Betriebskosten und Cashflow von Mietobjekten

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie in Immobilien investieren, möchten Sie eine Cashflow-Analyse für Mietobjekte erstellen, um sicherzustellen, dass Sie einen positiven Cashflow und Gewinn erzielen. Einige Anleger machen jedoch Fehler bei der Entscheidung, welche Kosten als Betriebsausgaben einzustufen sind.

Dies kann die Aussichten für eine Immobilie verzerren und dazu führen, dass Sie möglicherweise eine schlechte Investitionsentscheidung treffen. Oder es könnte zu einer fehlerhaften Finanzberichterstattung einer Immobilie führen, die Sie bereits besitzen, wodurch es schwieriger wird, festzustellen, wie gut sich Ihre Vermietung tatsächlich entwickelt. Hier erklären wir, was genau in den Betriebskosten enthalten ist und was nicht.

Wichtige Erkenntnisse

  • Wenn Sie die Betriebskosten verstehen, können Sie feststellen, welche Art von Cashflow und Gewinn Sie von einer Investition in eine Mietimmobilie erwarten können oder wie gut sich eine Immobilie, die Sie bereits besitzen, rentiert.
  • Betriebskosten sind Instandhaltungskosten, die sicherstellen, dass die Immobilie Einnahmen erwirtschaften kann, wie z. B. Grundsteuern, Versicherungen und Verwaltungsgebühren.
  • Hypotheken, Kapitalaufwendungen, Einkommenssteuern und Abschreibungen gelten nicht als Betriebskosten.

Was ist ein Betriebsaufwand?

Betriebskosten sind Kosten, die notwendig sind, um eine Immobilie instand zu halten und Erträge zu erwirtschaften. Es handelt sich um Kosten, die sich auf den laufenden Betrieb der Immobilie auswirken.

Was nicht in den Betriebskosten enthalten ist

Es ist hilfreich, zunächst zu wissen, was nicht als Betriebsausgabe gilt.

Hypothekenzahlungen

„Schuldendienst“ ist ein wichtiger Bestandteil des Cashflows, ob positiv oder negativ. Für bargeldlose Einkäufe ist eine monatliche Zahlung erforderlich.

Wenn Sie jedoch mögliche Mietimmobilienkäufe prüfen und in den Finanzdaten eine Zahl für Betriebskosten sehen, ist eine Hypothekenzahlung in dieser Zahl nicht enthalten. Das liegt daran, dass die Finanzierungsbedingungen für verschiedene Anleger unterschiedlich sind und Ihr Zinssatz oder Ihre Anzahlung nicht im Voraus vorhergesagt werden.

Sie müssen nicht nur diese anderen Kosten bezahlen, sondern auch Ihre Kapital- und Zinszahlungen. Analysieren Sie den Cashflow der Investition stets sorgfältig.

Abschreibung

Die Abschreibung Ihres Mietobjekts ist einer der größten Vorteile des Cashflows – des Geldes, das Sie entweder aus Ihrer Tasche ziehen oder von Ihrem Vermietungsunternehmen in die Tasche stecken. Aber es ist nicht in Ihren Betriebskosten enthalten.

Mit dem IRS können Sie ein Miethaus über 27,5 Jahre abschreiben. Nehmen Sie den Wert des Hauses und subtrahieren Sie den Grundstückswert (der nicht an Wert verliert). Teilen Sie nun das Ergebnis durch 27,5, um den jährlichen Betrag zu erhalten, den Sie als Steuerabzug geltend machen können.

Denken Sie daran: Das ist Geld, das Sie wirklich nicht ausgegeben haben. Es handelt sich lediglich um eine steuerliche Berechnung. Wenden Sie sich an einen Buchhalter, um die Feinheiten festzulegen.

Kapitalkosten

Geld, das Sie für Reparaturen und Verbesserungen wie ein neues Dach oder einen Warmwasserbereiter ausgeben, sind Kapitalausgaben. Diese können je nach Anleger variieren und sind daher nicht in den Betriebskosten enthalten. Beispielsweise könnte sich ein Investor dafür entscheiden, die Ausstattung zu modernisieren, während ein anderer dies nicht tut.

