Was es bedeutet, wenn ein Makler behauptet, einen Käufer für Ihr Haus zu haben

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie Eigentümer eines Eigenheims sind, haben Sie wahrscheinlich Briefe von Immobilienmaklern per Post erhalten, in denen behauptet wird: „Ich habe einen Käufer für Ihr Haus.“ Bei diesen Briefen handelt es sich in der Regel um kaum getarnte Werbebriefe von angehenden Immobilienmaklern.

Auch wenn einer dieser AgententutWenn Sie einen Käufer auf dem Markt für ein Haus darstellen, ist es unwahrscheinlich, dass der Käufer tatsächlich Ihr bestimmtes Haus haben möchte. Dies könnte einer der Gründe dafür sein, dass die Öffentlichkeit Immobilienmaklern oft misstraut. Solange der Agent die Lüge rationalisieren kann, erkennt er den Schaden möglicherweise nicht.

Verkäufer, die ihre Häuser selbst zum Verkauf anbieten, bekannt als „FSBO“ (For Sale By Owner), hören auch von Maklern, die behaupten, Käufer zu haben. Vielleicht tun sie das, vielleicht auch nicht – aber in Wirklichkeit wissen diese Makler, dass viele FSBO-Häuser Probleme beim Verkauf haben, und sie wollen da sein, wenn die Eigentümer erkennen, dass sie sich an einen Makler wenden müssen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Ein Makler, der Sie persönlich kontaktiert, hat in der Regel keinen begeisterten Käufer in den Startlöchern, der darauf wartet, dass Ihr Haus auf den Markt kommt.
  • Es ist möglich, dass der Makler Sie nur kennenlernen und möglicherweise Ihr Angebot erhalten möchte, wenn Sie Ihr Haus „zum Verkauf durch den Eigentümer“ verkaufen.
  • Möglicherweise werden Sie aufgefordert, einen Listungsvertrag zu unterzeichnen, der dem Makler eine Provision beim Verkauf der Immobilie garantiert, sofern er Ihnen tatsächlich einen Käufer vermittelt.
  • Bei einigen Angeboten handelt es sich um „Pocket Listings“. Nur der Makler und sein Makler sind sich ihrer Verfügbarkeit bewusst.

Warum die Lüge?

Wie kommen Makler davon, wenn sie sagen: „Ich habe einen Barkäufer für Ihr Haus“, wenn sie das nicht tun? Weil niemand es in Frage stellt. Agenten werden sagen: “Hey, ich arbeite mit einigen Käufern zusammen, und auch wenn Ihr Haus nicht ihren Parametern entspricht, wer sagt, dass sie ihre Meinung nicht ändern werden?“

Oder sie könnten sagen: „Ich könnte morgen einen Käufer treffen, der Ihr Haus kaufen möchte – man weiß nie.“ Das ändert nichts an der Tatsache, dass der Makler in diesem Moment keinen Käufer für Ihr Haus hat.

Auch Agenten investieren viel Geld in die Teilnahme an Verkaufsschulungen. Verkaufstrainer sagen ihnen, dass es in Ordnung ist, die Wahrheit zu verbiegen, um eine Chance zu bekommen, mit einem Verkäufer zu sprechen. Was ein Makler möglicherweise anstrebt, ist eine Gelegenheit, sich mit dem Verkäufer zusammenzusetzen und Verkaufstaktiken anzuwenden, um den Eintrag zu erhalten. Auf diese Weise finden Makler jedoch nicht Käufer für Ihr Haus.

Wie Makler Hauskäufer finden

Ein Makler wird kein Geld und keine Zeit investieren, um einen Käufer für ein Haus zu finden, das nicht in seinem Angebot enthalten ist. Dieser Makler möchte Ihr Haus zum Verkauf anbieten, in der Regel über ein exklusives Verkaufsrecht. Diese Art von Angebotsvereinbarung besagt, dass der Makler eine Provision erhält, wenn das Haus verkauft wird, unabhängig davon, wer den Käufer gefunden hat.

