So funktioniert die vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung (LPMI).

Die meisten Kreditgeber verlangen von Hauskäufern den Abschluss einer privaten Hypothekenversicherung (PMI), wenn die Anzahlung ihrer Hypothek weniger als 20 % des Hauswerts beträgt. In manchen Fällen arrangiert Ihr Kreditgeber diese Deckung zu Beginn Ihres Kredits. In diesem Fall wird sie vom Kreditgeber bezahlt (LPMI).

Wenn Sie die Möglichkeit haben, zu wählen, könnten Sie versucht sein, LPMI dem Standard-PMI vorzuziehen, aber Sie sollten wissen, dass Namen täuschen können.

Was ist eine private Hypothekenversicherung?

Eine private Hypothekenversicherung ist eine Deckung, die einen Kreditgeber schützt, wenn ein Kreditnehmer seine Hypothek nicht zurückzahlt. Wenn ein Käufer weniger als 20 % Anzahlung für eine Hypothek leisten kann und einen Beleihungswert (Loan-to-Value, LTV) von 80 % verbleibt, besteht eine höhere Wahrscheinlichkeit, dass er mit dem Darlehen in Verzug gerät.

Wenn Sie ein FHA-Darlehen erhalten, müssen Sie einen PMI beantragen.Ein weiterer wichtiger Faktor bei FHA-Darlehen: Sobald Sie mit der Zahlung des PMI beauftragt sind, können Sie diesen während der gesamten Laufzeit des Darlehens nie mehr entfernen – im Gegensatz zur Standardfinanzierung.

In der Regel zahlen Sie (der Kreditnehmer) zusätzlich zur Zahlung der Hypothek und des Treuhandkontos eine monatliche Prämie für eine private Hypothekenversicherung. Bei einem Treuhandkonto handelt es sich um angesammelte Gelder auf einem Konto, die zur Deckung der jährlichen Grundsteuer und des Versicherungsbedarfs des Hausbesitzers verwendet werden. PMI verursacht jeden Monat zusätzliche Kosten und belastet Ihr Budget. Mit diesem Hypothekenrechner können Sie sehen, wie PMI Ihre Hypothekenzahlung erhöht. (Schieben Sie den Anzahlungsbetrag unter 20 %, um die PMI-Kosten anzuzeigen).

So funktioniert der vom Kreditgeber bezahlte PMI

LPMI ist eine Hypothekenversicherung, die Ihr Kreditgeber abschließt. Dieses Arrangement klingt großartig, wenn Sie Ihre Entscheidung nur auf den Namen stützen. Allerdings ist – wie bei allen Dingen im Leben – nichts kostenlos, und dazu gehört auch LPMI. Sie können den Kreditgeberschutz auf zwei Arten bezahlen:

1. Eine einmalige Zahlung zu Beginn Ihres Darlehens (eine „Pauschalzahlung“).
2. Ein höherer Zinssatz für Ihr Darlehen, was zu höheren monatlichen Hypothekenzahlungen während der gesamten Laufzeit Ihres Darlehens führt.

Leider ist der Begriff LPMI nicht korrekt, da nicht der Kreditgeber, sondern Sie selbst für die Versicherung aufkommen. Denken Sie immer daran, insbesondere bei Finanztransaktionen, dass niemand für Sie Kosten übernimmt, es sei denn, er erhält eine Gegenleistung. Wenn Sie LPMI nutzen, ändern Sie lediglich die Struktur der Versicherungsprämienzahlungen, sodass Sie nicht jeden Monat eine separate Gebühr zahlen.

Wenn Sie einen Pauschalbetrag zahlen, legt Ihr Kreditgeber den Betrag fest, der seiner Meinung nach seine Kosten deckt. Dann kaufen sie mit diesem Geld eine Hypothekenversicherung. In diesem Fall zahlen Sie den Versicherungsschutz im Voraus.

Wenn Sie über einen festgelegten Zeitraum zahlen, passt der Kreditgeber Ihren Hypothekenzins an, um die Versicherungskosten zu decken. Da ein höherer Hypothekenzins höhere monatliche Zahlungen bedeutet, zahlen Sie am Ende jeden Monat mehr, wenn Sie sich für LPMI entscheiden. Diese höhere Zahlung sollte geringer ausfallen, als Sie zahlen würden, wenn Sie jeden Monat eine separate PMI-Gebühr verwenden würden. Es gibt jedoch keine Möglichkeit, die zusätzlichen Kosten bei der Tilgung Ihres Darlehens „zu stornieren“.

Vor- und Nachteile von LPMI

LPMI ist nicht jedermanns Sache. Die Realität ist, dass sich nicht jeder qualifizieren wird für einen Kredit bei LPMI. Normalerweise ist eine gute Kreditwürdigkeit erforderlich, damit LPMI eine Option ist, und dies ist nur in bestimmten Situationen sinnvoll.

