Arten von Krediten für das Umtauschen von Häusern

ByDr. J. K. Hartmann

Ein House-Flipping-Unternehmen kann ein verlässliches Einkommen, flexible Arbeit und die Möglichkeit zu einem beruflichen Wechsel schaffen. Auch wenn Sie für den Einstieg nicht jahrelang ein teures Bildungsprogramm absolvieren müssen, ist es kein einfaches Geschäft, darin erfolgreich zu sein.

Um beim Umdrehen von Häusern erfolgreich zu sein, benötigen Sie:

  • Richtige Planung
  • Technisches Know-how
  • Zugängliche Finanzierung

Herkömmliche Hypothekendarlehen sind selten die richtige Wahl für den Hausumtausch. Wie erhält man als Immobilieninvestor die besten Kreditkonditionen?

Erfahren Sie, warum Privatinvestoren oft die besten Kreditquellen sind, wenn Sie ein Haus umtauschen, und wie Sie Ihr nächstes Projekt finanzieren.

Wichtige Erkenntnisse

  • Um bei der Immobilienumschichtung erfolgreich zu sein, müssen Sie sicherstellen, dass Sie über genügend Finanzmittel verfügen – und die Aufnahme einer Hypothek ist normalerweise nicht die beste Wahl.
  • Die Zusammenarbeit mit einem privaten Investor kann die Lösung für viele Probleme sein, die ein herkömmliches Hypothekendarlehen mit sich bringt.
  • Um Ihre Chance auf einen Privatkredit zu erhöhen, bauen Sie ein Netzwerk auf, handeln Sie schnell, seien Sie flexibel und setzen Sie Ihr eigenes Eigenkapital ein.

Hypothekendarlehen für das Umdrehen von Häusern

Kredite von Banken und traditionellen Kreditgebern sind relativ günstig, da ihre Zinssätze zu den niedrigsten gehören, die Sie für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien finden. Wenn Sie gerade erst mit dem Umtausch eines Hauses beginnen und planen, das Haus als Hauptwohnsitz zu nutzen, könnte ein Hypothekendarlehen funktionieren.

Leider funktionieren herkömmliche Hypothekendarlehen in den meisten Situationen nicht oft für den Hausumtausch. Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die sie für diese Art von Unternehmen unpraktisch und unpraktisch machen.

Langsames Schließen

Traditionelle Kreditgeber verlangen von Ihnen das Ausfüllen eines ausführlichen Antrags und prüfen Ihre Finanzen sorgfältig. Wenn sie etwas sehen, das Fragen aufwirft, verlangen sie Unterlagen und nehmen sich noch mehr Zeit, um Ihren Antrag zu prüfen.

Der Prozess dauert selten weniger als 30 Tage (45 oder 90 Tage könnten realistischer sein), und Investitionsmöglichkeiten entwickeln sich für diesen Zeitrahmen oft zu schnell. 

Notiz

Wenn Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufe Teil Ihrer Strategie sind, sind Sie möglicherweise von der Geschwindigkeit traditioneller Kreditgeber frustriert.

Einkommen bewerten

Herkömmliche Kreditgeber stützen ihre Kreditentscheidungen auf Ihre Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen. Sie bewerten, wie viel Sie jeden Monat verdienen, im Vergleich zu den erforderlichen monatlichen Kreditzahlungen, um ein Schulden-Einkommens-Verhältnis zu berechnen.

Hypothekengeber bevorzugen oft W-2-Formulare und Gehaltsabrechnungen als Einkommensnachweise. Wenn Sie ein Immobilieninvestor oder anderweitig selbstständig sind, verfügen Sie möglicherweise nicht über die Art von Einkommen, nach der sie suchen.

Immobilienwert

Hypothekengeber vergleichen den Marktwert der Immobilie, die Sie kaufen, mit dem Kredit, den Sie beantragen. Herkömmliche Kreditgeber ziehen es in der Regel vor, diesen Wert unter 80 % zu halten, obwohl es auch möglich ist, FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von nur 3,5 % zu erhalten.

Da das Ziel des House Flipping darin besteht, den Wert der Immobilie zu steigern und sie weiterzuverkaufen, sind die Häuser, die Sie kaufen, wahrscheinlich nicht viel wert. Sie benötigen jedoch genügend Geld, um die Immobilie zu kaufen und für Verbesserungen zu bezahlen, die möglicherweise mehr betragen, als das Haus derzeit wert ist.

Kredithistorie

Die meisten Banken und Hypothekengeber verlangen, dass Sie über eine gute Bonität verfügen, um eine Kreditgenehmigung zu erhalten. Wenn Sie jedoch in der Vergangenheit keine Kredite aufgenommen haben oder Ihre Kreditauskünfte einige Mängel aufweisen, zögern die Kreditgeber möglicherweise, Ihnen eine Genehmigung zu erteilen.

