Angebot und Nachfrage im Immobilienbereich

Wenn Sie im Immobilienbereich tätig sind, lohnt es sich zu verstehen, wie sich Angebot und Nachfrage auf Ihr Unternehmen auswirken. Die grundlegenden wirtschaftlichen Aspekte von Immobilien sind die gleichen wie bei allen anderen Gütern oder Dienstleistungen. Wenn Angebot und Nachfrage perfekt aufeinander abgestimmt sind – wenn jeder potenzielle Käufer kaufen kann, was er braucht, und jeder Verkäufer in der Lage ist, alles zu verkaufen, was er anbietet –, spricht man von einem ausgeglichenen oder ausgeglichenen Markt und stabilen Preisen.

Doch Angebot und Nachfrage im Immobilienbereich sind nicht einfach auszubalancieren. Die Schaffung verkaufsfähigerer Immobilien erfordert Zeit, viel Arbeit und viel Mühe. In einigen Fällen ist dies überhaupt nicht möglich, und selbst wenn dies der Fall ist, ist es möglicherweise nicht möglich, dass das Angebot rechtzeitig steigt, um die Verbrauchernachfrage zu befriedigen, wie wir während des Immobilienbooms im Jahr 2021 gesehen haben.

Das Verständnis des wirtschaftlichen Grundprinzips von Angebot und Nachfrage kann Verbrauchern dabei helfen, den besten Zeitpunkt für den Kauf oder Verkauf ihrer Immobilien zu bestimmen. Das Wissen um die wirkenden Kräfte kann Immobilienmaklern und -maklern auch dabei helfen, sich darauf vorzubereiten und darauf zu reagieren. 

Wie Angebot und Nachfrage in Immobilien funktionieren

Immobilien unterliegen dem Gesetz von Angebot und Nachfrage: Wenn es mehr Käufer als Immobilien zum Verkauf gibt, steigen die Preise. Wenn Sie Health in die andere Richtung tauschen, sinken die Preise.

Dies ist im Betrieb leicht zu erkennen. Wenn Sie im Jahr 2021 Häuser gekauft und verkauft haben, hatten Sie es mit einem extremen Verkäufermarkt zu tun, auf dem Immobiliensuchende und Investoren Schlange standen, um für eine fast rekordverdächtige Anzahl an zum Verkauf stehenden Häusern zu bieten, und die Immobilienpreise in die Höhe schossen.Im Jahr 2022 ist die Nachfrage zurückgegangen, da steigende Zinsen den Hauskauf teurer gemacht haben.

Ein grobes Barometer für Angebot und Nachfrage ist eine Statistik der National Association of Realtors (NAR), die als „Monatsangebot“ bezeichnet wird. Damit ist gemeint, wie lange es bei dem aktuellen Verkaufstempo dauern würde, alle derzeit auf dem Markt befindlichen Häuser zu verkaufen. Typischerweise bedeutet ein Vorrat für sechs Monate einen ausgeglichenen Markt mit moderat steigenden Preisen, und alles, was darunter liegt, bedeutet, dass die Preise schneller steigen.Im Januar 2022 betrug der Monatsvorrat nur noch 1,6 Monate, ein Rekordtief aller Zeiten.

Faktoren, die das Wohnungsangebot beeinflussen

Schauen wir uns genauer an, warum das Wohnungsangebot steigt oder sinkt.

Vorhandener Bestand

Der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern besteht sowohl aus Altbauten als auch aus Neubauten, die von Bauträgern verkauft werden. Diese beiden Hauspools, die als „neue“ und „bestehende“ Häuser bezeichnet werden, werden im Allgemeinen separat erfasst und unterliegen unterschiedlichen Einflüssen.

Die National Association of Realtors schätzt die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser anhand von Daten aus Immobilienangeboten.Das Angebot an bestehenden Wohnungen wird davon beeinflusst, wie viele Menschen ihre Häuser auf den Markt bringen, insbesondere wenn Häuser aufgrund von Alterung und Sterblichkeit in älteren Generationen eröffnet werden.

