So funktioniert ein Grundstücksvertrag beim Hauskauf

Grundstücksverträge zum Kauf von Eigenheimen erfreuten sich in den späten 1970er und frühen 1980er Jahren großer Beliebtheit. Damals boten Ratenkaufverträge, manchmal auch Kaufverträge genannt, attraktivere Finanzierungskonditionen als die höheren Zinssätze und strengen Qualifikationsstandards institutioneller Kreditgeber.

Was ist ein Ratenkaufvertrag für ein Grundstück?

Grundstücksverträge begannen zu verschwinden, als die Kreditanforderungen nachließen und die Hypothekenzinsen unter 8 % fielen. Aber sie sind nicht ganz verschwunden und haben während der Hypothekenkrise von 2007 bis 2010 begonnen, wieder auf den Markt zu kommen. Frühere Hausbesitzer, die ihre Häuser durch Zwangsvollstreckung verloren oder durch einen Leerverkauf verkauft hatten, begannen, sich auf Grundstücksverträge als Finanzierungsalternative zu verlassen, als die großen Banken sie abwiesen.

Ein Ratenkaufvertrag ist jede Art von Vertrag, der regelmäßige Zahlungen vorsieht. Im Immobilienbereich wird er jedoch im Allgemeinen als Grundstücksvertrag, Kaufvertrag oder Kaufvertrag bezeichnet.

Im Ratenkaufvertrag sind der Verkaufspreis, die Höhe der Anzahlung, der Zinssatz, die Höhe der monatlichen (oder regelmäßigen) Zahlungen sowie die Pflichten der einzelnen Parteien festgelegt. Es deckt beispielsweise die Verantwortung dafür ab, wer das Haus instandhält, die Versicherung bezahlt und Grundsteuern zahlt – was in der Regel der Käufer ist. Der Vertrag sieht einen Rückgriff des Verkäufers für den Fall vor, dass der Käufer die Ratenzahlungen nicht mehr leistet.

Wie Landverträge funktionieren

Grundstücksverträge oder Urkundenverträge sind eine Sicherungsvereinbarung zwischen einem Verkäufer, der Vendor genannt wird, und einem Käufer, der Vendee genannt wird:

• Der Verkäufer verpflichtet sich, eine Immobilie zu verkaufen, indem er den Kauf für den Vendee finanziert.
• Der Verkäufer behält das Eigentumsrecht und der Käufer erhält das gleiche Eigentumsrecht.
• Die Finanzierung durch den Eigentümer kann einen bestehenden Hypothekensaldo umfassen oder die Immobilie kann frei und frei sein (beste Option).
• Nach vollständiger Zahlung übergibt der Verkäufer dem Käufer eine Eigentumsurkunde.

Erläutern von All-Inclusive-(Rundum-)Landverträgen

Wrap-Around-Verträge enthalten eine bestehende Hypothek:

• Der Verkäufer leistet eine Zahlung an den Verkäufer.
• Nach Eingang der Zahlung zahlt der Verkäufer die zugrunde liegende Zahlung des Kreditgebers und behält den Rest.
• Wenn die bestehende Hypothek einen niedrigeren Zinssatz hat als der Zinssatz im Vertrag, erhält der Verkäufer zusätzliche Zinsen für Geld, das ihm nicht gehört. Dies wird als Override bezeichnet.

Dieses Beispiel zeigt, wie sie zusammengesetzt sind:

1. Nehmen wir an, der Verkaufspreis beträgt 100.000 US-Dollar.
2. Der Vendée zahlt 10.000 US-Dollar.
3. Der Käufer verpflichtet sich, Zahlungen in Höhe von 90.000 US-Dollar zu leisten, zu einem Zinssatz von 6,5 %, zahlbar in Höhe von 567 US-Dollar.
4. Das bestehende zugrunde liegende Darlehen beträgt 50.000 US-Dollar und ist mit 5 % Zinsen bei einer Zahlung von 268 US-Dollar zahlbar.
5. Der Verkäufer erhält 6,5 % Zinsen auf 40.000 US-Dollar Eigenkapital, PLUS 1,5 % Zinsen auf die bestehende Hypothek von 50.000 US-Dollar und erhält 299 US-Dollar pro Monat.
6. Der Vendee zahlt außerdem Steuern, Versicherungen und alle anderen Betriebskosten.

Was sind Straight Contracts?