Probleme mit dem Haus

Traditionelle Kreditgeber bevorzugen es, Geld für Immobilien zu verleihen, die sich in einem guten Zustand befinden. Liegen Gesundheits- oder Sicherheitsbedenken vor, ist der Kredit ein No-Go.

Möglicherweise beabsichtigen Sie, diese Probleme zu beheben und den Wert des Hauses mit Gewinn drastisch zu steigern, doch Kreditgeber sind vor allem daran interessiert, Kredite für bezugsfertige Häuser zu vergeben.

Wenn Hypothekendarlehen am besten funktionieren

Es ist möglich, herkömmliche Wohnungsbaudarlehen zu nutzen, um ein Haus umzudrehen, insbesondere in den folgenden Situationen:

  • Sie verfügen über bedeutende Vermögenswerte:Vermögenswerte können Ihnen manchmal dabei helfen, sich zu qualifizieren – unabhängig davon, ob Sie etwas als Sicherheit verpfänden oder Bargeld für eine Anzahlung verwenden.
  • Sie „drehen“ das Haus nicht unbedingt um:Beim Kauf eines Hauptwohnsitzes (dessen Eigentümer/Nutzer Sie sind) können Sie mithilfe eines FHA-Darlehens in Höhe von 203.000 möglicherweise Mittel sowohl für den Kauf als auch für Verbesserungen erhalten. Dieser Prozess ist jedoch langsam und mit zahlreichen Einschränkungen verbunden.
  • Sie verfügen über erhebliches Eigenkapital in einem anderen Anwesen:Möglicherweise haben Sie Zugang zu Mitteln aus einer Home-Equity-Kreditlinie oder anderen Vermögenswerten, einschließlich Immobilien, die eine gesicherte Finanzierung bieten können.
  • Sie verfügen über erfolgreiche Erfahrungen in der Vergangenheit:Möglicherweise können Sie Immobilieninvestitionskredite von einer Bank oder einer Kreditgenossenschaft erhalten, wenn Sie nachweisen können, dass Sie Erfahrung in diesem Geschäft haben. Dies ist wahrscheinlicher, wenn Sie über sachkundige Partner und finanzielle Ressourcen verfügen, die Sie unterstützen.
  • Sie können ungesicherte Kredite erhalten:Möglicherweise können Sie eine herkömmliche Hypothek aufnehmen und dann Kredite wie Kreditkarten oder Privatkredite nutzen, um Verbesserungen zu finanzieren. Diese Strategie ist riskant, da Kreditkarten bekanntermaßen teuer sind und Ihr Projekt ins Stocken gerät, wenn Ihr Kreditrahmen unerwartet gekürzt oder eingefroren wird.

Privatkredite zum Verkauf von Immobilien

Kredite von privaten Kreditgebern lindern die meisten der oben genannten Herausforderungen. Der Hauptnachteil sind die Kosten, aber das können Kosten für die Geschäftsabwicklung sein. Privatkredite können von fast überall her kommen, aber die meisten Hausfinanzierungskredite lassen sich in zwei große Kategorien einteilen:

  • Kredite von Leuten, die Sie kennen
  • Hartgeldkredite

Notiz

Am Anfang wird es schwer sein, jemanden zu finden, der bereit ist, einem Geld zu geben. Viele Hausverkäufer finanzieren ihre ersten Geschäfte selbst.

Freunde, Familie und Geschäftspartner in Ihrem Netzwerk können möglicherweise Kredite gewähren. Sobald Sie sich einen Ruf als erfolgreiches House-Flipping aufgebaut haben, sollten Sie in der Lage sein, Kredite bei Hartgeld-Kreditgebern aufzunehmen. Diese Kreditgeber sind auf Kredite für Umschichtungen und andere Investitionen spezialisiert und unterscheiden sich von traditionellen Banken.

Private Kreditgeber benötigen nicht den gleichen Zeit- und Papierkram wie traditionelle Banken. Stattdessen bewerten sie die Immobilie selbst (sowohl vor als auch nach den Verbesserungen) und Ihre Fähigkeit, das Projekt erfolgreich abzuschließen.

Wenn Sie ein Haus umtauschen, möchten die Kreditgeber sicher sein, dass das Haus schnell verkauft wird, damit sie ihr Geld zurückerhalten können. Private Kreditgeber haben ein Pfandrecht an der Immobilie, das es ihnen ermöglicht, sie in Besitz zu nehmen und zu verkaufen, wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen.

