Ausschluss von der Kapitalertragssteuer beim Hausverkauf

Steuerzahler, die als Alleinstehende ihren Antrag einreichen, können dank eines Hausverkaufsausschlusses Gewinne in Höhe von bis zu 250.000 US-Dollar von der Kapitalertragssteuer ausschließen, wenn sie ihren Hauptwohnsitz verkaufen. Verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam Steuererklärungen einreichen, können Gewinne in Höhe von bis zu 500.000 US-Dollar ausschließen.

Bei dieser Steuervergünstigung handelt es sich um den Ausschluss nach Abschnitt 121, der allgemein als „Ausschluss beim Verkauf von Eigenheimen“ bezeichnet wird.Erfahren Sie mehr darüber, wie es funktioniert und wie Sie davon profitieren können.

Wie funktioniert der Hausverkaufsausschluss?

Ihr Kapitalgewinn – oder -verlust – ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Basis für die Immobilie, also dem, was Sie dafür bezahlt haben, zuzüglich bestimmter anrechenbarer Kosten. Sie hätten einen Gewinn von 200.000 US-Dollar, wenn Sie Ihr Haus für 150.000 US-Dollar gekauft hätten und es für 350.000 US-Dollar verkauft hätten. Wenn Sie Single sind, müssten Sie dieses Geld nicht als steuerpflichtiges Einkommen in Ihrer Steuererklärung angeben, da 200.000 US-Dollar weniger als der Freibetrag von 250.000 US-Dollar sind.

Nehmen wir nun an, eine Frau verkauft ihr Haupteigentum für 450.000 US-Dollar. Sie kaufte es auch für 150.000 Dollar. Ihr Gewinn würde in diesem Fall 300.000 US-Dollar betragen: 450.000 US-Dollar abzüglich der Basis von 150.000 US-Dollar. Sie müsste in ihrer Steuererklärung für das Jahr einen Kapitalgewinn von 50.000 US-Dollar angeben, da 300.000 US-Dollar 50.000 US-Dollar mehr sind als der Ausschlussbetrag von 250.000 US-Dollar.

Berechnen Sie Ihre Kostenbasis und Ihren Kapitalgewinn

Die Formel zur Berechnung Ihres Gewinns besteht darin, Ihre Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis abzuziehen. Beginnen Sie mit dem Betrag, den Sie für das Haus bezahlt haben, und addieren Sie dann die Kosten, die Ihnen beim Kauf entstanden sind, z. B. Eigentumsgebühren, Treuhandgebühren und Immobilienmaklerprovisionen.

Addieren Sie nun die Kosten für alle größeren Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben, wie z. B. den Austausch des Daches oder des Ofens. Leider zählt das Streichen des Familienzimmers nicht. Das Schlüsselwort hier ist „major“.

Ziehen Sie alle kumulierten Abschreibungen ab, die Sie im Laufe der Jahre vorgenommen haben, z. B. wenn Sie jemals einen Home-Office-Abzug vorgenommen haben. Die resultierende Zahl ist Ihre Kostenbasis.

Ihr Kapitalgewinn wäre der Verkaufspreis Ihres Hauses abzüglich Ihrer Kostenbasis. Wenn die Zahl negativ ist, haben Sie einen Verlust erlitten. Leider können Sie keinen Abzug für einen Verlust aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes oder eines anderen persönlichen Eigentums geltend machen. Sie haben einen Gewinn erzielt, wenn die resultierende Zahl positiv ist. Ziehen Sie den Betrag Ihres Ausschlusses ab, und Swip Health, falls vorhanden, ist Ihr steuerpflichtiger Gewinn.

Die 2-aus-5-Jahre-Regel 

Um für den Hausverkaufsausschluss in Frage zu kommen, muss es sich bei Ihrer Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz und nicht um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handeln. Das Haus muss in den letzten fünf Jahren unmittelbar vor dem Verkaufsdatum mindestens zwei Jahre lang im Besitz gewesen sein und genutzt worden sein. Die beiden Jahre müssen jedoch nicht aufeinander folgen und Sie müssen zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht dort wohnen.Dies wird auch als „Residenztest“ bezeichnet.

Mit dieser 2-von-5-Jahres-Regel können Sie Ihre Gewinne jedes Mal ausschließen, wenn Sie Ihr Haupthaus verkaufen. Das bedeutet jedoch, dass Sie den Ausschluss nur alle zwei Jahre in Anspruch nehmen können, da Sie mindestens so viel Zeit in einem Wohnsitz verbringen müssen. Sie können den Gewinn eines anderen Eigenheims in den letzten zwei Jahren nicht ausgeschlossen haben.

