Die Gefahren beim Kauf von Häusern mit umgedrehter Zwangsvollstreckung

ByDr. J. K. Hartmann

Lassen Sie sich nicht von einem frischen Anstrich, glänzenden neuen Geräten oder Granitplatten auf den Arbeitsflächen verführen. Bei einem Haus, das einer Zwangsvollstreckung zum Opfer fällt, können unter der Oberfläche viele Dinge schiefgehen – Dinge, die Sie möglicherweise erst entdecken, wenn es zu spät ist, etwas dagegen zu unternehmen.

Wenn ein Investor ein Haus erwirbt, das einer Bank gehört, entweder durch den Kauf dieses Hauses in großen Mengen direkt von der Bank oder indem er bei einer Auktion auf das Haus bietet, geht es ihm vor allem darum, einen Gewinn zu erzielen. Aber wenn Sie das zum Verkauf stehende Haus sehen, achten Sie auf seinen ästhetischen Wert und darauf, wie das Haus Ihren Parametern entspricht. Aufgrund der emotionalen Anziehungskraft bemerken Sie möglicherweise nicht die Baumängel, die Ihnen der Verkäufer entgehen will.

Einen Zwangsvollstreckungsflipper reparieren

Das heißt nicht, dass alle Investoren bei der Sanierung einer Immobilie Abstriche machen. Viele Investoren sind gewissenhaft und stellen hochwertige Bautrupps ein. Aber einige Investoren – und man erkennt selten, um welche es sich handelt – stellen die billigsten Arbeitskräfte ein, die sie finden können, und verwenden die billigsten Materialien, um ihre Gewinnspanne zu steigern. Hier sind einige Bereiche, die Anlass zur Sorge geben:​

  • Schimmel: Einige bankeigene Häuser stehen monatelang leer, ohne Heizung oder Klimaanlage. Wenn ein Rohrleck oder Feuchtigkeit vorhanden ist, kann sich Schimmel bilden und ausbreiten. Eine Schimmelsanierung kostet Tausende von Dollar. Würde ein Investor die Form übermalen? Was denken Sie?
  • Schädlingsberichte: Investoren kaufen bankeigene Häuser im Ist-Zustand. Banken zahlen selten für Schädlingsbekämpfung. Unbehandelt könnten Termiten oder Pulverkäfer die strukturelle Integrität des Hauses zerstören. Die Innenwände könnten durch verrottende Pfosten gestützt werden.
  • Asbest: Eine schnelle und einfache Lösung zum Abdecken eines asbesthaltigen Linoleumbodens besteht darin, Laminat oder Keramik darüber zu verlegen. Wenn die Unterlage nicht sicher am Unterboden befestigt ist, kann sie sich mit der Zeit lösen. Das Gleiche gilt für die Außenverkleidung. Was befindet sich unter dem neuen Abstellgleis?
  • Baugenehmigungen: Hat der Investor einen Raum hinzugefügt oder entfernt oder eine Verbesserung vorgenommen, für die eine Genehmigung erforderlich war? Möglicherweise wissen Sie es nicht, da es unwahrscheinlich ist, dass ein Investor jede ausgeführte Arbeit offenlegt. Für einige Arbeiten war möglicherweise eine Genehmigung erforderlich, obwohl keine Genehmigungen eingeholt wurden.

  • Minderwertige Baumaterialien: Sofern es sich bei der Zwangsversteigerung nicht um ein High-End-Haus handelt, ist es wahrscheinlich, dass der Investor minderwertige Geräte, minderwertige Schränke aus gepresster Pappe und preiswerte Sanitärarmaturen oder billige Doppelverglasungsfenster gekauft hat, die schnell verschleißen können. Sie wissen nicht, ob der Auftragnehmer Trockenbauwände mit einer Dicke von einem halben oder einem Viertel Zoll verwendet hat, es sei denn, Sie entfernen die Steckdosenabdeckungen und messen.
  • Nicht lizenzierte Subunternehmer: Es ist möglich, dass der Auftragnehmer des Investors undokumentierte oder nicht lizenzierte Arbeitnehmer unter dem Mindestlohn eingestellt hat, um komplexe Arbeiten auszuführen, für die die Arbeitnehmer nicht geschult waren. Sogar eine einfache Arbeit wie das Aufhängen von Trockenbauwänden, das Putzen und Schleifen kann falsch ausgeführt werden, und Sie werden es erst nach Monaten bemerken, wenn die Schrauben herausspringen.

90-Tage-Flipperregel

Für die Titelsaison gilt die 90-Tage-Umdrehungsregel. Viele Kreditgeberrichtlinien und Overlays verlangen, dass der Investor die Immobilie mindestens 90 Tage lang besitzt, bevor der Kreditgeber des Käufers diesem Käufer einen Kredit gewährt. Das Vertragsdatum muss mindestens 90 Tage nach der Eintragung der Anlegerurkunde liegen.

Die genauen Parameter hängen vom Kreditgeber und der Kreditart ab. Für FHA-Darlehen gilt bis auf wenige Ausnahmen eine strikte 90-Tage-Regel, während in vielen anderen Situationen lediglich verlangt wird, dass der umgedrehte Verkaufspreis nicht mehr als 120 % des ursprünglichen Verkaufspreises beträgt, wenn dieser weniger als 90 Tage beträgt.

Notiz

Letztendlich soll dieses Gesetz Käufer davor schützen, durch schlecht gemachte, schnelle Überschläge abgezockt zu werden. Stellen Sie sicher, dass Sie die Verkaufshistorie der Immobilie kennen, bevor Sie ein Angebot unterzeichnen.

Pfandrecht des Mechanikers an Zwangsvollstreckungsflossen

Da bei der Sanierung eines Hauses in der Regel Bauunternehmer Renovierungsarbeiten durchführen müssen, sollten Sie sich vor der Möglichkeit eines Mechanikerpfandrechts an der Immobilie in Acht nehmen. Diese Pfandrechte, auch Eigentumspfandrechte oder Auftragnehmerpfandrechte genannt, können entstehen, wenn Auftragnehmer oder Subunternehmer keine Bezahlung für ihre Arbeit erhalten haben. Die Zeiträume, in denen ein Auftragnehmer ein Pfandrecht geltend machen darf, variieren je nach Bundesstaat.

In Kalifornien beispielsweise haben Subunternehmer 90 Tage Zeit, um ein Mechanikerpfandrecht für unbezahlte Arbeit einzureichen. Das heißt, wenn ein Auftragnehmer einen Subunternehmer nicht bezahlt hat oder Materialien ohne Bezahlung geliefert wurden, könnte ein Käufer feststellen, dass ein Pfandrecht gegen das Haus angemeldet wurde, nachdem das Haus das Treuhandkonto geschlossen hat.

Das Fazit

Der Kauf eines Flipped Home kann eine großartige Möglichkeit sein, eine Immobilie zu erwerben, die frisch renoviert und modernisiert wurde. Und zwangsversteigerte Häuser können eine großartige Gelegenheit zum Umtausch darstellen. Allerdings stellen sie auch ein Risiko dar, da sie für unehrliche Anleger eine verlockende Gelegenheit sein können, schnell Gewinne zu erzielen. Stellen Sie sicher, dass Sie vor dem Kauf Ihrer Immobilie Ihre Hausaufgaben machen.