Unterscheidet sich normaler Verschleiß von Schäden?

ByDr. J. K. Hartmann

Vermieter sind für die Instandhaltung von Mietobjekten verantwortlich, es ist jedoch mit einer gewissen Verschlechterung zu rechnen, wenn die Immobilie altert. Dies wird als Verschleiß bezeichnet. Weder der Vermieter noch der Mieter sind für diese übliche Verschlechterung verantwortlich. Bei Schäden an der Immobilie verhält es sich jedoch anders, und die Person, die den Schaden verursacht hat, ist auch finanziell für die Behebung des Schadens verantwortlich.

Normale Abnutzung definieren

Unter normaler Abnutzung versteht man die zu erwartende Verschlechterung des Zustands einer Immobilie aufgrund der normalen alltäglichen Nutzung. Dabei handelt es sich um eine Verschlechterung, die im Zuge des Wohnens in einer Immobilie entsteht. Es wird nicht durch Missbrauch oder Vernachlässigung verursacht.

Beispiele für normale Abnutzung könnten sein:

  • Ein paar kleine Flecken auf einem Teppich
  • Ein paar Kratzer oder Beulen im Holzboden
  • Die Farbe von Teppichen oder Hartholz verblasst durch Sonneneinstrahlung
  • Schmutziger Fugenmörtel
  • Lose Türgriffe
  • Die silberne Oberfläche der Badezimmerarmaturen beginnt sich abzunutzen

Verschleiß kann weiter definiert werden als eine Verschlechterung, mit deren Eintritt vernünftigerweise gerechnet werden kann. Es ist zum Beispiel normal, dass es nach dem Auszug eines Mieters aus einer Wohnung zu Abnutzungserscheinungen in der Farbe kommt. Die Kratzer im Lack gelten als normale Abnutzung. Das Loch in der Wand würde als Schaden gewertet.

Schaden definieren

Schäden sind nicht natürlicher Natur. Es handelt sich um einen Schaden, der den Wert, die Nützlichkeit oder die normale Funktion einer Immobilie beeinträchtigt. Dieser Schaden kann vorsätzlich oder durch Fahrlässigkeit verursacht werden.  

Beispiele für Schäden könnten sein:

  • Ein zerbrochener Badezimmerspiegel
  • Ein kaputter Toilettensitz
  • Ein Loch in der Mitte einer Tür
  • Beschädigte oder fehlende Türgriffe/-schlösser
  • Teppich mit Haustierurin getränkt

Schaden kann weiter als unerwartete Ereignisse definiert werden. Beispielsweise ist es weder normal noch zu erwarten, dass in der Wand eines Schlafzimmers ein großes Loch entsteht, nachdem ein Mieter aus einer Wohneinheit auszieht.

Warum normaler Verschleiß wichtig ist

Abnutzung ist ein häufig verwendeter Begriff im Zusammenhang mit Mietobjekten, und der Versuch, den Unterschied zwischen normaler Abnutzung und Beschädigung einer Mieteinheit zu ermitteln, wird häufig zu einem Problem, wenn ein Mieter auszieht und die Rückerstattung seiner Kaution verlangt. Ein Vermieter kann keine Abzüge für normale Abnutzung vornehmen, wohl aber für Schäden an der Immobilie.

Diese Probleme können zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen. Ein Mieter glaubt möglicherweise, dass eine Kaution sein Eigentum ist und am Ende des Mietverhältnisses an ihn zurückgegeben werden sollte. Sie hat ihre Miete pünktlich bezahlt und gegen keine Bedingungen des Mietvertrags verstoßen, sodass sie erwartet, dass die Kaution vollständig zurückerstattet wird. 

Ziel des Vermieters ist es jedoch, dafür zu sorgen, dass die Mietsache in einem guten Zustand bleibt. Wenn er der Meinung ist, dass der Mieter den Zustand der Mietsache in irgendeiner Weise missbräuchlich begangen hat, wird er von der Kaution des Mieters Abzüge vornehmen, um diesen Schaden zu beheben. 

Durchgangsinspektionen

Eine Möglichkeit, Streitigkeiten über die Kaution zu vermeiden, sind Begehungskontrollen. Ein Vermieter und ein neuer Mieter sollten die Immobilie vor dem Einzug des Mieters besichtigen. Es sollten Fotos gemacht werden, um den Zustand der Mieteinheit zu dokumentieren. Viele Mietverträge enthalten eine Checkliste der Räume, Geräte, Einrichtungsgegenstände usw., in der Mieter den Zustand beim Einzug notieren sollten.

Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten das Dokument unterzeichnen und damit bestätigen, dass sie mit der aktuellen Situation einverstanden sind.

Beim Auszug des Mieters aus der Mieteinheit sollten Vermieter und Mieter die Immobilie erneut besichtigen, um etwaige Veränderungen im Zustand der Immobilie zu dokumentieren. Es sollten noch einmal Bilder gemacht werden. 

Der Vermieter kann auf eventuelle Probleme hinweisen, die er mit dem aktuellen Zustand der Immobilie hat, und erklären, warum er zur Deckung dieser Schäden Abzüge von der Kaution des Mieters vornimmt. Der Mieter kann den Feststellungen des Vermieters zustimmen oder diese anfechten.

Verantwortung des Vermieters für die Instandhaltung der Einheit

Jeder Vermieter ist dafür verantwortlich, seine Mietobjekte instand zu halten, indem er die Bauvorschriften befolgt, notwendige Reparaturen durchführt, geeignete Müllbehälter bereitstellt und für fließendes Wasser sorgt.

Wenn ein Schaden am Mietobjekt dadurch verursacht wird, dass der Vermieter die Immobilie nicht ordnungsgemäß instand gehalten hat, kann der Vermieter keine Abzüge von der Kaution des Mieters vornehmen, selbst wenn der Schaden innerhalb der Wohneinheit des Mieters entstanden ist. Wenn beispielsweise ein Dachleck dazu geführt hat, dass die Trockenbauwand in der Decke eines Mieters einzustürzen beginnt, ist dieser Schaden die Schuld des Vermieters und nicht die des Mieters.