Ausnahmen von der 2-von-5-Jahres-Regel 

Möglicherweise können Sie zumindest einen Teil Ihres Zugewinns ausschließen, wenn Sie weniger als 24 Monate in Ihrem Haus gelebt haben, Sie haben jedoch Anspruch auf einen von wenigen besonderen Umständen, wie z. B. einen Arbeitsplatzwechsel, einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen oder ein unvorhersehbares Ereignis.

Zählen Sie die Monate, in denen Sie in der Residenz waren, und teilen Sie die Zahl dann durch 24. Multiplizieren Sie dieses Verhältnis mit 250.000 US-Dollar oder mit 500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind, und Sie haben Anspruch auf den doppelten Ausschluss. Das Ergebnis ist der Betrag des Gewinns, den Sie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen können.

Beispielsweise könnten Sie 12 Monate lang in Ihrem Haus gelebt haben und es dann aus triftigem Grund verkaufen müssen. Du bist nicht verheiratet. Zwölf Monate geteilt durch 24 Monate ergeben 0,50. Multiplizieren Sie dies mit Ihrem maximalen Ausschluss von 250.000 $. Das Ergebnis: Sie können bis zu 125.000 US-Dollar oder 50 % Ihres Gewinns ausschließen.

Wenn Ihr Gewinn mehr als 125.000 US-Dollar beträgt, würden Sie in Ihrer Steuererklärung nur den Betrag Ihres Gewinns über 125.000 US-Dollar als steuerpflichtiges Einkommen angeben. Beispielsweise würden Sie 25.000 US-Dollar versteuern und zahlen, wenn Sie einen Gewinn von 150.000 US-Dollar erzielen würden. Sie könnten den gesamten Betrag von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen, wenn Ihr Gewinn 125.000 US-Dollar oder weniger beträgt.

Qualifizierende Versäumnisse im Aufenthaltsstatus 

Vorübergehende Abwesenheiten von Ihrer Wohnung müssen Sie nicht als Nichtwohnen zählen. Es ist Ihnen gestattet, im Urlaub, aus geschäftlichen oder schulischen Gründen Zeit außerhalb des Hauses zu verbringen, vorausgesetzt, Sie behalten die Immobilie weiterhin als Ihren Wohnsitz und beabsichtigen, dorthin zurückzukehren. 

Möglicherweise haben Sie auch Anspruch auf einen teilweisen Ausschluss, wenn Sie aufgrund von Umständen, auf die Sie keinen Einfluss haben, gezwungen sind, umzuziehen. Sie könnten beispielsweise einen Teil Ihres Zugewinns ausschließen, wenn sich Ihr Arbeitsort ändert und Sie gezwungen sind, umzuziehen, bevor Sie die anrechenbaren zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt haben. Diese Ausnahme gilt, wenn Sie eine neue Stelle antreten oder Ihr aktueller Arbeitgeber einen Umzug an einen neuen Standort verlangt.

Dokumentieren Sie Ihren Zustand und die Situation mit einer Stellungnahme Ihres Arztes, wenn Sie aus medizinischen oder gesundheitlichen Gründen gezwungen sind, Ihr Haus zu verkaufen. Auch dies ermöglicht es Ihnen, weniger als zwei Jahre in der Wohnung zu wohnen und dennoch von der Ausnahmegenehmigung betroffen zu sein. Sie müssen das Schreiben nicht zusammen mit Ihrer Steuererklärung einreichen, sondern bewahren es bei Ihren persönlichen Unterlagen auf, für den Fall, dass der IRS eine Bestätigung benötigt.

Sie möchten auch alle unvorhergesehenen Umstände dokumentieren, die Sie zum Verkauf Ihres Hauses zwingen könnten, bevor Sie dort für die erforderliche Zeit gelebt haben. Laut IRS ist ein unvorhergesehener Umstand „ein Ereignis, das Sie vor dem Kauf und Bezug Ihres Hauptwohnsitzes vernünftigerweise nicht vorhersehen konnten“.

Aktive Militärangehörige unterliegen nicht der Wohnsitzregelung. Sie können für bis zu 10 Jahre von der Regelung absehen, wenn sie sich im qualifizierten erweiterten offiziellen Dienst befinden – die Regierung hat ihnen angeordnet, mindestens 90 Tage lang oder für einen bestimmten Zeitraum ohne bestimmtes Enddatum in Regierungsunterkünften zu wohnen. Sie sind auch dann qualifiziert, wenn sie an einem Dienstort stationiert sind, der 50 Meilen oder mehr von ihrem Wohnort entfernt ist. Mitglieder des Friedenskorps haben das Recht, die Laufzeit des Fünfjahreszeitraums auszusetzen, wenn sie außerhalb der Vereinigten Staaten dienen.