Bevor Sie fragen: „Moment mal, was ist, wenn ich den Käufer finde?“ Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass diese Art von Preferred Listing-Vereinbarung den Immobilienmakler auch dazu veranlasst, frei auszugeben und umfassend zu vermarkten, um Ihr Haus einem möglichst großen Käuferkreis zugänglich zu machen.

Nachdem der Listing-Agent einen Listing-Vertrag mit dem Verkäufer unterzeichnet hat, wendet der Agent eine Kombination aus Marketingtechniken an:

  • Anbringen eines „Zu verkaufen“-Schildes im Garten, es sei denn, die HOA-Bestimmungen erlauben eine Beschilderung nicht oder der Verkäufer erhebt Einwände. Laut Statistiken der National Association of Realtors kommen etwa 6 % der Käufer, weil sie ein „Zu verkaufen“- oder „Tag der offenen Tür“-Schild sehen.
  • Durchführung von Tagen der offenen Tür.
  • Eintragen des Hauses in den Multiple Listing Service (MLS). Die meisten Käufer kommen aus dem Marketing des Maklers, und MLS spielt dabei eine Schlüsselrolle. Ein guter Makler reicht Fotos in professioneller Qualität ein, lädt die Auflistung auf allen wichtigen Immobilien-Websites herunter und verwendet entsprechend Druck- und Direktwerbung. Einige Makler unterhalten separate Datenbanken, um auch die Makler des Käufers in nahegelegenen Städten zu kontaktieren.
  • Vernetzung mit anderen Maklern und Förderung der Listung bei Bürobesprechungen und Vorstandssitzungen.
  • Entwerfen von E-Flyern und Versenden von E-Mails an jeden Agenten, der seinem Vorstand angehört.

Es bleibt dabei: Der Makler findet nur den KäufernachUnterzeichnung der Listungsvereinbarung mit Ihnen.

Taschenangebote zur Käufersuche

Bei Pocket-Listings handelt es sich um Häuser, die nicht auf dem freien Markt sind und nur dem Listing-Makler und dem Makler des Maklers bekannt sind. Einige Immobilienmakler sind keine Fans von Pocket Listings, da dadurch die Zahl der Käufer, die die Möglichkeit haben, diese Häuser zu besichtigen, tendenziell drastisch reduziert wird.

In bestimmten Fällen möchten Verkäufer von Luxusimmobilien nicht, dass ihre Häuser der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, weil ihnen Privatsphäre wichtiger ist als Geld, oder weil ihr Haus so einzigartig ist, dass nur wenige Käufer (außer denen mit viel Geld, die sich einen Umbau leisten können) es wollen werden.

Einige Verkäufer hoffen auch, dass ein Taschenangebot den geduldigen Käufer anlockt, der im Verborgenen wartet. Jeder Makler hat einen oder zwei Käufer, die möchten, dass der Makler ihnen mitteilt, ob ein Haus in einer bestimmten Nachbarschaft verfügbar wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Käufer den Marktwert für dieses Haus zahlt oder dass der Käufer überhaupt weiß, dass es zum Verkauf steht.

Pocket-Listings wurden in der Regel von vielen Immobilienmaklern bevorzugt, da sie bedeuteten, dass der Listing-Makler höchstwahrscheinlich auch den Käufer vertrat, eine Praxis, die als „Double-Ending“ oder „Dual-Agency“ bekannt ist. Dies hätte für diesen Makler eine doppelte Provision bedeuten können, da er wahrscheinlich sowohl die Listing- als auch die Maklergebühren einstreichen würde. Es gab einer Taschenauflistung eine völlig neue Bedeutung, was die Praxis kontrovers machte.

Infolgedessen hat die National Association of Realtors eine neue Richtlinie verabschiedet, die besagt, dass der Immobilienmakler die Immobilie innerhalb eines Tages öffentlich vermarkten muss, wodurch Pocket-Inserate effektiv verboten werden. Die Richtlinie trat am 1. Januar 2020 in Kraft.

Realistisch gesehen ist es jedoch im Allgemeinen sinnvoller, Ihr Haus einer Million potenzieller Käufer zu zeigen, als nur einem potenziellen Käufer.