Wie sich Zwangsversteigerungen auf den Hauswert auswirken

ByDr. J. K. Hartmann

Anzeichen einer Zwangsversteigerung können bei Nachbarn Zweifel über den Wert ihrer Häuser hervorrufen. Eigentümer umliegender Häuser befürchten, dass sich eine Zwangsvollstreckung auf den Immobilienwert auswirken könnte. Sie befürchten, dass sich diese preisgünstige Immobilie negativ auf den wahrgenommenen Wert ihres Hauses als Vergleichsobjekt in der Nachbarschaft auswirken könnte.

Die Wertveränderung Ihres Hauses hängt von der Art der Immobilienbewertungsmethode ab, die beim Vergleich zweier separater Häuser verwendet wird. Der sich verändernde Wert Ihres Hauses kann auch von der Nachbarschaft oder Gegend selbst abhängen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die Auswirkungen auf den Wert können davon abhängen, wie das zwangsversteigerte Haus gepflegt und instand gehalten wurde und wie lange es verlassen auf dem Markt steht.
  • Gutachter können das zwangsversteigerte Haus als Vergleichsfaktor für den Hausverkauf verwenden, um den Wert anderer Häuser in der Nachbarschaft zu ermitteln.
  • Einige Gutachter geben zwangsversteigerten Häusern nicht viel Gewicht oder Bedeutung als vergleichbare Häuser, wenn sie andere Immobilien bewerten.
  • In Stadtteilen mit vielen Zwangsvollstreckungen kann es zu einem Rückgang der Immobilienwerte um etwa 1 % kommen.

Einen Zwangsvollstreckungsnachbarn haben

In den meisten Fällen unterscheiden sich Zwangsvollstreckungshäuser im Erscheinungsbild. Einige Zwangsversteigerungen werden vom Kreditgeber stillschweigend abgewickelt und schnell weiterverkauft. Eines Tages fährt ein Umzugswagen vor, lädt die Sachen des Bewohners ein und fährt los. Kurz darauf folgt das Verkaufsschild eines Immobilienmaklers. Ein paar Wochen später taucht ein Verkaufsschild auf und neue Eigentümer ziehen ein.

In anderen Situationen könnte ein zwangsversteigertes Haus mit Brettern vernagelt und mit großen Schildern beklebt sein, die darauf hinweisen, dass es sich um eine bankeigene oder immobilieneigene Immobilie (REO) handelt. Einige zwangsversteigerte Häuser können jahrelang verlassen bleiben. Das Unkraut wächst hoch genug, um Gehwege zu bedecken, Scherze werfen Steine ​​durch die Fenster im zweiten Stock und das Haus wird zum Schandfleck für die Nachbarschaft.

Was Gutachter als „Comps“ betrachten

Wenn es sich bei zwei vergleichbaren Hausverkäufen um reguläre Transaktionen handelt – ohne Probleme mit Titel- oder Eigentumsansprüchen – und es sich bei einem um eine Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf handelt, kann der Gutachter diesen notleidenden Verkauf als vergleichbare Immobilie verwenden. Ein Gutachter kann bei der Bewertung einer Immobilie den Kosten-, Ertrags- oder Marktwertansatz verwenden.

  • Beim Kostenansatz werden die Kosten für den Bau des Hauses zuzüglich des Wertes des zum Haus gehörenden Grundstücks berücksichtigt.
  • Der Einkommensansatz vergleicht mehrere Einheiten anhand der Kapitalisierungssätze (Cap-Rate). Die Cap-Rate ist der Return on Investment (ROI), den eine bestimmte Immobilie voraussichtlich generieren wird.
  • Der Marktwertansatz vergleicht die betreffende Immobilie mit drei vergleichbaren Verkäufen in der Nachbarschaft.

Notiz

In der Immobilienwelt werden vergleichbare Verkäufe auch als „Comps“ bezeichnet.

Wie Beurteilungen funktionieren

Derek Yuke, Inhaber von Yuke Home Appraisals in Sacramento, erklärt den Prozess, den seine Firma anwendet, die seit 1996 im Geschäft ist. Die Firma versucht, bei der Erstellung einer Bewertung unabhängige Transaktionen zu finden.