Häuser werden auch dann gelistet, wenn jemand ein Haus verkauft und ein anderes kauft. Dies hat jedoch keine Nettoauswirkungen auf das gesamte Wohnungsangebot, da ein Haus woanders vom Markt genommen wird.

Neubau eines Hauses

Die Zahl der zum Verkauf stehenden neuen Häuser stammt aus einer Umfrage unter Bauherren, die das U.S. Census Bureau zur Berechnung der Zahl durchführt.Änderungen beim Neubau eines Hauses sind abhängig von:

• Wie zuversichtlich Bauherren sind, dass sie Käufer finden können 
• Wie einfach Bauherren an die benötigten Arbeitskräfte und Materialien kommen können
• Wie gut das Wetter zum Bauen ist

Regierungsrichtlinien

Sowohl die Bundes- als auch die Kommunalpolitik haben erhebliche Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Laut Freddie Mac verlangsamen Zoneneinteilungskontrollen und der Widerstand gegen Neubauten durch Anwohner mit der Einstellung „Not-In-My-Back-Yard“ (NIMBY) in bestimmten Gebieten die Entwicklung. Das liegt daran, dass NIMBYismus in lokale Entscheidungen einfließen kann, um die Entwicklung zu behindern.

Um zur Erhöhung des Wohnungsangebots beizutragen, hat die Regierung von Präsident Joe Biden im Jahr 2022 ein Programm ins Leben gerufen, das Landes- und Kommunalverwaltungen begünstigt, die Bundesmittel für den Transport beantragen, wenn sie ihre Landnutzungspolitik unter anderem zur Förderung der Wohndichte reformieren. Ziel ist es, die Wohnungslücke innerhalb von fünf Jahren zu schließen.Die Biden-Regierung stellte außerdem mehr Mittel für die Subventionierung des Baus und der Reparatur von bezahlbarem Wohnraum bereit.

Faktoren, die die Wohnungsnachfrage beeinflussen

Die Nachfrage nach Wohnraum unterliegt auch verschiedenen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Kräften, die sich auf Immobilienunternehmen auswirken.

Hypothekenzinssätze

Zinssätze sind ein wichtiger Faktor dafür, wie viel Käufer für Häuser zahlen können und wollen. Wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind, ist die Finanzierung eines Hauses günstiger. Das bedeutet, dass sich Hauskäufer mit dem gleichen Monatsbudget teurere Häuser leisten können.

Laut Freddie Mac könnte beispielsweise ein Käufer mit einer Anzahlung von 40.000 US-Dollar und einem monatlichen Budget von 1.500 US-Dollar für Hypothekenzahlungen ein Haus im Wert von 412.242 US-Dollar zu dem extrem niedrigen durchschnittlichen Zinssatz von 2,65 % für eine 30-jährige Festhypothek kaufen, der im Januar 2021 vorherrschte. Derselbe Käufer konnte sich im Juli 2022 nur ein Haus im Wert von 310.122 $ zum typischen Zinssatz von 5,3 % leisten.

Mit einem Hypothekenrechner wie diesem können Sie die monatliche Hypothekenzahlung für jede Immobilie berechnen.

Da sie einen so großen Einfluss auf die monatlichen Hypothekenzahlungen haben können, können allein die Hypothekenzinsen die Nachfrage nach Eigenheimen erheblich verändern. Im Jahr 2022 führten die Bemühungen der Federal Reserve, die Inflation durch Zinserhöhungen einzudämmen, zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen.

Die Zinssätze für Festhypotheken steigen oder fallen normalerweise zusammen mit den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen, die wiederum tendenziell steigen, wenn Anleihenhändler davon ausgehen, dass die Fed die Zinssätze stark anheben wird. Die Zinserhöhungen der Fed belasteten die Nachfrage und verlangsamten die Hausverkäufe – obwohl die Preise aufgrund des begrenzten Angebots weiter stiegen.

