Arten der Kundenvertretung bei Immobilientransaktionen

Die meisten Staaten verlangen gegenüber dem Kunden oder potenziellen Kunden eine Offenlegung darüber, wie Sie ihn bei seiner Immobilientransaktion vertreten. Ihre Pflichten und Pflichten gegenüber dem Mandanten variieren erheblich, je nachdem, welche Art der Vertretung Sie vertraglich vereinbart haben. Erfahren Sie mehr über die verschiedenen Aufgaben.

Agentur und Käuferagentur

„Immobilienmakler“ ist ein allgemeiner Begriff, der sich auf unseren Beruf bezieht, aber nicht immer die Position und Pflichten eines Maklers bei einer Transaktion definiert. „Agentur“, die höchste Ebene der Vertretung – sie erfordert bestimmte treuhänderische Pflichten, einschließlich der Vertraulichkeit des Kunden und der vollständigen Offenlegung. Die Vertraulichkeitspflicht bleibt auch nach Abschluss der Transaktion bestehen. Sie arbeiten im besten Interesse des Kunden, das heißt, Sie versuchen, das meiste Geld für das Angebot Ihres Verkäufers oder den niedrigsten Preis für Ihren Käufer zu bekommen.

Wenn Sie in den meisten Staaten nicht ausdrücklich einer Agenturbeziehung mit Ihrem Kunden zugestimmt haben, sind Sie im Hinblick auf treuhänderische Anforderungen nicht dessen Vertreter.Sie wären weiterhin verpflichtet, alle Parteien fair und ehrlich zu behandeln, wären Ihrem Kunden jedoch nicht unbedingt zur Vertraulichkeit oder vollständigen Offenlegung verpflichtet. Mit der Ausweitung der Käuferagentur, die Käufer als deren Makler vertritt, wird dieser Status immer häufiger genutzt.

Doppelagentur

Doppelvertretung – Vertretung von Käufer und Verkäufer – ist eine knifflige Bezeichnung, die in den meisten Staaten verwendet wird. Warum? Es ist praktisch unmöglich, zwei Kunden gleichzeitig Vertraulichkeit und vollständige Offenlegung zu gewähren. Es erfordert eine sorgfältige Aufklärung beider Mandanten darüber, dass sich Ihre Fähigkeit, sie aggressiv zu vertreten, verändert hat. Viele halten es für eine riskante Praxis mit möglichen Interessenkonflikten.

Unteragentur

Unteragentur bezeichnet einen Makler, der einen Käufer für den Eintrag eines anderen Unternehmens vermittelt. Der Unteragent handelt im Auftrag des Verkäufers und schuldet ihm treuhänderische Pflichten. Dies kommt heutzutage selten vor, da es für Käufer schädlich ist und Makler und Verkäufer stellvertretend für die Handlungen oder Fehler des Vertreters des Käufers haftbar macht.

Ausgewiesene Agentur

Mit der Designated Agency kann ein Makler eine Alternative zu einer Doppelagentur anbieten. Im Prinzip benennt der Makler bei einer benannten Agentur einen Makler als Vertreter des Verkäufers und einen anderen Makler als Vertreter des Käufers. Beide behalten den Agenturstatus mit den erforderlichen Treuepflichten. Es sind bestimmte Verfahren erforderlich, um die Informationen der jeweiligen Kunden intern getrennt zu halten und den Zugriff auf den entsprechenden Agenten zu beschränken.

Rollen ohne treuhänderische Verantwortung

Unter verschiedenen Namen sind „Transaktionsvermittlung“, „Vermittler“ und „Nicht-Agentur“ alles Rollen ohne treuhänderische Pflichten einer Agentur. Sie sind gegenüber allen Beteiligten fair, unterstützen aber ohne Agentur. In einigen Fällen können unethische Agenten jedoch ihre fehlende Treuepflicht ausnutzen.

Umgang mit Interessenkonflikten von Agenturen

Informieren Sie sich über die Gesetze Ihres Bundesstaates bezüglich der Immobilienvertretung. Studieren Sie dann die Optionen, die Ihr Broker seinen Kunden anbietet. Nicht alle Makler müssen alle Arten der Vertretung anbieten. Die Abhilfemaßnahmen des Kunden bei Verletzung treuhänderische Pflichten können für den Agenten und Makler schmerzhaft sein.

Käufervermittlung, also die Übernahme erstklassiger Agenturvertretungen und Treuhandpflichten gegenüber Käufern, ist in den meisten Bereichen sehr beliebt geworden. Jetzt können Sie einen schriftlichen Agenturvertrag mit einem Käufer abschließen, der ihm alle treuhänderischen Pflichten der Agentur und Ihr Bestes in seinem Namen zusagt.

Dies kann jedoch zu Problemen führen, wenn Sie einen Kaufvertrag für einen Käufer auf Ihrem Eintrag oder dem Eintrag Ihres Unternehmens verfassen und gleichzeitig einen Agenturvertretungsvertrag unterzeichnet haben. Jetzt fungiert Ihr Unternehmen als Vermittler für beide Auftraggeber der Transaktion. Das ist natürlich ein Problem, da Sie die Anforderungen, alle ihre Informationen geheim zu halten und gleichzeitig alles, was Sie wissen, offenzulegen, nicht mehr erfüllen können.

Ein Beispiel wäre die Scheidung eines Verkäufers. Wenn Sie deren Vertreter sind, geben Sie dies nicht preis. Wenn Sie jedoch der Vertreter des Käufers wären und keine Beziehung zum Verkäufer hätten, würden Sie diese Informationen an Ihre Käufer weitergeben, um ihnen möglicherweise dabei zu helfen, ein besseres Geschäft abzuschließen. Wenn Sie ein Doppelagent sind, können Sie beides nicht tun. Sie müssen also beide Parteien darüber informieren, dass Ihr neuer Status Ihre Möglichkeiten, sie zu bedienen, verändert hat.

Seien Sie aus einer rein kundenorientierten und ethischen Perspektive unabhängig von Ihrer Rolle oder Ihrem Vertretungsstatus in Ihren Geschäften ehrlich, fair und transparent.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)