den ausstehenden Hypothekensaldo zu verkaufen.

Kreditgeber genehmigen Leerverkäufe im Allgemeinen nur dann, wenn eine Zwangsvollstreckung unvermeidlich erscheint. Bei einem Leerverkauf muss der Kreditgeber die Immobilie nicht zurücknehmen und die Kosten für deren Instandhaltung tragen, bis sie verkauft werden kann. Sie vermeiden auch das Risiko, dass die Immobilie nicht zu einem Preis wieder verkauft wird, der hoch genug ist, um ihre Verluste auszugleichen – was bei einer Zwangsvollstreckung höchstwahrscheinlich der Fall wäre.

Bei Zwangsversteigerungen liegen die Verkäufe in der Regel deutlich unter dem Marktwert einer Immobilie. Ein Leerverkauf ist eine Chance für einen Kreditgeber, mehr zu erhalten, als er bei einer Zwangsvollstreckung hätte – aber er wird auch keine Hypothekenverbindlichkeiten zu Tiefstpreisen auflösen wollen.

Der typische Prozess

Dies ist der typische Leerverkaufsprozess seitens der Bank, sobald sie das Paket des Verkäufers erhalten hat:

  • Sie bestätigen den Eingang der Datei. Dies kann länger als 10 Tage dauern; manchmal dauert es einen Monat oder länger.
  • Es wird ein Verhandlungsführer zugewiesen, was bis zu 30 Tage dauern kann.
  • Es wird eine Maklerpreisoption (BPO) bestellt, bei der ein Makler eine fundierte Meinung über den Wert des Hauses erstellt.Im Allgemeinen weigern sich Banken, die Ergebnisse des BPO mitzuteilen.
  • Möglicherweise wird ein zweiter Verhandlungsführer eingesetzt, was weitere 30 Tage in Anspruch nimmt.
  • Die Datei wird auf der Grundlage der Pooling- und Dienstleistungsvereinbarung zur Prüfung gesendet. Dies kann ebenfalls bis zu 30 Tage dauern.
  • Die Bank kann dann von allen Parteien die Unterzeichnung einer eidesstattlichen Erklärung verlangen, bei der es sich um ein vom Käufer und Verkäufer unterzeichnetes Dokument handelt, aus dem hervorgeht, dass keine Partei die andere kennt und dass zwischen den beiden auch keine Beziehung besteht.
  • Die Bank stellt dann ein Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf aus, wenn der Verkauf genehmigt wird.

Die Grundlagen für den Verkäufer

Obwohl es mehr als nur ein paar Voraussetzungen gibt, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren, gewähren Banken Leerverkäufe im Allgemeinen aus zwei Gründen. Erstens muss sich der Verkäufer in einer finanziellen Notlage befinden, und zweitens ist nicht genügend Eigenkapital im Haus vorhanden, um die Hypothek nach Abschluss der Kosten abzubezahlen.

Beispiele für Härtefälle sind Einkommenseinbußen aufgrund von Arbeitslosigkeit, Scheidung, medizinischem Notfall, Insolvenz oder Tod des einzigen Einkommensverdieners.

Der Verkäufer muss ein Finanzpaket zur Vorlage bei der Leerverkaufsbank vorbereiten. Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien, die Vorgehensweise ist jedoch von Bank zu Bank ähnlich.

Das Paket des Verkäufers

Das Leerverkaufspaket eines Verkäufers besteht höchstwahrscheinlich aus:

  • Ein Autorisierungsschreiben für Ihren Vertreter, mit der Bank zu sprechen.
  • Ein vorläufiges Schlussstatement.
  • Ein vollständiger Finanzbericht oder Antrag auf Hypothekenunterstützung (RMA).
  • Ein Härtebrief des Verkäufers.
  • Steuererklärungen für die letzten zwei Jahre.
  • W-2 für die letzten zwei Jahre.
  • Gehaltsabrechnungen der letzten 30 Tage.
  • Kontoauszüge von zwei Monaten.
  • Eine vergleichende Marktanalyse oder Liste der jüngsten vergleichbaren Verkäufe in der Region.

Ein Angebot verfassen und an die Bank übermitteln

Bitten Sie als Käufer Ihren Makler um eine Liste vergleichbarer Verkäufe, bevor Sie ein Leerverkaufsangebot verfassen. Die Bank möchte ein Angebot erhalten, das dem geschuldeten Betrag möglichst nahe kommt.

