So wählen Sie einen Listing-Agenten aus

Der größte Fehler, den Hausverkäufer bei der Auswahl eines Maklers machen, besteht darin, ihn ausschließlich auf der Grundlage von zwei Faktoren auszuwählen: dem höchsten Listenpreis für ihr Haus und der niedrigsten Provision.

Auf den ersten Blick könnte ein Verkäufer fragen: „Was? Sind Sie verrückt?“, weil Verkäufer den höchstmöglichen Preis und die niedrigste Provision zahlen möchten. Diese beiden Kriterien haben jedoch kaum etwas mit der Beauftragung eines kompetenten Maklers zu tun und sind in vielen Fällen völlig irrelevant. Schauen wir uns an, warum.

Der höchste empfohlene Listenpreis

Makler können Ihnen nicht sagen, für wie viel Ihr Haus verkauft wird. Zu sagen, dass sie es können, ist ein Trugschluss. Ein Listing-Agent kann Ihnen vergleichbare Verkäufe, ausstehende Verkäufe und aktive Verkäufe anzeigen. Aber Sie bestimmen den Verkaufspreis, und ein Käufer wird Ihnen sagen, ob der Preis stimmt. Ein Makler kann den Listenpreis vorschlagen, der einen Käufer anzieht. Wie es weitergeht, liegt im Allgemeinen beim Käufer.

Während die Wahl eines Listenpreises zunächst einschüchternd klingen mag, kann es eine Erleichterung sein zu erfahren, dass Hausverkäufer im Jahr 2019 durchschnittlich 99 % ihres Angebotspreises erhielten – und ihre Immobilien im Allgemeinen innerhalb von drei Wochen verkauft wurden.Dies ist ein Beweis dafür, dass die Auswahl eines angemessenen Listenpreises möglich ist, wenn Sie sorgfältig recherchieren und mit einem kompetenten Makler zusammenarbeiten. Hier sind einige Tipps, die Sie bei der Suche nach einem Makler berücksichtigen sollten.

• Um an die Auflistung zu gelangen, verdrehen einige Agenten die Wahrheit.Da Agenten Ihren Verkaufspreis nicht garantieren können, könnte der Listing-Agent, der den höchsten Preis vorschlägt, durchaus unwahr sein. Bitten Sie den Agenten, Ihnen Zahlen vorzulegen, die den empfohlenen Listenpreis belegen. Wenn der Makler keine Statistiken hat oder die Hausverkäufe in einer anderen Nachbarschaft stattfinden, könnte das ein Warnsignal sein.
• Suchen Sie nach einem Makler, der Ihnen eine Preisspanne bietet.Oft, aber nicht immer, gibt es eine Preisspanne. Viele Faktoren bestimmen die Reichweite, darunter der Standort, die Markttemperatur und Verbesserungen im Zuhause.
• Preisgestaltung ist eine Kunst. Wenn der Preis für das Haus stimmt, erhalten Sie wahrscheinlich ein Angebot. Wenn der Preis zu hoch ist, erhalten Sie möglicherweise überhaupt keine Besichtigungen und müssen schließlich den Preis senken, sodass sich Käufer fragen, was mit Ihrem Haus nicht stimmt.

Zum Vergleich: Im Jahr 2019 betrug die durchschnittliche Zeit, die es dauerte, ein Haus zu schließen, je nach Monat zwischen 40 und 48 Tagen.Wenn es viel länger dauert, ist Ihr Preis wahrscheinlich zu hoch.

Sollten Sie einen Agenten basierend auf der Provision auswählen?

Immobilienmakler sind nicht gleich; jedes ist einzigartig. Jeder hat seine eigenen Marketingtechniken und sein eigenes Werbebudget. Wenn Sie sich für einen Makler mit einem großen Werbebudget und entsprechenden Unternehmensgeldern entscheiden, können Sie möglicherweise eine größere Anzahl von Käufern erreichen. Das ist ideal, denn wenn man eine größere Anzahl potenzieller Käufer erreicht, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, ein gutes Angebot zu erhalten.

Warum sollte ein Makler bereitwillig für weniger als die Konkurrenz arbeiten? Es gibt immer einen Grund, warum ein Makler oder Immobilienmakler eine Immobiliengebühr ermäßigt. Manchmal ist es die einzige Möglichkeit für den Agenten, in einem hart umkämpften Geschäft erfolgreich zu sein, da er sich sonst in Bezug auf Service, Wissen oder Verhandlungsgeschick nicht von der Konkurrenz abheben kann. Wenn der einzige Vorteil, den ein Makler mit sich bringt, ein günstiges Honorar ist, fragen Sie sich, warum. Ist der Makler verzweifelt auf der Suche nach einem Geschäft oder unqualifiziert? Berücksichtigen Sie diese Fragen, bevor Sie sich auf die Zusammenarbeit mit einem Agenten festlegen.

