Ein Leser fragt:
Wir haben gerade die letzte Besichtigung eines Hauses abgeschlossen, dessen Fertigstellung wir nächste Woche planen. Bei unserer Inspektion stellten wir fest, dass einige der Türen der Schlafzimmer jetzt in der Garage aufbewahrt werden. Haben wir das Recht, vom Verkäufer die Rückgabe zu verlangen? Unser Makler gab uns eine Bestätigung über den Zustand der Immobilie zur Unterzeichnung. Wir haben darauf geschrieben, dass wir die Türen einbauen lassen wollen. Wir befürchten, dass die Verkäufer vorhaben, mit den Türen davonzulaufen. Wird ein Verkäufer Reparaturen durchführen, wie in der Überprüfung des Zustands der Immobilie angegeben?
Anfangs war dies keine E-Mail, auf die wir antworten konnten, da es sich bei Ihrem Hauskaufratgeber um einen REALTOR® handelt. Als Mit-REALTOR® ist es ihr untersagt, sich in die Transaktion eines anderen REALTOR® einzumischen! Daher war die einzig richtige Antwort auf diese Frage, Ihren Makler zu fragen, was Sie bei der Überprüfung des Immobilienzustands tun sollten.
Da es sich bei dieser Transaktion jedoch nicht mehr um eine aktive Situation handelt, gehe ich auf die Frage ein, in der Hoffnung, anderen Käufern eine Erklärung zu bieten. Bedenken Sie zunächst, dass die Überprüfung des Immobilienzustands kein Verhandlungsinstrument ist. Eine Überprüfung des Immobilienzustands (VOP) wird verwendet, um einen Immobilienmakler nach der letzten Besichtigung von der Haftung zu befreien und um nachzuweisen, dass der Käufer Gelegenheit hatte, die Immobilie noch einmal zu besichtigen.
Ein Standard-C.A.R. Das im US-Bundesstaat Kalifornien verwendete Formular besagt, dass die Überprüfung des Zustands der Immobilie keine Voraussetzung des Kaufvertrags ist. Dies bedeutet, dass vor dem Abschluss keine Bedingungen erfüllt werden müssen. Das VOP ändert nichts an den vertraglichen Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber den Käufern. Wenn ein Verkäufer beispielsweise zugestimmt hat, einen Warmwasserbereiter zu reparieren, ist der Verkäufer weiterhin verpflichtet, den Warmwasserbereiter zu reparieren, auch wenn der Warmwasserbereiter noch nicht repariert ist.
Überprüfung des Immobilienzustands und abschließende Besichtigung
Die meisten Kaufverträge enthalten Formulierungen, die besagen, dass der Verkäufer verspricht, das Haus bei Vertragsabschluss in demselben Zustand zu übergeben, in dem es sich am Datum des Kaufvertrags befand. Kaufverträge sehen häufig auch vor, dass eine letzte Besichtigung innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen vor dem Abschluss durchgeführt wird. Ein Käufer hat grundsätzlich die Möglichkeit, auf die abschließende Besichtigung zu verzichten oder die Besichtigung durchzuführen. Es wird einem Käufer niemals empfohlen, auf diese Inspektion zu verzichten. Warum? Denn wenn etwas Schreckliches passiert wäre und Sie die Schließung des Treuhandkontos zugelassen hätten, bevor Sie das Problem geklärt hätten, könnte Ihr Hauptanspruch gegen den Verkäufer darin bestehen, vor Gericht zu gehen.
Wenn auf eine Überprüfung des Eigentumszustands verzichtet wird
Vor einigen Jahren habe ich eine Eigentumswohnung an einen Käufer aus Saudi-Arabien verkauft. Sie wollte die letzte Besichtigung nicht durchführen und unterzeichnete eine Verzichtserklärung für die Endkontrolle. Ich hatte gefragt, ob ihre Tochter die Besichtigung für sie übernehmen könnte, aber sie lehnte ab. Ein paar Tage nach Schließung traf ich die Tochter in der Wohnung, um ihr die Schlüssel zu übergeben. Als wir die Tür öffneten, entdeckten wir zwei große Probleme.
Das erste Problem war, dass jemand die Klimaanlage auf die niedrigste Stufe eingestellt hatte und der Ventilator auf Hochtouren lief. Es herrschte eine eiskalte, arktische Temperatur. Es war so kalt, dass die Klimaanlage eingefroren war. Ein Eisblock war geschmolzen und der Teppich war durchnässt.
Zweitens gab es einen starken Katzengeruch. Eine Katze im Haus war uns vorher nicht aufgefallen. Aber der Geruch, als wir die Tür öffneten, war unvermeidlich. Katzenurin hat einen ausgeprägten Geruch und es ist sehr schwer, ihn loszuwerden. Hätte diese Käuferin ihre letzte Besichtigung durchgeführt und die Punkte bei der Überprüfung des Zustands der Immobilie notiert, hätten wir vor dem Abschluss einen Antrag auf Reparatur stellen oder um ein Zugeständnis bitten können. Aber zu diesem Zeitpunkt war es zu spät, den Abschluss zu verzögern, weil er bereits abgeschlossen war.
Die Überprüfung des Eigentumszustands ist nicht das richtige Mittel, um die Schließung des Treuhandkontos zu verhindern. Um einen Abschluss zu verhindern, müsste ein Käufer eine konkrete Anfrage unterzeichnen. Ein Käufer wird nach dem Abschluss nie über so viel Hebelwirkung verfügen wie ein Käufer vor dem Abschluss.
Ich möchte auch darauf hinweisen, dass der Käufer, der sich schriftlich nach den Türen in der Garage erkundigte, wahrscheinlich ein Erstkäufer eines Eigenheims war, und vielleicht sogar ein sehr nervöser Erstkäufer. Bei den meisten Immobilientransaktionen ist es ungewöhnlich, dass ein Verkäufer Einrichtungsgegenstände ohne Erlaubnis oder Genehmigung entfernt. Ich vermute, dass die Türen in der Garage wahrscheinlich schon immer in der Garage waren und den Käufern bei der ersten Hausbesichtigung nicht aufgefallen sind.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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