Der Leerverkaufspreis spiegelt möglicherweise nicht den Marktwert wider. Tatsächlich könnte der Preis der Immobilie unter dem vergleichbaren Verkaufspreis liegen, um mehrere Angebote zu fördern. Einige Leerverkäufe können vor einem Angebot beginnen, in den meisten Fällen beginnen Banken jedoch mit dem Verfahren, nachdem sie ein angenommenes Kaufangebot erhalten haben.

Nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hat, sendet der Listing Agent den Listing-Vertrag, das ausgeführte Kaufangebot, das Vorabgenehmigungsschreiben des Käufers, eine Kopie des Schecks und einen Zahlungsnachweis an die Bank. Sie werden auch das Leerverkaufspaket des Verkäufers einreichen.

Der Leerverkaufsprozess verzögert sich, wenn das Paket unvollständig ist. Sie schicken es möglicherweise nicht an Sie zurück und versuchen, die Kosten für sich selbst so gering wie möglich zu halten.

Die Bank

Käufer warten unter Umständen lange, bis sie von einer Bank eine Antwort auf einen Leerverkauf erhalten. Es ist wichtig, dass der Makler die Bank regelmäßig anruft und den Fortschritt sorgfältig protokolliert.

Einige Leerverkäufe werden innerhalb von zwei bis acht Wochen genehmigt. Andere können im Durchschnitt 90 bis 120 Tage dauern. Ein Top-Leerverkäufer kann dazu beitragen, den Prozess ein wenig zu beschleunigen, indem er über den Fortschritt des Angebots informiert bleibt und die Bank zur Rechenschaft zieht.

Es ist unbedingt erforderlich, mindestens ein- bis zweimal pro Woche bei der Bank einzuchecken. Oft ist es auch notwendig, das Verhalten inkompetenter Verhandlungsführer zu erkennen und einen Ersatz anzufordern. Scheuen Sie sich nie, für sich selbst einzutreten oder Ihre Maßnahmen in der Führungskette der Bank auszuweiten.

Einige abschließende Tipps

Käufer werden es möglicherweise leid, auf die Genehmigung eines Leerverkaufs zu warten, und drohen mit einem Rücktritt, wenn sie innerhalb einer bestimmten Frist keine Antwort erhalten. Der Prozess kann frustrierend sein – sowohl Käufer- als auch Verkäufervertreter müssen möglicherweise daran arbeiten, Käufer und Verkäufer davon zu überzeugen, dass Geduld erforderlich ist, da die Wartezeit langwierig sein kann.

Ein Listing-Agent hat häufig eine Vorstellung davon, wann die Genehmigung eintrifft, wenn die Datei zur endgültigen Prüfung gesendet wird. Zu diesem Zeitpunkt möchten Käufer möglicherweise mit dem Kreditprozess und anderen Due-Diligence-Prüfungen beginnen, damit sie einen Vorsprung haben, falls die Bank nur ein paar Wochen bis zum Abschluss zulässt.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie lange dauert der Leerverkaufsprozess?

Sie können damit rechnen, dass der Leerverkaufsprozess einige Monate dauern wird, der genaue Zeitplan hängt jedoch davon ab, wie lange jeder Schritt dauert. Sie können davon ausgehen, dass Sie bis zu 30 Tage auf den Eingang der Datei bei der Bank warten müssen, bis zu 30 Tage bei jedem Verhandlungsführer, mit dem Sie zusammenarbeiten müssen, und etwa zwei bis acht Wochen auf die endgültige Genehmigung warten müssen. Jeder Prozessschritt könnte sich durch Komplikationen, wie z. B. Anwendungsfehler, verlängern, unter günstigeren Bedingungen aber auch schneller ablaufen.

Wie oft akzeptieren Banken Leerverkaufsangebote?

Die Antwort hier variiert je nach Angebot erheblich. Bei einem Angebot, das extrem niedrig ausfällt, ist die Wahrscheinlichkeit deutlich höher, dass es abgelehnt wird. Außerdem kann es zu Problemen mit dem Antrag kommen oder der Verkäufer könnte sich nicht für einen Leerverkauf qualifizieren, und diese Situationen würden die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass das Angebot abgelehnt wird. Fragen Sie einen Immobilienmakler, der Erfahrung mit Leerverkäufen in Ihrer Nähe hat, um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen, wie Sie ein Angebot mit hoher Wahrscheinlichkeit erstellen können, dass es angenommen wird.