Dabei handelt es sich um Verkäufe zum Marktwert, die von einem willigen Verkäufer zum Verkauf angeboten und von einem fähigen und willigen Käufer gekauft werden. Keine der Parteien steht unter Zwang oder ist mit ihnen verbunden. Selbst wenn es darum geht, vergleichbare Verkäufe aus einem angrenzenden Viertel zu ziehen und den Wert anzupassen, können die meisten Gutachter Transaktionen zu marktüblichen Konditionen finden, die sie für eine Bewertung verwenden können.

„Wenn ich eine Zwangsvollstreckung verwende, erkläre ich, warum ich sie verwendet habe. Ich sage, es ist kein guter Vergleich und gebe ihm nicht viel Gewicht.“ Er behauptet, dass Zwangsvollstreckungen keinen Marktwert darstellen und sein Team immer regelmäßige Verkäufe finden kann, die in die Bewertungen einbezogen werden können. „Wenn es in einem Gebiet nur Zwangsvollstreckungen gibt, dann wirkt sich das auf den Markt aus, weil es zum Wert wird.“

Zwangsvollstreckungen machen HOAs angreifbar

Wenn keine regulären Transaktionen stattfinden, stecken Sie möglicherweise fest. Die Entwicklung von Eigentumswohnungen kann ein Problem darstellen, insbesondere wenn es sich bei den einzigen Verkäufen um Leerverkäufe oder Zwangsvollstreckungen handelte. Laut Yuke Home Appraisals sind dies die besten Wettbewerbe für diese Entwicklung, da es sich um die einzigen verfügbaren Wettbewerbe handelt.

Notverkäufe innerhalb einer Hausbesitzervereinigung bedeuten auch, dass es unwahrscheinlich ist, dass der Eigentümer den anteiligen Anteil der HOA-Gebühren für diese Einheit bezahlt hat. Wenn die Kasse der Hausbesitzergemeinschaft zur Neige geht, sind es am Ende die anderen Hausbesitzer, die die Rechnung in Form höherer Vereinsbeiträge bezahlen müssen.

Obwohl viele Hauseigentümergemeinschaften befugt sind, bei Zahlungsrückständen eine Zwangsvollstreckung vorzunehmen, verfügen leider nur wenige über das Geld oder die Mittel dazu. Wer dies tut, verzichtet häufig auf den Prozess, wenn die Hypothekensumme höher ist als der Wert der Wohneinheit.

Zwangsvollstreckungen schwächen die Preise in der Nähe

Obwohl einige Studien zeigen, dass in Stadtteilen mit einer hohen Zahl an Zwangsvollstreckungen ein Wertrückgang von 1 % zu verzeichnen ist, ist der Wertrückgang nicht immer auf die Zahl der Zwangsvollstreckungen zurückzuführen.Sinkende Preise sind oft darauf zurückzuführen, dass Käufer die Gegend wahrnehmen, gepaart mit der extremen Vernachlässigung der Immobilie durch den Vorbesitzer.

Einige Zwangsversteigerungen scheinen sich von selbst fortzusetzen. Sobald ein Hausbesitzer in Zahlungsverzug gerät, scheinen andere in der Nähe diesem Beispiel zu folgen. Wenn der säumige Eigentümer vertrieben wird oder die Immobilie verlässt, verfällt die leerstehende Wohnung. Häuser ohne Attraktivität, die umfangreiche Reparaturen erfordern, werden nicht zum Marktwert verkauft.

Ein Nachteil von Zwangsvollstreckungen besteht zum Teil darin, dass die Häuser „so wie sie sind“ verkauft werden und Käufer keine Garantie für den Zustand der Häuser haben. Einige Hausbesitzer, die durch die Zwangsvollstreckung alles verlieren, denken möglicherweise nicht daran, die eingebauten Geräte zu verkaufen und die Kupferleitungen herauszureißen, um sie als Schrott zu verkaufen. Häuser mit fehlenden Ausstattungsmerkmalen senken auch die Nachbarschaftspreise.