Eine HUD-1-Abrechnung ist ein Dokument, das alle Gutschriften und Belastungen des Verkäufers und Käufers im Rahmen einer Immobilienabrechnung oder Hypothekenrefinanzierung zeigt. Wenn ein HUD-1 vorher nicht kompliziert war, ist es seit der Einführung der TILA-RESPA Integrated Disclosures (TRID)-Regel so geworden. Das TRID wurde eingeführt, um Bundeshypothekenformulare zu integrieren, es gibt jedoch unbeabsichtigte negative Folgen aufgrund der Art und Weise, wie Kredite in den Abschlussabrechnungen angezeigt werden.
Für Hauskäufer und Bankangestellte kann es schwierig sein, die Schlussabrechnungen mit Krediten zu verstehen – insbesondere für eine Leerverkaufsbank, die die Schlussabrechnung genehmigen muss. Die Komplexität des Formulars hat dazu geführt, dass viele Treuhänder es sich zur Aufgabe gemacht haben, ein Nettoarbeitsblatt bereitzustellen, damit alle an der Transaktion beteiligten Parteien herausfinden können, was vor sich geht.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Viele Gebühren, die traditionell von einem Verkäufer gezahlt werden, werden in HUD-Abschlussabrechnungen standardmäßig fälschlicherweise als Gutschriften an den Käufer dargestellt.
- Zur Vorhersage der Gesamtkosten werden Schätzungen nach Treu und Glauben vorgenommen. In den Schlussabrechnungen werden diese Zahlen verwendet, auch wenn sie ungenau sind und sich ändern können.
- Leerverkaufsbanken versuchen oft, Kredite zu streichen, die sie als Gebühren wahrnehmen, ohne sich der komplexeren Buchhaltung bewusst zu sein, die gesetzlich vorgeschrieben ist.
Falsch kategorisierte Credits
Obwohl in vielen Teilen des Landes bestimmte Abschlussgebühren in der Regel vom Verkäufer übernommen werden, ist es in manchen Gegenden üblich, diese Gebühren aufzuteilen. Das Problem entsteht, wenn es örtlicher Brauch ist, dass der Verkäufer eine bestimmte Gebühr zahlt, diese Gebühr jedoch im Kreditvoranschlag des Käufers aufgeführt ist. Beispiele für diese Gebührenarten sind:
- Eigentumsversicherung des Eigentümers oder CLTA/ALTA-Hausbesitzerpolice
- Abwicklungsgebühr oder Treuhandgebühr
- Bezirksübertragungssteuer oder Dokumentenübertragungssteuer
Die oben genannten Gebühren werden – sofern sie im Kaufvertrag als vom Verkäufer gezahlte Gebühren ausgewiesen sind – in der Abschlussabrechnung als Gutschrift des Verkäufers an den Käufer ausgewiesen. Da diese Gebühren dem Käufer vom Verkäufer nicht gutgeschrieben werden, werden sie dem Käufer als Belastung ausgewiesen, wodurch sie auf Null fallen.
Schätzung nach Treu und Glauben
Das Problem mit Verkäuferkrediten an Käufer beim Abschluss begann mit der überarbeiteten Schätzung nach Treu und Glauben, die Ihnen eine Schätzung aller Abwicklungsgebühren und Laufzeiten für genehmigte Hypothekendarlehen geben soll. Darin sind wichtige Daten enthalten, z. B. wie lange der Zinssatz verfügbar ist, wie lange andere Abrechnungsgebühren verfügbar sind und wie lange Ihre Zinsbindung dauert.
Die Kreditübersicht auf der Grundlage einer Schätzung nach Treu und Glauben umfasst den anfänglichen Kreditbetrag, die Kreditlaufzeit, den anfänglichen Zinssatz und den anfänglichen monatlichen Betrag, der für Kapital-, Zins- und Hypothekenversicherung fällig ist. Das Formular für den Kostenvoranschlag in gutem Glauben hält Sie zurück, bis Sie bei der Abrechnung ein HUD-1 erhalten; Während die Entstehungsgebühr, die Zinsgebühr und die Übertragungssteuern bei der Abrechnung nicht erhöht werden können, gilt Folgendesdürfenändern:
- Tägliche Zinsgebühren
- Ersteinzahlung auf Ihr Treuhandkonto
- Hausratversicherung
- Eigentumsversicherung des Eigentümers
- Titeldienstleistungen und Titelversicherung
Das Problem besteht darin, dass der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), der Verkäufern und Käufern die Offenlegung der Abrechnungskosten ermöglicht, entschieden hat, dass eine Gebühr, die im gutgläubigen Kostenvoranschlag ausgewiesen ist, aber normalerweise vom Verkäufer gezahlt wird, bei der Abrechnung im HUD-1 ausgewiesen werden muss. Um den HUD-Saldo zu ermitteln, muss eine Gebühr, die als Gutschrift angezeigt wird, auch wenn es sich nicht wirklich um eine Gutschrift handelt, auch als Belastung angezeigt werden, was sie zu einer Wäsche macht.
Probleme für Short-Sale-Banken
Leerverkaufsbanken haben von Anlegern festgelegte Richtlinien, die darlegen, wie eine Bank mit der Genehmigung von Gebühren für einen Leerverkauf umgehen kann. Einige Richtlinien verbieten eine Gutschrift an den Käufer, und einige Richtlinien begrenzen den an den Käufer gezahlten Prozentsatz. Wenn ein Verhandlungsführer, der mit einer Schlussabrechnung nicht vertraut ist, sieht, dass dem Käufer eine Gutschrift vermerkt wurde, verlangt er häufig die Streichung der Gebühr.
Manchen Leuten kann es schwerfallen, zu verstehen, dass die Gebühr bereits als Lastschrift abgebucht wurde. Sie wissen nur, dass der Verkäufer dem Käufer keinen Kredit gewähren kann. Einem Treuhänder oder Abschlussagenten ist es nicht gestattet, eine Abschlusserklärung zu ändern. Die Gebühren müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen ausgewiesen werden und können nicht nach Lust und Laune eines Verhandlungsführers für Leerverkäufe verschoben werden.
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