Bei einem reinen Vertrag gibt es keine Vorrangigkeit der Zinsen. Der Vendee kann zustimmen, den bestehenden Kreditgeber direkt zu bezahlen und eine weitere Zahlung an den Verkäufer zu leisten, oder der Vendee kann eine Zahlung an den Verkäufer senden und der Verkäufer wird die Zahlung an den zugrunde liegenden Kreditgeber auszahlen.

Schauen wir uns das vorherige Beispiel für einen direkten Vertrag an:

1. Gehen Sie von einem Verkaufspreis von 100.000 $ aus.
2. Vendee zahlt 10.000 US-Dollar.
3. Der Vendee leistet eine Zahlung in Höhe von 268 US-Dollar auf den bestehenden Kreditsaldo von 50.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 5 %.
4. Der Vendee leistet eine zweite Zahlung an den Verkäufer für eine eigentümergeführte Finanzierung in Höhe von 40.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 6,5 % und einer monatlichen Zahlung von 253 US-Dollar.
5. Die Summe beider Zahlungen beläuft sich auf 521 US-Dollar, wodurch der Vendee im Vergleich zur Rundumzahlung 46 US-Dollar pro Monat einspart.

Macht des Verkaufs

Einige Titelgesellschaften entwerfen und versichern Grundstücksverträge, die einen Verkäufer, einen Vendee und einen Treuhänder enthalten. Um eine solche Titelfirma zu finden, müssen Sie vorbeischauen. Wie ein Treugeber in einer Treuhandurkunde übertragen der Verkäufer und der Vendee Rechte, Titel und Zinsen an den Treuhänder, um die Verpflichtungen des Verkäufers und des Vendees abzusichern.

Für den Fall, dass der Vendee seine Zahlungen einstellt, ist der Treuhänder befugt, im Rahmen der Verkaufsvollmacht eine Zwangsvollstreckung vorzunehmen. Das Verfahren zur Einreichung einer Inverzugsetzung ist von Staat zu Staat unterschiedlich.

Beschleunigungsklauseln in zugrunde liegenden Darlehen

Alle Kredite enthalten heute Kündigungs- und Kündigungsklauseln. Kreditgeber können eine „Due-on-Sale“-Klausel anwenden, die verhindert, dass jemand eine bestehende Hypothek übernimmt. Kreditgeber bevorzugen die Qualifizierung der Käufer, die Zahlung von Kreditpunkten und höhere Zinssätze. Wenn Ihr Grundstücksvertrag eine bestehende Hypothek enthält, lassen Sie sich von einem Anwalt für Immobilienrecht beraten, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Rechtebündel des Vendees

Praktisch gesehen ist der Vendee Eigentümer der Immobilie und hat das Recht auf:

• Besitz
• Ruhiger Genuss und Nutzung der Immobilie
• Ausschluss, andere zum Verlassen des Geländes zwingen
• Wiederverkauf

Vorteile für die Vendée

Der größte Vorteil besteht darin, dass der Standard-Qualifizierungsprozess nicht durchlaufen werden muss. Zusätzlich:

• Anzahlungsbetrag ist verhandelbar
• Länge der Vertragslaufzeit, Zinssatz und Zahlungen sind verhandelbar
• Es fallen keine Abschlussgebühren des Kreditgebers an
• Transaktionen können in weniger als einer Woche abgeschlossen werden

Vorteile für den Anbieter

In der Regel kann der Verkaufspreis höher ausfallen, Käufern wird jedoch empfohlen, ein Wertgutachten einzuholen. Zusätzlich:

• Möglichkeit eines latenten Steuergewinns
• Monatliches Einkommen
• Oft eine bessere Rendite als Geldmarktkonten
• Einfache Möglichkeit, eine nicht konforme Immobilie zu verkaufen
• Schnelles Schließen

Was sollten Käufer tun?

Zum Schutz:

• Holen Sie sich ein Gutachten
• Schließen Sie eine Eigentumsversicherung ab
• Nehmen Sie die Dienste einer Holdinggesellschaft in Anspruch, um den Besitz einer ausgeführten Urkunde und der Originaldokumente zu behalten
• Sprechen Sie mit einem Anwalt für Immobilienrecht

Was sollten Verkäufer tun?

Zum Schutz:

• Rufen Sie die Kreditauskunft des Käufers ab
• Geben Sie in der bestehenden Versicherungspolice sowohl den Namen des Verkäufers als auch des Käufers an
• Beauftragen Sie ein Auszahlungsunternehmen mit der Abwicklung des Vertragsinkassos
• Sprechen Sie mit einem Anwalt für Immobilienrecht