Nachdem Sie sich entschieden haben, Ihr erstes Haus zu modernisieren und Ihr zweites Haus zu bauen, denken Sie möglicherweise darüber nach, das erste Haus durch den Verkauf loszuwerden. Aber was wäre, wenn Sie stattdessen das Eigentum an dieser Immobilie behalten und sie über Jahre hinweg im Besitz Ihrer Familie behalten möchten?
Wenn Ihr Ziel darin besteht, durch die Vermietung Ihres ersten Eigenheims ein passives Einkommen zu erzielen, gibt es gute Gründe, diesen Weg einzuschlagen. Schließlich sind die Mietpreise stetig gestiegen und lagen laut einem RENTcafe-Bericht im Mai 2018 bei einem landesweiten Durchschnitt von 1.381 US-Dollar. Das ist ein Anstieg von 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.Auch die Immobilienwerte sind stetig gestiegen. Der neueste S&P CoreLogic Case-Shiller-Hauspreisindex zeigt einen jährlichen Anstieg von 9,5 Prozent im November 2020.
Doch bevor Sie Mieter einladen, Ihre Immobilie möglicherweise zu bewohnen, müssen Sie zunächst nachweisen, dass Sie die Mieteinnahmen zur Deckung der Hypothekenzahlungen für Ihr erstes Eigenheim verwenden. Es gibt noch einige zusätzliche Hürden, die Sie überwinden müssen.
Hier ist Ihre Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie Ihr erstes Haus vermieten, nachdem Sie Ihr zweites gekauft haben.
- Stellen Sie fest, ob die Bedingungen Ihres Wohnungsbaudarlehens Beschränkungen für Eigennutzer enthalten:Sofern Sie nicht in Geld rollen, haben Sie wahrscheinlich immer noch eine Hypothek auf Ihr erstes Haus, was bedeutet, dass Sie überprüfen müssen, ob Sie Mieter auf Ihrem Grundstück haben dürfen. Wenn Sie ein FHA-versichertes Darlehen haben, müssen Sie die Immobilie höchstwahrscheinlich für einen bestimmten Zeitraum bewohnen, bevor ein Mieter sie bewohnen darf. Allerdings können einige Ausnahmen gelten.Weitere Informationen erhalten Sie beim Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung.
Herkömmliche Kredite, die den Standards von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, sind in der Regel auch mit Eigennutzeranforderungen verbunden. Kreditgeber haben möglicherweise zusätzlich zu denen von Fannie oder Freddie ihre eigenen Bestimmungen. Überprüfen Sie daher unbedingt die Regeln Ihres Kreditgebers. - Erkundigen Sie sich noch einmal bei Ihrer Hausbesitzervereinigung: Wenn Sie zu den 73,5 Millionen Amerikanern gehören, die eine Immobilie in einer von einer HOA verwalteten Gemeinde besitzen, sollten Sie in den Satzungen und Vereinbarungen der Vereinigung nachsehen, welche Regeln für die Vermietung Ihres Hauses gelten.Laut einem Zillow-Artikel sind viele HOAs gegenüber Mietern risikoscheu, um den Wert und die Sicherheit des Hauses zu wahren.
Obwohl viele Mieter respektvolle Hausmeister sind, neigen sie möglicherweise eher als Hausbesitzer dazu, die Immobilie zu vernachlässigen oder die Verbandsregeln zu missachten, was wiederum den Wert des Hauses und die Gesamtqualität der Nachbarschaft senken kann – was bei einigen HOAs zu einer negativen Wahrnehmung der Mieter führt.
Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft könnte die Vermietung in Ihrer Gemeinde gänzlich verbieten oder andere Beschränkungen auferlegen, z. B. eine Obergrenze für die Anzahl der gleichzeitig bestehenden Mieten, die Festlegung einer vorher festgelegten Mietdauer oder den Ausschluss von Mietern von bestimmten gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten. - Informieren Sie sich über die örtlichen Gesetze: Wenn Sie Vermieter werden, betreten Sie Neuland und müssen sich daher mit den Vermieter- und Mietergesetzen Ihres Bundesstaates vertraut machen. Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Immobilienanwalt, um sicherzustellen, dass Sie die Vorschriften einhalten, bevor Sie einem Mieter zustimmen und einen Mietvertrag entwerfen.
- Benachrichtigen Sie Ihre Versicherungsgesellschaft: Da dies nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie sich an Ihre Hausratversicherung wenden und Änderungen an Ihrem Versicherungsschutz vornehmen. Für Ihr Mietobjekt ist möglicherweise eine Vermieterversicherung erforderlich, die häufig Sachschäden, Haftpflichtansprüche und Mietausfallschäden umfasst.
Das persönliche Eigentum Ihrer Mieter ist jedoch nicht versichert – sie benötigen eine separate Mieterversicherung. Die Vermieterversicherung deckt auch keine Geräte ab, die repariert oder ersetzt werden müssen.
Weitere zu berücksichtigende Faktoren
Wenn Sie ernsthaft darüber nachdenken, Ihren ehemaligen Hauptwohnsitz in ein Mietobjekt umzuwandeln, endet die To-Do-Liste nicht mit den oben aufgeführten Verantwortlichkeiten. Es gibt noch weitere Punkte, die Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen müssen, beispielsweise steuerliche Überlegungen.
Nach Angaben des Internal Revenue Service müssen alle Einnahmen, die Sie mit der Mietimmobilie erzielen, in Ihrer jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Die mit der Verwaltung Ihrer Mietimmobilie verbundenen Ausgaben können jedoch von den Mieteinnahmen, die Sie erhalten, abgezogen werden.
Zu den abzugsfähigen Ausgaben zählen:
- Zinsen aus Ihren Hypothekenzahlungen
- Grundsteuern
- Versicherung
- Wartung
- Dienstprogramme
- Werbung
- Materialien und Zubehör
- Reparaturen
- Bestimmte vom Mieter bezahlte Ausgaben
Ausgaben im Zusammenhang mit Heimwerkerarbeiten sind nicht abzugsfähig. Darüber hinaus sind Kautionen, die Sie Ihrem Mieter nicht erstatten möchten, steuerpflichtig.
Sie sollten auch Ihre Pflichten als Vermieter gegenüber Ihren Mietern im Auge behalten, während Sie den Prozess der Vermietung Ihrer Immobilie vorantreiben.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
Inspiriert von den Prinzipien von HealthOkay teile ich regelmäßig hilfreiche Informationen, alltagsnahe Tipps und evidenzbasierte Ansätze zur Verbesserung Ihrer Lebensqualität.
Gesundheit beginnt mit Wissen – danke, dass Sie hier sind!