Andere Ausschlusstests und Qualifikationsregeln

Die Eigentumsregel 

Außerdem müssen Sie in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre lang Eigentümer der Immobilie gewesen sein. Sie können es zu einem Zeitpunkt besitzen, an dem Sie nicht dort wohnen, oder Sie können eine Zeit lang dort wohnen, ohne es tatsächlich zu besitzen.

Wenn Sie beispielsweise zwei Jahre lang in Ihrer Wohnung gewohnt haben, bevor Sie ausgezogen und an einen neuen Mieter vermietet haben, haben Sie sie drei Jahre später verkauft. Sie haben sowohl die Eigentums- als auch die Aufenthaltsbestimmungen für zwei Jahre eingehalten, da Sie zwei Jahre lang dort gelebt haben und es fünf Jahre lang besessen haben.

Militärangehörige können den üblichen Zeitraum von fünf Jahren für bis zu zehn Jahre aussetzen, wenn sie einen qualifizierten offiziellen Langzeitdienst auf einer Station haben, die mindestens 50 Meilen von ihrem Wohnort entfernt ist, und auf Anordnung in Regierungswohnungen wohnen.

Der Look-Back-Test

Der Rückblicktest bestimmt die Berechtigung auf der Grundlage früherer Hausverkäufe. Wenn Sie in den letzten zwei Jahren ein Haus verkauft, aber keinen Ausschluss in Anspruch genommen haben oder in den letzten zwei Jahren kein Haus verkauft haben, bestehen Sie den Rückblicktest und können den Ausschluss beantragen.

Verheiratete Steuerzahler 

Verheiratete Steuerzahler müssen gemeinsame Steuererklärungen einreichen, um den Ausschluss geltend zu machen, und beide müssen die zwei-von-fünf-Jahres-Aufenthaltsregel erfüllen. Sie müssen jedoch nicht gleichzeitig in der Wohnung gelebt haben und nur ein Ehegatte muss die Eigentumsprüfung bestehen.

Ein überlebender Ehegatte kann die Aufenthalts- und Besitzzeit seines verstorbenen Ehegatten als seine eigene nutzen, wenn einer der Ehegatten während der Besitzdauer stirbt und der Hinterbliebene nicht wieder geheiratet hat. 

Geschiedene Steuerzahler

Das Eigentum Ihres Ex-Ehepartners an der Wohnung und die dort verbrachte Zeit können als Ihr Eigentum gelten, wenn Sie die Immobilie im Rahmen einer Scheidung erwerben. Sie können diese Monate sowohl zu Ihrer Zeit als Eigentümer als auch zu Ihrer Zeit als Wohnsitz hinzurechnen, um die Eigentums- und Aufenthaltsbestimmungen zu erfüllen. 

Meldung des Gewinns 

Jeglicher Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses wird in Anhang D (Formular 1040) als Kapitalgewinn ausgewiesen, wenn Sie einen Gewinn erzielen, der die Ausschlussbeträge übersteigt, oder wenn Sie nicht für den Ausschluss in Frage kommen. Der Gewinn wird als kurzfristiger Kapitalgewinn ausgewiesen, wenn Sie Ihr Haus ein Jahr oder weniger besaßen. Wenn Sie die Immobilie länger als ein Jahr besitzen, wird dies als langfristiger Gewinn ausgewiesen. 

Kurzfristige Gewinne werden entsprechend Ihrer Steuerklasse mit dem gleichen Satz besteuert wie Ihr reguläres Einkommen. Die Sätze für langfristige Gewinne sind günstiger: null, 15 % oder 20 %, abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen. Der IRS gibt an, dass die meisten Steuerzahler nicht mehr als den Steuersatz von 15 % zahlen.

Das Führen genauer Aufzeichnungen ist der Schlüssel. Stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienmakler weiß, dass Sie für den Ausschluss in Frage kommen, und legen Sie gegebenenfalls einen Nachweis vor. Andernfalls muss Ihr Immobilienmakler Ihnen ein Formular 1099-S ausstellen, in dem Ihr Gewinn aufgeführt ist, und eine Kopie auch an das IRS senden. Dies hindert Sie zwar nicht daran, den Ausschluss geltend zu machen, könnte die Sache jedoch verkomplizieren und Sie benötigen möglicherweise die Hilfe eines Steuerberaters, um das Problem zu klären.

Was ist mit einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf?

Es ist unwahrscheinlich, dass ein Gewinn aus unglücklichen Umständen resultiert, die dazu führen, dass Ihr Kreditgeber Ihr Hypothekendarlehen zwangsvollstreckt oder einem Leerverkauf zustimmt. Aber jedes dieser Ereignisse könnte zu einem steuerpflichtigen Einkommen für Sie führen, wenn Ihr Kreditgeber nach dem Verkauf der Immobilie auch den Restbetrag Ihrer Hypothek „erlässt“ oder kündigt. Konsultieren Sie einen Steuerberater.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)