Einkommenssteuern für Anleger

GrundsteuernSindsind im Betriebsaufwand enthalten, Einkommenssteuern jedoch nicht. Diese stehen nicht in direktem Zusammenhang mit der Fähigkeit der Immobilie, Mieteinnahmen zu erwirtschaften, sodass Sie sie nicht in die Betriebskosten einbeziehen würden.

Betriebskosten für Mietobjekte

Es gibt nur wenige ÜberraschungenIstsind in den Betriebskosten enthalten, auch wenn es in manchen Fällen schwierig sein kann, sie zu identifizieren und zu berechnen. Diese gelten als Betriebsausgaben, da sie mit dem täglichen Betrieb der Immobilie zusammenhängen und sich auf deren Vermietbarkeit auswirken. Die hier aufgeführten Ausgaben sind ebenfalls steuerlich absetzbar.

  • Grundsteuern: Dies sind in der Regel die größten Betriebsausgaben für Immobilieninvestitionen. Wir empfehlen Ihnen, eine detaillierte Analyse des Stadt- oder Gemeindehaushalts einzuholen, um zukünftige Erhöhungen der Immobiliensteuern abschätzen zu können.
  • Marketing und Werbung: Dies sind Ausgaben im Zusammenhang mit der Schaltung von Anzeigen für Mieter sowie für das Hosten und Pflegen einer Website oder eines Blogs, die Ihrem Vermietungsunternehmen gewidmet sind.
  • Versicherung: Ihre jährliche Versicherungsprämie ist als Betriebsausgabe abzugsfähig, auch wenn sie möglicherweise treuhänderisch hinterlegt und in Ihren Hypothekenzahlungen enthalten ist.
  • Dienstprogramme: Sie können alle von Ihnen bezahlten Nebenkosten, einschließlich Wasser, Abwasser und Müllabfuhr, als Betriebsausgaben absetzen.
  • Management: Wenn Sie ein professionelles Management beauftragen, können Sie die Kosten im gezahlten Jahr absetzen. Diese Gebühren variieren, betragen jedoch häufig etwa 8 % der Monatsmiete.
  • Wartung und Reparaturen: Größere Posten wie Renovierungen können Sie nicht absetzen, obwohl sie steuerlich oft abschreibungsfähig sind. DudürfenAllerdings werden normale Wartungs- und Reparaturarbeiten an der Wohnung abgezogen.

  • Landschaftsbau und Poolpflege: Dabei handelt es sich um Betriebsausgaben, die ebenfalls abzugsfähig sind. 
  • Buchhaltung und Recht: Gebühren, die Sie an einen Buchhalter oder Anwalt im Zusammenhang mit der für Ihr Mietobjekt ausgeführten Arbeit zahlen, sind als Betriebsausgaben abzugsfähig.
  • Schneeräumung und Schädlingsbekämpfung: Auch hier handelt es sich um gültige Betriebsausgabenabzüge.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Warum ist es wichtig zu wissen, welche Kosten in den Betriebskosten enthalten sind?

Die genaue Schätzung der Betriebskosten für eine Mietimmobilie ermöglicht es einem Investor, das Potenzial der Immobilie für die Generierung von Cashflow korrekt zu analysieren. Es hilft Ihnen auch dabei, Möglichkeiten zur Gewinnsteigerung zu erkennen.

Wenn Sie die Immobilie bereits besitzen, hilft Ihnen die Kenntnis Ihrer Betriebskosten dabei, die Leistung der Immobilie zu beurteilen.

Was ist ein guter Prozentsatz für die Betriebskosten von Mietobjekten?

Abhängig von der Art der Immobilie können die Betriebskosten 35–80 % der Bruttobetriebseinnahmen betragen. Um die Betriebskostenquote zu berechnen, dividieren Sie die monatlichen Ausgaben durch die monatliche Miete. Bei einem einfachen Haus oder einer Doppelhaushälfte liegt dieser Wert typischerweise bei 35–45 %. Aber Luxusimmobilien, wie zum Beispiel ein Ferienhaus, können eine Kostenquote von 70-80 % haben.