Das Besitzdatum für Hauskäufer verstehen

Wenn ein Hauskäufer ein Haus zum Kauf auswählt, kann der Transaktionsprozess langwierig und etwas kompliziert sein. Der Insbesondere das Besitzdatum des Käufers sorgt oft für Verwirrung.

Dies hängt zum Teil mit dem Auszug des Verkäufers zusammen, aber nicht immer. Es ist häufig eines der größten Probleme bei vielen Immobilientransaktionen und taucht oft mitten im Prozess auf, wenn sich Bedürfnisse oder Umstände ändern könnten. Manchmal ist das Datum des Besitzes des Käufers überhaupt nicht eindeutig geklärt. In diesem Fall entwickeln Käufer und Verkäufer möglicherweise widersprüchliche Erwartungen darüber, wann der Besitz den Besitzer wechselt.

Datum der Besitzübernahme durch den Käufer bei Vertragsabschluss

Bedenken Sie, dass ein Immobilienabschluss nicht immer mit der Beurkundung der Urkunde zusammenfällt, da in einigen Teilen des Landes die Landkreise bei der Beurkundung der Urkunden wochenlang im Rückstand sind. In solchen Situationen erfolgt der Abschluss, wenn das Geld den Besitzer wechselt, die Urkunde ausgestellt wird und alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind. In manchen Städten erhalten Käufer die Schlüssel erst, wenn die Eigentumsgesellschaft bestätigt hat, dass die Urkunde beurkundet wurde.

Übliche Besitztermine für den Käufer

Lokale Gepflogenheiten bestimmen, wie der Käufer den Besitz verlangt, aber der Besitz ist in der Regel eine Frage, die bei der Annahme des Kaufvertrags vereinbart wird. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Käufer die Schlüssel am Tag des Transaktionsabschlusses erhält. In einigen Teilen des Landes geben Käufer den Verkäufern einen oder zwei Tage nach Geschäftsschluss Zeit, um umzuziehen. Manchmal zahlen Verkäufer etwas vom Käufer zurück.

Wie Marktbedingungen die Besitztermine des Käufers beeinflussen können

Marktkräfte können auch die Art und Weise beeinflussen, wie die Parteien mit Besitzdaten umgehen. Zum Beispiel:

• Auf Verkäufermärkten geben Käufer den Verkäufern oft mehrere Tage Zeit, um zu handeln. Dies dient dazu, sich einen Vorteil zu verschaffen, falls der Verkäufer mehrere Angebote erhält.
• Auf Käufermärkten bestehen Käufer im Allgemeinen darauf, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bewohnt ist, und es ist bekannt, dass sie den Abschluss verweigern, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht leer sein wird.
• Auf neutralen Märkten wechselt der Besitz normalerweise bei Schließung den Besitzer.

Besitz des Frühkäufers

Im Allgemeinen lehnen es Immobilienexperten ab, Käufern den Besitz vorzeitig zu überlassen, da in letzter Minute zu viel schief gehen kann. Eine Räumung ist weder einfach noch kostengünstig. Aus diesem Grund raten Fachleute dazu, dass Verkäufer und Käufer einen Mietvertrag abschließen, anstatt den Besitz vor Abschluss des Verkaufs zu übertragen.

Verkäufer-Rückmieter behalten den Besitz

Käufer verlangen von den Verkäufern eine Zahlung in Höhe ihrer Hypothekenzahlung zuzüglich Versicherung und Steuern. Dieser Betrag ist jedoch oft viel höher als die ursprüngliche Hypothekenzahlung des Verkäufers und er ist möglicherweise nicht bereit, ihn zu zahlen.

Welcher Betrag auch immer vereinbart wird, halten Sie ihn schriftlich fest und schließen Sie einen Mietvertrag ab, um alle Parteien zu schützen. Der Betrag ist verhandelbar und es gibt keinen wirklichen Grund, warum er auf dem Kapital, den Zinsen, den Steuern und der Versicherung des Käufers (PITI) basieren muss. Es kann argumentiert werden, dass der Mietbetrag auf den durchschnittlichen Mietbeträgen für die Region basieren sollte.

Besitzverzögerungen aufgrund von Kreditfinanzierungsbedingungen

Selbst die besten Pläne scheitern manchmal. In Ihrem Vertrag kann zwar genau festgelegt sein, wann die Belegung zulässig ist, die Transaktion wird jedoch möglicherweise nicht rechtzeitig abgeschlossen. Wenn die Kreditdokumente unterzeichnet sind und der Kreditgeber sie prüft, kann es sein, dass der Versicherer verlangt, dass vor der Finanzierung eine Kreditbedingung erfüllt wird, was den Abschluss leicht verzögern kann.

Betrachten Sie ein Beispiel. Eine Verkäuferin aus Carmichael, Kalifornien, stellte fest, dass sie an einem Feiertag, dem Tag, an dem sie ihr 40-jähriges Zuhause verlassen sollte, keine Umzugshelfer für die Arbeit finden konnte. Die Käufer weigerten sich, der Verkäuferin einen zusätzlichen Tag für den Auszug zu geben, mit der Begründung, die Verkäuferin hätte weit vor ihrem Auszugstag Vorkehrungen treffen sollen. Widerwillig und gegen zusätzliche Kosten änderte die Verkäuferin den Umzugstag, um den Wünschen der Käufer gerecht zu werden.

In letzter Minute forderte der Kreditgeber jedoch eine Kreditbedingung und weigerte sich, den Kredit zu finanzieren, bis die Bedingung erfüllt war, was die Schließung um zwei Tage verzögerte, die Käufer aber immer noch die Schlüssel für das Haus an dem Tag wollten, an dem es ursprünglich geschlossen werden sollte. Sie wollten nicht physisch einziehen; Sie wollten einfach nur den Teppich waschen. Wenn Sie der Verkäufer wären, der ausgezogen wäre und das Haus leer gelassen hätte, hätten Sie diesen Käufern die Schlüssel gegeben?

Als der Verkäufer darüber informiert wurde, dass einem Käufer die Schlüssel erst nach Abschluss einer Transaktion ausgehändigt werden sollten, beschloss er, die Schlüssel zurückzuhalten und den Besitz des Käufers hinauszuzögern. Sie hatte ihre Rechte und kannte die damit verbundenen Risiken.

Das Fazit

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass alle Parteien einer Immobilientransaktion das Datum des Besitzes klar kommunizieren, bevor sie ihren Kaufvertrag abschließen. Ihr Vertreter (und bei Bedarf auch Ihr Anwalt) kann Ihnen dabei helfen, sich über die örtlichen Gesetze zu informieren, die sich auf diese Vereinbarung auswirken könnten, sodass Sie informiert sind, wenn Sie die Einzelheiten aushandeln. Der Kauf und Verkauf eines Hauses ist schon kompliziert genug. Lassen Sie nicht zu, dass Ballbesitzprobleme Ihnen noch ein letztes Mal Kopfzerbrechen bereiten, bevor Sie den Deal abschließen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)