Kurzfristige Kredite

LPMI ist für Kredite mit kürzerer Laufzeit am attraktivsten. Wenn Sie planen, ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufzunehmen und über Jahrzehnte hinweg Zahlungen zu leisten, sind Sie mit einer separaten PMI-Police möglicherweise besser dran. Warum? Auch hier gilt für die meisten LPMI-Darlehen ein angepasster (höherer) Hypothekenzinssatz, im Gegensatz zu einer Pauschalzahlung im Voraus. Dieser Hypothekenzinssatz wird sich nie ändern, Sie müssen also den Kredit vollständig abbezahlen, um die LPMI-„Prämie“ loszuwerden.

Sie können dies entweder tun, indem Sie den Kredit aus Ihren Ersparnissen abbezahlen (leichter gesagt als getan), den Kredit refinanzieren oder das Haus verkaufen und die Schulden abbezahlen.

Schauen Sie sich zum Vergleich eine eigenständige PMI-Versicherung an, die Sie kündigen können, sobald Sie ausreichend Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben. Nach der Kündigung profitieren Sie für die restliche Laufzeit Ihres Darlehens von einem niedrigeren Zinssatz und keinen weiteren PMI-Zahlungen.

Wenn die zusätzlichen Kosten in Ihrer Kreditzahlung enthalten sind, bleiben Sie dabei, solange Sie den Kredit behalten.

Gutverdiener

Für diejenigen, die eine Genehmigung für LPMI erhalten können, ist es für Kreditnehmer mit hohem Einkommen am attraktivsten. Diese Einzelpersonen und Familien profitieren möglicherweise aufgrund des höheren Zinssatzes von einem größeren Steuerabzug, sofern sie die Hypothekenzinskosten für Eigenheime abziehen (was nicht jeder tut).

Menschen mit geringerem Einkommen hingegen könnten möglicherweise den eigenständigen PMI abziehen, so dass LPMI keine zusätzlichen Steuervorteile mit sich bringen würde. Natürlich sollten Sie immer mit Ihrem Steuerberater über mögliche Abzüge sprechen – und auch darüber, wie Sie Ihr Hypothekendarlehen am besten strukturieren.

Hohes Beleihungsverhältnis

Wenn Ihr Beleihungsauslauf bei etwa 80 % liegt, ist LPMI wahrscheinlich nicht die beste Option, es sei denn, Sie planen, den Kredit bald abzulösen, entweder durch Refinanzierung oder vorzeitige Rückzahlung. Bei nahezu 80 % sind Sie nahezu gänzlich ohne Hypothekenversicherung. Wenn Sie eine separate Hypothekenversicherung anstelle von LPMI wählen, können Sie jeden Monat eine separate Zahlung leisten. Bald können Sie die Versicherung kündigen und müssen nicht mit einem höheren Zinssatz rechnen.

Für eine vorzeitige Stornierung Ihres PMI fallen möglicherweise nur Kosten in Höhe von ein paar Hundert Dollar an (um ein Gutachten zu erhalten). Aber die Refinanzierung aus einem LPMI-Darlehen kann viel mehr kosten.

Alternativen zu LPMI

Wenn LPMI für Sie nicht die perfekte Lösung zu sein scheint, können Sie verschiedene Ansätze ausprobieren.

Größere Anzahlung

Wenn Sie mindestens 20 % einzahlen, entfällt die Notwendigkeit, PMI zu zahlen. Viele Käufer haben diese Möglichkeit jedoch nicht.

Kaufen Sie Ihren eigenen PMI

Sie können Ihren PMI (manchmal auch „Borrower-Paid Mortgage Insurance“ oder BPMI genannt) jederzeit selbst bezahlen. Sie haben oben bereits einige Beispiele für Situationen gesehen, in denen der reguläre PMI besser ist als der LPMI.

Huckepack

Sie können auch eine Kombination von Krediten ausprobieren, um PMI zu vermeiden, allerdings müssen Sie die Zahlen sorgfältig prüfen. Eine Huckepack-Strategie, auch 80/20-Darlehen genannt, ist nur eine Möglichkeit. Diese Strategie ist nicht mehr so ​​verbreitet wie früher, könnte aber eine Option für Sie sein. Mit einer Huckepack-Hypothek können Sie auf eine Hypothekenversicherung ganz verzichten, Ihre zweite Hypothek ist jedoch mit einem höheren Zinssatz verbunden.

Darlehen mit geringer Anzahlung

Mehrere Kreditprogramme erlauben kleine Anzahlungen. Beispielsweise sind FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von nur 3,5 % erhältlich. Sie müssen für die Hypothekenversicherung bezahlen, aber für einige Kreditnehmer sind diese Darlehen möglicherweise besser geeignet. VA-Darlehen ermöglichen eine Anzahlung von Null und erfordern keine Hypothekenversicherung.