Manchmal verhandeln Full-Service-Agenten unter besonderen Umständen eine niedrigere Provision, z. B.:

• Sie kaufen und verkaufen gleichzeitig ein Haus und überlassen beide Transaktionen einem Makler.
• Sie sind bereit, die gesamte Kleinarbeit, Werbung und das Marketing zu übernehmen und die mit dem Verkauf verbundenen Kosten zu tragen.
• Sie versprechen, mehr Aufträge an den Makler weiterzuleiten.
• Sie verkaufen mehr als ein Haus.
• Sie verfügen nicht über genügend Eigenkapital, um eine volle Provision zu zahlen.
• Der Agent akzeptiert Sie als Pro-Bono-Fall.
• Der Makler verliert den Eintrag, es sei denn, er oder sie entspricht dem Honorar eines Mitbewerbers.
• Der Makler möchte die Beschilderung (Belastung des Verkehrs) statt einer vollen Provision verlangen.

Wenn Sie Agenten befragen, die ähnliche Dienstleistungen anbieten, und Sie sich nicht zwischen ihnen entscheiden können, fragen Sie nach einer Erfolgsbilanz des ursprünglichen Listenpreises und der endgültigen Verkaufszahlen jedes Agenten. Die Chancen stehen gut, dass der Agent mit den niedrigsten Gebühren mehr Preisnachlässe und mehr Tage auf dem Markt (DOM) aufweist.

Die Bedeutung des Agenturmarketings

Ein guter Immobilienmakler lebt und stirbt vom Marketing. Das liegt daran, dass die richtige Werbung für ein Haus den Verkauf ausmacht. Bitten Sie darum, eine vollständige Kopie des Marketingplans des Agenten durchzusehen. Sie sollten sich konkret erkundigen, welche Pläne der Makler für den Verkauf Ihres Hauses verfolgt. Als Referenz finden Sie hier das absolute Minimum, das Sie erwarten sollten:

• Professionelle Beschilderung, einschließlich der Mobiltelefonnummer eines Agenten
• Ein Immobilien-Schließfach
• Tägliche elektronische Überwachung des Schließfachzugangs
• Follow-up-Berichte zu Käuferbesichtigungen und Feedback an den Verkäufer
• Broker-Vorschauen
• Anreize für Makler- und Bürovorschauen
• Hinweise zur Inszenierung
• Digitales zielgerichtetes Marketing
• Werbung in lokalen Zeitungen nur, wenn dies gerechtfertigt ist
• Multiple Listing Service (MLS)-Belichtung mit mehr als 36 professionellen Fotos
• Optionen für virtuelle Touren
• Verteilung auf große Websites
• Bei Bedarf vierfarbige Flyer
• Finanzierungsflyer für Käufer
• Mindestens zwei Tage der offenen Tür, sofern der Standort geeignet ist
• Direktwerbung an umliegende Nachbarn, Käufer/Makler außerhalb der Region
• Präsentation bei Sitzungen des Maklerausschusses
• Feedback an Verkäufer zu Käuferanrufen und Käuferbesichtigungen
• Eine aktualisierte vergleichende Marktanalyse (CMA) nach 30 Tagen
• E-Mail-Feeds neuer konkurrierender Einträge
• Updates zu Nachbarschaftsfakten, Trends und aktuellen Verkäufen

Denken Sie daran: Es gibt keine einzige Taktik, um Häuser zu verkaufen. Es ist eine Kombination all dieser Methoden, die Häuser verkaufen.

Merkmale eines guten Listing Agents

Sie werden für ein oder zwei Monate (oder länger) in einer Beziehung mit Ihrem Immobilienmakler stehen. Wählen Sie einen Agenten, der Ihnen gefällt und mit dem Sie sich identifizieren können. Hier sind einige der Eigenschaften, die sich Verkäufer von einem Makler wünschen:

• Erfahrung:Sie möchten einen Makler, der in der Vergangenheit viele Häuser verkauft hat und anderswo aus seinen Fehlern gelernt hat.
• Ausbildung:Fragen Sie nach Abschlüssen und Zertifizierungen.
• Ehrlichkeit:Vertrauen Sie Ihrer Intuition. Ihr Agent sollte aufrichtig wirken.
• Vernetzung:Das ist ein People-Business. Einige Häuser werden verkauft, weil Makler andere Makler kontaktiert haben.
• Verhandlungsgeschick:Sie wollen einen aggressiven Verhandlungsführer und nicht jemanden, der auf Ihre Kosten einen schnellen Verkauf tätigen will.
• Effektive Kommunikation:Verkäufer sagen, dass Kommunikation und Verfügbarkeit entscheidend sind.

Bitten Sie abschließend um eine persönliche Garantie. Wenn der Makler die Leistung nicht garantiert und Sie auf Anfrage nicht von einem Eintrag entbindet, beauftragen Sie ihn nicht.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)