Finanzielle Gesundheit der Verbraucher

Auch die Gesamtwirtschaft und der Zustand des Geldbeutels der Menschen haben großen Einfluss auf die Nachfrage nach Eigenheimen. Wenn Menschen über ausreichend Geld verfügen, sich in ihrem Arbeitsplatz sicher fühlen und die Entwicklung der Wirtschaft gut beurteilen können, ist es wahrscheinlicher, dass sie in den Kauf eines Hauses investieren.

Eine Möglichkeit, die allgemeine Stimmung zu messen – und eine Vorstellung davon zu bekommen, was Angebot und Nachfrage beeinflusst – ist der Home Purchase Sentiment Index des Hypothekengiganten Fannie Mae, der Verbraucher jeden Monat zu ihrem Einkommen, ihrer Meinung zur Arbeitsplatzsicherheit und dazu, ob es ein guter Zeitpunkt ist, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, befragt.

Im Jahr 2021 wurde der Optimismus in Bezug auf den Kauf und Verkauf von Eigenheimen durch die insgesamt gesunde Haushaltsfinanzlage gestärkt, wobei ein sich erholender Arbeitsmarkt und Konjunkturzahlungen der Regierung die Gewinne der Eigenheimkäufer steigerten. Doch im Laufe der Zeit verschlechterten steigende Preise und Hypothekenzinsen laut der Umfrage die Aussichten für den Hauskauf.

Demografischer Wandel

Auch die Zahl der Menschen auf dem Immobilienmarkt kann sich auf die Nachfrage auswirken, da der Zustrom neuer Käufer die Nachfrage in die Höhe treibt. Auf dem Höhepunkt des Immobilienbooms im Jahr 2021 trat eine Welle von Millennials in das Hauptalter für den Eigenheimkauf ein, was bedeutete, dass es noch mehr Käufer gab, die den knappen Eigenheimen hinterherjagten, vor allem günstigeren „Einsteigermodellen“, die für Erstkäufer geeignet waren.

„Es gibt eine Welle junger Erwachsener, die mit zunehmendem Alter den Höhepunkt ihrer Haushaltsbildung erreichen“, sagte Jessica Lautz, Vizepräsidentin für Demografie und Verhaltenserkenntnisse beim NAR. „Und diese jungen Erwachsenen wollen eine Wohnung finden und Eigenkapital und die finanziellen Vorteile verdienen, die das Wohneigentum mit sich bringt.“

Auch institutionelle Anleger trugen zum Immobilienboom bei und machten einen kleinen, aber wachsenden Marktanteil aus. Laut einer Studie der NAR wurden im Jahr 2021 13,2 % der verkauften Häuser von Unternehmen, Konzernen und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (LLCs) gekauft, gegenüber 11,8 % im Jahr 2020.

Auswirkungen einer Pandemie auf Angebot und Nachfrage

Als die COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 ausbrach, stellten viele Unternehmen auf Remote-Betrieb um, und eine Horde frischgebackener Telearbeiter machte sich auf die Suche nach größeren Häusern, die besser zu ihrem neuen Work-from-Home-Lebensstil passten. Gleichzeitig sanken die Hypothekenzinsen auf Rekordtiefs, was es für Familien deutlich einfacher machte, sich Häuser zu leisten.Kurz gesagt, die Nachfrageseite der Angebot-Nachfrage-Wippe ging durch die Decke.

Normalerweise würde die Grundökonomie vorschreiben, dass die Lieferanten der stark nachgefragten Sache mit einer Produktionssteigerung reagieren und schließlich die Preise stabilisieren würden. Aber der Bau eines neuen Hauses ist ein langsamer Prozess; Nach Angaben der Regierung dauerte es im Jahr 2021 von Anfang bis Ende durchschnittlich 7,2 Monate, wobei die Zeit, die für die Erstellung von Plänen und die Einholung von Baugenehmigungen aufgewendet wurde, noch nicht eingerechnet ist.

Darüber hinaus hatten Hausbauer aufgrund der durch die Pandemie verursachten Unterbrechungen auf dem Arbeitsmarkt und in der Lieferkette Schwierigkeiten, genügend Arbeitskräfte und Baumaterialien für die Fertigstellung ihrer Projekte zu finden, sodass der hohen Nachfrage kein gleichwertiger Bauboom gegenüberstand.

