Verwendung eines Lease-To-Own-Ansatzes für Mietobjekte

Die meisten Menschen – selbst brandneue Investoren – sind mit der Leasing-zu-Eigentum-Strategie vertraut, die auch als Mietkauf oder Mietkauf bekannt ist. Allerdings sind nicht viele Menschen mit dem „Sandwich“-Lease-to-Own-Ansatz für Immobilieninvestitionen vertraut.

Eine Standard-Mietkaufvereinbarung

Nehmen wir an, Sie sind ein Immobilieninvestor, der neu im Spiel ist und wenig Geld hat. Oder vielleicht sind Sie ein Investor, der seine Möglichkeiten zur Beschaffung neuer Finanzierungen ausgeschöpft hat. Vielleicht ist es ein bisschen von beidem. In jedem Fall möchten Sie mehr Immobilien besitzen, um diese gegen Cashflow zu vermieten, kaufen diese aber in Ihrer aktuellen Situation direkt.

Das ist schade, denn es gibt so viele tolle Schnäppchen mit Eigentümern, die Probleme mit ihren Hypotheken haben. Sie schließen also einen Mietkaufvertrag mit einem von ihnen ab, sodass Sie eine Immobilie im Rahmen einer Mietkaufoption mit dem Eigentümer kaufen können.

Sie zahlen im Voraus eine nicht erstattungsfähige Mietoptionsgebühr und unterzeichnen einen dreijährigen Mietvertrag mit der Option, die Immobilie am oder vor dem Ende des Mietvertrags zu einem vorab ausgehandelten Preis zu kaufen. Dann zahlen Sie einen monatlichen Mietbetrag und erhalten eine Anzahlung für die Ausübung Ihrer Option und den eventuellen Kauf des Hauses.

Die „Sandwich“-Lease-Option-Strategie

Der Teil der „Sandwich“-Lease-Option-Strategie, mit dem Sie möglicherweise noch nicht vertraut waren, ist das andere Stück Brot. Du bist das einzige Stück. Jetzt brauchen Sie den zweiten.

Nichts hindert Sie daran, einen Mieter zu finden, der ein Haus wie dieses besitzen möchte, aber Kredit- und/oder Geldprobleme hat, die dies jetzt verhindern. Du zeigst ihm das Zuhause und er liebt es. Er wünschte, er könnte es kaufen … und du sagst ihnen, dass er es kaufen kann.

Sie schließen einen dreijährigen Mietvertrag mit einer bestimmten Leasingrate ab. Er kann seine Option ausüben, das Haus am Ende des Mietvertrags zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Sie teilen ihm außerdem mit, dass er diese Leasingoption gegen eine nicht rückzahlbare Anzahlung im Voraus erwerben muss.

Die Situation ist das Spiegelbild der Art und Weise, wie Sie überhaupt die Kontrolle über das Haus erlangt haben. Es gibt zwei Mietverträge, in deren Mitte Sie eingeklemmt sind. Der Trick bei dieser Kauf- und Mietstrategie besteht darin, das richtige Zuhause zu finden und auf beiden Seiten Angebote auszuhandeln.

Was Sie brauchen, damit es funktioniert

Sie werden von Ihrem Mieter eine höhere Kaution verlangen, als Sie an den ursprünglichen Hausbesitzer gezahlt haben. Beispielsweise könnten Sie dem Eigentümer eine nicht rückzahlbare Kaution in Höhe von 2.000 US-Dollar für die Leasingoption gezahlt haben, sodass Ihr Mieter Ihnen 3.000 US-Dollar zahlt.

Sie benötigen außerdem eine höhere Mietzahlung von Ihrem Mieter. Wir gehen davon aus, dass der Eigentümer verkaufen musste, sonst würde er sein Haus verlieren. Normalerweise können Sie eine Leasingzahlung aushandeln, die der Hypothekenzahlung entspricht, die oft unter dem üblichen Zinssatz für die Miete eines solchen Hauses liegt.

Sie möchten von Ihrem Mieter einen höheren Kaufpreis. Der ursprüngliche Eigentümer musste unbedingt verkaufen und erkannte, dass ein niedriger Preis besser ist als eine Zwangsvollstreckung. Allerdings verhandeln Sie mit Ihrem Mieter-Käufer einen deutlich höheren Preis.

Jetzt verdienen Sie auf drei Arten Geld. Nehmen wir an, dass unser Beispielgeschäft eine Vorabzahlung mit Mietoption in Höhe von 1.000 US-Dollar und 500 US-Dollar mehr pro Monat vom Mieter beinhaltet, als Sie als Investor dem Eigentümer zahlen. Wir gehen davon aus, dass der Verkaufspreis 30.000 $ höher ist als der Kaufpreis, den Sie mit dem ursprünglichen Eigentümer vereinbart haben.

Das entspricht einem Bruttogewinn von 49.000 US-Dollar, wenn das Haus nach drei Jahren gekauft/verkauft wird. Recherchieren Sie in Ihrer Nähe nach Möglichkeiten, damit es für Sie funktioniert.