Was ist Common Area Maintenance (CAM)?

Die Aushandlung eines Mietvertrags für Ihr Unternehmen kann ein schwieriger Prozess sein, und wenn Sie dies noch nicht getan haben, werden Sie auf viele neue, möglicherweise verwirrende Bedingungen stoßen. Ein Begriff, der Mietern oft stutzig macht, ist die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen, also die Gebühren, die Mieter in gewerblichen Mietverträgen für Bereiche zahlen, die allen Mietern gemeinsam sind. 

Was ist die Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen? 

Unter Common Area Maintenance (CAM) versteht man die Kosten, die Ihr Unternehmen für die Bereiche in einem Gewerbegebäude zahlt, die allen Mietern gemeinsam sind. Betrachten Sie es so: Wenn Sie ein Gewerbegebäude mieten, zahlen Sie für zwei getrennte Bereiche, die Nutzfläche und den Gemeinschaftsbereich. 

Nutzfläche

Unter Nutzfläche versteht man die von Ihnen angemietete Fläche, also die Fläche eines Gebäudes, die Sie als Mieter konkret nutzen. Dieser Bereich kann neben einzelnen Büros oder anderen Einrichtungen, die Ihr Unternehmen benötigt, auch Toiletten innerhalb des Raums, Schränke, Pausenräume und einen Empfangsbereich umfassen. 

Gemeinschaftsbereich

Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes liegen außerhalb Ihrer Mietfläche, stehen Ihnen und anderen Mietern jedoch zur Verfügung. Zu diesen Bereichen gehören Gemeinschaftstoiletten, Lobbys, Gehwege, Parkplätze und Landschaftsgestaltung. Der Gemeinschaftsbereich in einem mehrstöckigen Gebäude kann Aufzüge, Elektroräume und öffentliche Korridore umfassen. 

Manchmal wird der Begriff „vermietbare Gebäudefläche“ oder „Bruttogebäudefläche“ verwendet, um die vermietete Fläche zuzüglich der Gemeinschaftsflächen zu umfassen.

Wie funktioniert die Wartung von Gemeinschaftsräumen? 

CAM-Gebühren sind Teil der Bedingungen eines Gewerbeimmobilienmietvertrags, daher ist es wichtig zu verstehen, wie sie funktionieren. 

Typische Gebühren in einem Gemeinschaftsbereich

Die von Ihnen gezahlte CAM-Gebühr ist für die Instandhaltung dieser Gemeinschaftsbereiche bestimmt, einschließlich Wartung, Reparaturen und Betriebskosten wie Schneeräumung und Landschaftsgestaltung. Weitere Gemeinschaftsbereiche, für die CAM-Gebühren anfallen, sind das Dach, Strukturelemente, Gehwege und Gemeinschaftstoiletten. 

Sonstige in den CAM-Gebühren enthaltene Kosten

Suchen Sie in Ihrem Mietvertrag nach weiteren CAM-Kosten. Alle diese Kosten müssen entweder vom Vermieter/Hausverwalter oder vom Mieter getragen werden.

• Sicherheitssysteme oder Gehälter des Sicherheitspersonals
• Genehmigungen, Steuern, Versicherungen oder etwaige Rechtskosten
• Werbung, Schilder oder sonstige Betriebskosten
• Nebenkosten, Miete oder Kosten für die Aufrechterhaltung eines separaten Mietbüroraums

CAM-Kosten werden normalerweise pro Quadratmeter (anteilig) angegeben und als Bruch angezeigt: 

Vermietbare Grundfläche

____________________________

Ein Teil oder die gesamte gemietete oder mietbare Grundfläche im Gebäude, Einkaufszentrum oder Einkaufszentrum

Instandhaltung des Gemeinschaftsbereichs in Ihrem Mietvertrag

Ein gewerblicher Mietvertrag enthält außerdem mehrere Abschnitte, die sich auf Gemeinschaftsräume und CAM-Gebühren beziehen. 

• Eine Liste und Beschreibung aller öffentlichen Bereiche
• Eine Aussage, dass CAM-Bereiche unter der ausschließlichen Kontrolle des Managements stehen
• Eine Erklärung, dass der Vermieter alle öffentlichen Bereiche in gutem Zustand und in einem mit vergleichbaren Gebäuden in der Umgebung vergleichbaren Zustand halten wird 
• Eine Erklärung des Vermieters, dass er uneingeschränkten Zugang zu den Gemeinschaftsräumen hat
• Regeln für die Nutzung öffentlicher Bereiche  
• Ein Zuschuss zur Mietminderung (Kürzung oder Einstellung), wenn Sie die Räumlichkeiten oder Gemeinschaftsbereiche aufgrund eines Unfallschadens nicht nutzen können  

CAM-Zahlungsoptionen in gewerblichen Mietverträgen

Gewerbliche Mietverträge enthalten weitere verwirrende Bedingungen, die festlegen, wer welche Kosten trägt – der Mieter oder der Vermieter. Möglicherweise sehen Sie eine dieser Bedingungen, die von der Übernahme aller Kosten durch den Vermieter bis hin zur Übernahme aller Kosten durch den Mieter aufgeführt sind.

• Bruttomiete (oder Full-Service-Miete).: Die monatliche Zahlung des Mieters beinhaltet alles, einschließlich aller Betriebskosten, Steuern und CAM-Kosten.
• Modifizierter Mietvertrag (oder Brutto): Die Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt (je nach Mietvertrag unterschiedlich).
• Netto-Leasing: Der Mieter zahlt zusätzlich zur vereinbarten Miete einen Anteil der Betriebskosten.
• Triple Net Lease (manchmal auch Net-Net-Net oder NNN genannt): Der Mieter trägt alle Betriebskosten, Steuern und Versicherungen. Der Vermieter ist für das Gebäude, das Dach und manchmal auch für den Parkplatz verantwortlich.

Verhandlung der CAM-Kosten 

Zu den Aspekten, die Sie bei der Aushandlung der CAM-Kosten in einem gewerblichen Mietvertrag berücksichtigen sollten, gehören zusätzliche Gebühren, Umfang und Abschreibung 

Zusätzliche Gebühren

Einige Vermieter erheben eine Verwaltungsgebühr als Prozentsatz der CAM-Kosten. Diese Kosten fallen für Buchhaltungsdienste, die Zahlungsabwicklung usw. an. Einige fügen möglicherweise auch Verwaltungsgebühren Dritter hinzu, aber im Grunde handelt es sich dabei um dasselbe. Sie sollten nicht für beides bezahlen müssen. 

Kostenklärung

Beinhaltet die CAM-Gebühr „Wartung“ und „Ersatz“ und sind diese Kosten definiert? Einige Vermieter schließen Ersatz in CAM ein, weil dieser kostengünstiger ist als die fortlaufende Wartung, während Mieter argumentieren würden, dass Ersatz mit zusätzlichen Kosten verbunden sei.

Systemabschreibung

Der Austausch wichtiger Systeme, wie beispielsweise einer Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage (HLK), stellt Kosten dar, die der Vermieter abschreiben kann, und die Aktualisierung dieser Systeme verbessert die Verkaufsfähigkeit einer Immobilie. Daher ist es sinnvoll, dass der Vermieter – und nicht die Mieter – dafür aufkommen sollte.