Was ist eine Opportunity-Zone?

Definition

Mit dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2017 wurden neue Anreize für Unternehmen und Privatpersonen geschaffen, besondere Steuervorteile zu erhalten, indem sie in bestimmte notleidende Gemeinden investierenGelegenheitszonen.

Was ist eine Opportunity-Zone? 

Eine Opportunity Zone ist ein Gebiet der USA, das von einem Bundesstaat, Washington, D.C. oder einem US-Territorium ausdrücklich benannt wurde. Der US-Finanzminister bestätigt die Nominierung und erteilt dem IRS die Befugnis, die Steuervorschriften zu verwalten.

Die Zertifizierung neuer Opportunity Zones begann im Jahr 2018 auf der Grundlage des TCJA von 2017.Es gibt mehr als 8.760 ausgewiesene Qualified Opportunity Zones (QOZs) in allen Bundesstaaten, Washington, D.C. und fünf US-Territorien, die meisten davon in Gebieten mit niedrigem Einkommen.Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung führt eine Karte und eine Liste aller Opportunity Zones.

Wie funktionieren Opportunity Zones? 

Einzelpersonen und Unternehmen, die Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer anderen Investition in Projekte in Qualified Opportunity Zones (QOZs) investieren, erhalten besondere Steuervorteile. Opportunity Zones sollen das Wirtschaftswachstum und die Schaffung von Arbeitsplätzen durch Projekte wie bezahlbaren Wohnraum, Studentenwohnungen, Arbeitskräfteunterkünfte, Investitionen in erneuerbare Energien, Mehrfamilienhäuser und die Entwicklung kleiner Unternehmen in diesen ausgewiesenen Krisengebieten fördern.

Anleger, die über einen Qualified Opportunity Fund (siehe unten) in Projekte investieren, können die Mitnahme eines Kapitalgewinns für die Investition aufschieben, bis die Investition verkauft oder umgetauscht wird, oder bis zum 31. Dezember 2026, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt.

So investieren Sie in Chancenzonen

Um die Vorteile der Kapitalertragssteuer durch Investitionen in einer Opportunity Zone zu nutzen, müssen Sie über einen Qualified Opportunity Fund (QOF) investieren. Ein QOF muss:

• Seien Sie eine Körperschaft oder Personengesellschaft oder eine LLC, die nach Landes-, Territorial- oder Bezirksrecht als Personengesellschaft oder Körperschaft behandelt wird.
• Seien Sie zum Zweck der Investition in eine QOZ organisiert.
• Hält 90 % seines Vermögens in der QOZ-Immobilie.

Sie können Ihren eigenen Fonds gründen oder über einen bestehenden Fonds investieren. Sie müssen das IRS-Formular 8996 jährlich mit der Steuererklärung Ihres Unternehmens einreichen, um zu bestätigen, dass es sich bei dem Fonds um einen QOF handelt.

Sowohl die einzelnen Anleger als auch der QOF müssen bestimmte Aufzeichnungsanforderungen erfüllen, um ihre Grundlage und Berechtigung für den Ausschluss des aufgeschobenen Gewinns nachzuweisen. Das QOF muss außerdem jedes Jahr einen Einkommenstest bestehen, der auf der Grundlage mehrerer Einkommenstests zeigt, dass es mindestens 50 % seines Bruttoeinkommens aus Geschäftsaktivitäten innerhalb des QOZ erwirtschaftet. Auch Immobilien, die für die Investition genutzt werden, müssen bestimmte Anforderungen erfüllen.

Sie können Immobilien in einen QOF übertragen, der aufgeschobene Gewinn ist jedoch auf die Basis der Immobilie (Anschaffungskosten) beschränkt, nicht auf ihren Marktwert. Sie müssen Ihre Investition außerdem jedes Jahr melden, indem Sie einen Jahresbericht auf dem IRS-Formular 8997 einreichen, und Sie müssen ihn in Ihre persönliche Steuererklärung aufnehmen.

Wie Steuern auf Opportunity-Zone-Investitionen wirken

Der Sinn einer Investition in eine Opportunity Zone (neben der Förderung der Entwicklung in wirtschaftlich benachteiligten Gebieten) besteht darin, Kapitalertragssteuern auf Ihre Investition aufzuschieben. Zu den Veräußerungsgewinnen zählen dabei kurzfristige und langfristige Veräußerungsgewinne sowie qualifizierte Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von Betriebsgrundstücken. Um diese steuerliche Vergünstigung zu erhalten, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

• Sie müssen die Kapitalgewinne bis zum 31. Dezember 2026 in Ihrer Steuererklärung angeben oder wenn Sie Ihre Investition reduzieren oder beenden, indem Sie Ihre Investition verkaufen oder verschenken oder den QOF liquidieren.
• Sie können keine Kapitalgewinne aus einer Transaktion mit einer nahestehenden Person (bestimmten Verwandten) erzielen.

Um Ihre Steuerqualifikation zu behalten, müssen Sie das Formular 8949 verwenden, um eine Stundung Ihres Kapitalgewinns zu wählen, wenn Sie Ihre Bundessteuererklärung für das Steuerjahr einreichen, in dem der Gewinn anerkannt würde, wenn Sie ihn nicht aufgeschoben hätten. Mit anderen Worten: Sie entscheiden über Immobilien, die Kapitalgewinnen unterliegen, und über die Steuer auf den Gewinn, die fällig wäre, wenn Sie ihn nicht durch eine Investition in den QOF aufschieben würden.

Der Steuervorteil, den Sie aus Ihrer Investition erhalten, hängt davon ab, wie lange Sie sie vor dem 31. Dezember 2026 halten. Wenn Sie sich dafür entscheiden, den Kapitalgewinn aufzuschieben, wird die Basis Ihrer Qualified Opportunity Zone-Investition Null und erhöht sich jedes Jahr, in dem Sie sie halten.

• Bei Investitionen, die mindestens fünf Jahre gehalten werden, können Sie 10 % des aufgeschobenen Gewinns aufschieben, wenn die Immobilie verkauft oder anderweitig veräußert wird.
• Bei Anlagen, die mindestens sieben Jahre lang gehalten werden, erhöht sich die Basis um weitere 5 % des aufgeschobenen Gewinns, wenn die Immobilie verkauft oder anderweitig veräußert wird.
• Anlagen, die mindestens 10 Jahre lang gehalten werden, können bei Verkauf oder Umtausch dauerhaft von den Kapitalgewinnen ausgeschlossen werden.

Da bis zum 21. Dezember 2026 weniger als sechs Jahre verbleiben, können neue Investitionen nicht auf die sieben- oder zehnjährigen Vorteile zugreifen, es sei denn, die Frist wird verlängert.