Notiz

Hausbesitzer können auch ein Eigenheimdarlehen, eine Eigenheimkreditlinie oder eine Investitionskreditlinie zur Finanzierung von House-Flipping-Projekten nutzen. Da diese jedoch Ihren Hauptwohnsitz gefährden können, eignen sie sich am besten für erfahrene Flipper.

Kosten privater Kredite für den House Flipping

Kredite für Flipping-Projekte sind teurer als Kredite für den Hauskauf. Der Zinssatz ist höher und Sie müssen möglicherweise mehrere Punkte oder Bearbeitungsgebühren zahlen.

Notiz

Ein Punkt entspricht einem Prozent Ihres Kreditwertes.

Flipping-Projekte sind kurzfristige Projekte. Sie werden das Haus nicht jahrzehntelang bewohnen, daher ist eine Standardhypothek mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren nicht das richtige Darlehen für den Job.

Investoren ziehen es oft vor, eine Immobilie innerhalb eines Jahres oder weniger zu kaufen, zu verbessern und zu verkaufen, daher funktionieren die meisten Privatkredite so. Diese Kredite werden teuer, wenn Sie eine Immobilie über einen längeren Zeitraum besitzen, da das Risiko des Kreditgebers steigt, wenn Sie die Rückzahlung verzögern.

Die Zusammenarbeit mit privaten Kreditgebern bedeutet, dass die Zinssätze erheblich variieren können und alles verhandelbar ist. Die Zinssätze können zwischen 8 % und 20 % pro Jahr liegen, und Sie müssen 1 % bis 10 % im Voraus zahlen. Hartgeldkreditgeber können auch zusätzliche Gebühren erheben, was die Kosten in die Höhe treiben kann.

Je länger Sie im Geschäft sind und je besser Ihre Beziehungen zu Kreditgebern sind, desto weniger zahlen Sie.

Um den für Ihr Projekt verfügbaren Geldbetrag zu maximieren, gestatten Kreditgeber oft nur Zinszahlungen und es sollte keine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Das bedeutet, dass Sie den Kredit verkaufen und zurückzahlen können, wann immer Sie dazu bereit sind.

Tipps für die Aufnahme privater Kredite

Während Sie Ihr House-Flipping-Geschäft aufbauen, können Sie einige Schritte unternehmen, um Ihre Chancen, Investoren zu finden, zu erhöhen und sich als Geschäftspartner attraktiver zu machen.

  • Bauen Sie ein Netzwerk auf:Wenn Sie sich in Ihrer örtlichen Immobilieninvestor-Community engagieren, können Sie neue Leute kennenlernen und herausfinden, wer möglicherweise Geld leihen kann. Andere Investoren, Immobilienmakler und private Kreditgeber werden sehen, dass Sie sich für die Führung eines erfolgreichen Unternehmens einsetzen und Ihre Chancen auf einen Kredit steigen.
  • Schnell bewegen:Bei einem privaten Kreditgeber unterscheidet sich der Prozess von einem normalen Hypothekendarlehen. Viele Anleger werden ihre Mittel schnell zur Verfügung haben; Eine Woche oder so ist angemessen, wenn Sie eine gute Beziehung zu einem professionellen Kreditgeber haben. Auch Ihre Fähigkeit, schnell zu handeln, kann ein Wettbewerbsvorteil sein, wenn Verkäufer Wert auf Geschwindigkeit legen oder eine Konkurrenzsituation herrscht.
  • Seien Sie flexibel:Die Aufgabe privater Kreditgeber besteht darin, Investoren entgegenzukommen und die verfügbaren Mittel auf den Wert eines Projekts nach der Reparatur zu stützen. Aber sie geben Ihnen möglicherweise nicht alles auf einmal. Im Verlauf Ihres Projekts müssen Sie möglicherweise von einem Treuhandkonto abheben. Wenn Sie die Bereitschaft zeigen, flexibel zu sein, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber mit Ihnen zusammenarbeiten möchte.

  • Setzen Sie Ihr eigenes Eigenkapital ein:Bis Sie einige erfolgreiche Projekte in der Tasche haben, verlangen die Kreditgeber, dass Sie Eigenkapital an einem Projekt haben. Seien Sie bereit, einen Teil Ihres eigenen Geldes anzulegen oder Kredite gegen Ihr eigenes Vermögen aufzunehmen, um den Kreditgebern zu zeigen, dass Sie es mit Ihrem Geschäft ernst meinen.

Sobald Sie erfolgreich Häuser umgetauscht haben und Beziehungen zu privaten Kreditgebern aufgebaut haben, sollten Sie in der Lage sein, 100 % der Kredite für ein Projekt aufzunehmen und mehrere Immobilien gleichzeitig in Bau zu bringen.