Längerfristige Versorgungsprobleme

Es war jedoch nicht nur die Pandemie. Auch längerfristige Faktoren haben zum Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage beigetragen. In den USA gibt es seit Jahrzehnten unzureichend gebaute Häuser, was zu einem chronischen Mangel führt.

Zu den Gründen für das Wohnungsangebotsdefizit zählen laut Lautz Schwierigkeiten, auf heißen Wohnungsmärkten Grundstücke für den Bau von Häusern zu finden, sowie ein wachsender Mangel an Fachkräften und Baumaterialien. 

Da die Angebotsseite nicht mithalten konnte, gab es deutlich mehr Käufer als Verkäufer und die Preise stiegen in die Höhe. Das durchschnittliche Haus wurde im zweiten Quartal 2022 für 440.300 US-Dollar verkauft, eine Steigerung von mehr als 100.000 US-Dollar gegenüber dem typischen Preis von 329.000 US-Dollar Anfang 2020.Ein Anstieg der Hypothekenzinsen im Frühjahr 2022 verlangsamte das Tempo des Preisanstiegs, allerdings nicht wesentlich.

Immobilienangebot und -nachfrage variieren je nach Standort

Dabei handelt es sich jedoch um nationale Trends, und je nachdem, wo Sie ein Haus kaufen oder verkaufen, können die Dinge sehr unterschiedlich sein. Achten Sie auf die Faktoren, die Ihren lokalen Markt beeinflussen. Beobachten Sie lokale Unternehmen und achten Sie auf Auf- und Abbautrends, wenn Sie in einem Markt tätig sind, in dem viele Arbeitskräfte dorthin oder von dort abwandern.

Auf nationaler Ebene können Scheidungsraten, Sterblichkeitsraten und demografische Merkmale eine Rolle spielen. Weitere wichtige Faktoren sind die Auswirkungen des Klimawandels (zunehmende Überschwemmungen, Brandgefahr und übermäßige Hitze können Hausbesitzer zur Flucht zwingen und die Preise sinken), eine alternde Bevölkerung und Investitionstrends, wenn Sie in einem Urlaubsgebiet geschäftlich tätig sind, in dem es auch Ferienhäuser gibt. Trends, die sich auf das frei verfügbare Einkommen auswirken, haben auf diese Art von Markt einen größeren Einfluss als auf andere. 

Es gibt auch regionale Trends. Laut NAR-Daten sind beispielsweise die Preise für Häuser im Westen von 2019 bis 2021 im Vergleich zu denen im Süden relativ stabil geblieben.

Um einen guten Überblick über Angebot und Nachfrage in Ihrer Region zu erhalten, besuchen Sie die Website Ihres örtlichen Maklerverbandes – die meisten staatlichen Organisationen stellen Statistiken über das monatliche Angebot auf dem lokalen Markt bereit.

Grundstücke sind endlich und unbeweglich

Allen diesen Einflüssen liegen die Grundprinzipien von Angebot und Nachfrage zugrunde. 

Sie können einen Mangel an Immobilien nicht dadurch beheben, dass Sie mehr Grundstücke produzieren. Es handelt sich um einen endlichen Vorrat, nicht um eine hergestellte Ware. Möglicherweise können Sie innerhalb einer bestimmten Fläche weitere Einheiten erstellen, beispielsweise Eigentumswohnungen oder Stadthäuser, aber das Grundstück selbst ist einzigartig und kann nicht dupliziert werden, um einem knappen Angebot gerecht zu werden.

Wenn in einem bestimmten Gebiet ein Mangel an Grundstücken für Wohnhäuser herrscht, können Sie nicht einfach mehr Grundstücke erschließen, um den Mangel zu beheben. Immobilien sind da, wo sie sind. Es wird immer ein lokales Gut sein, das von den örtlichen Bedingungen beeinflusst wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)