So kaufen Sie ein Haus vor der Zwangsvollstreckung

Viele potenzielle Hauskäufer verstehen nicht, wie Zwangsvollstreckungen funktionieren oder was ein Haus zu einem Zustand vor der Zwangsvollstreckung macht. Sie sehen diese Häuser auf beliebten Websites gelistet und möchten darauf bieten, weil sie glauben, dass sie zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis ein gutes Geschäft machen können.

Investoren in Vorab-Zwangsvollstreckungen versuchen möglicherweise, Geschäfte mit Verkäufern abzuschließen, diese Angebote sind jedoch möglicherweise nicht legal. In vielen Staaten gibt es Gesetze darüber, was Anleger tun dürfen und was nicht, wenn Hausbesitzer mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind und sich in der Phase vor der Zwangsvollstreckung befinden.

Was ist eine Vorab-Zwangsvollstreckung?

Ein Haus befindet sich im Vorfeld der Zwangsvollstreckung, wenn der Eigentümer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug ist und die Gefahr einer Zwangsvollstreckung besteht. Es ist nicht erforderlich, dass eine formelle Zwangsvollstreckungsmitteilung in den öffentlichen Aufzeichnungen hinterlegt wird, damit davon ausgegangen wird, dass sich ein Haus vor der Zwangsvollstreckung befindet. In den meisten Fällen wird die Inverzugsetzung jedoch öffentlich bekannt gegeben.

Nach Erhalt der schriftlichen Mitteilung hat der Verkäufer ein bestimmtes Zeitfenster, in dem er ein Rückzahlungsrecht geltend machen kann, indem er die Hypothekenzahlungen begleicht und das Darlehen tilgt.Wenn sie dies erfolgreich tun, befindet sich das Haus nicht mehr vor der Zwangsvollstreckung. Bleibt der Verkäufer in Verzug und stellt die Hypothekenzahlungen weiterhin ein, wird das Haus möglicherweise zwangsversteigert und vom Kreditgeber oder der Bank beschlagnahmt.

In manchen Fällen möchte der Hausbesitzer seine Immobilie verkaufen, bevor sie von der Bank beschlagnahmt wird, aber das ist nicht unbedingt der Fall. Ebenso bedeutet ein Zustand vor der Zwangsvollstreckung nicht unbedingt, dass das Haus den Zwangsvollstreckungsprozess durchläuft und im Immobilienbestand der Bank landet.

Was ist ein Leerverkauf?

Wenn ein Haus vor der Zwangsversteigerung zum Verkauf angeboten wird, gilt dies als Leerverkauf und nicht als Vorversteigerung. Die meisten Häuser vor der Zwangsvollstreckung stehen nicht zum Verkauf.

Allerdings ist nicht jeder Leerverkauf eine Vorab-Zwangsvollstreckung. Einige Verkäufer können mit ihren Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden sein und dennoch einen Leerverkauf tätigen. Verkäufer, die mit ihren Zahlungen auf dem Laufenden sind, fallen nicht in die Kategorie vor der Zwangsvollstreckung.

Kauf eines Hauses vor der Zwangsvollstreckung

Der einfachste Weg, ein Haus vor der Zwangsvollstreckung zu kaufen, besteht darin, dem Verkäufer bei der Begleichung der Rückzahlungen an den Kreditgeber zu helfen und dann den Kauf des Hauses direkt vom Verkäufer zu veranlassen. Ein Problem bei diesem Plan besteht jedoch darin, dass einige Verkäufer ihre Häuser nicht verkaufen wollen.

Für einen Investor kann es profitabel sein, direkt mit dem Verkäufer zu verhandeln, da der Verkäufer möglicherweise keine genaue Vorstellung davon hat, wie viel sein Haus wert ist. Verkäufer wissen oft nicht, wie viel sie durch den Verkauf ihrer Immobilie auf dem freien Markt erzielen könnten. Dies bedeutet, dass ein Investor diesen Verkäufer ausnutzen könnte, obwohl er dies wahrscheinlich nicht zugeben würde. Der Investor möchte lieber glauben, dass er dem Verkäufer hilft, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, aber höchstwahrscheinlich plant der Investor, das Haus für viel weniger zu kaufen, als es wert ist, und dem Verkäufer vielleicht sogar ein paar tausend Dollar für den Umzug zu geben.

Wo man Häuser vor der Zwangsvollstreckung findet

Wenn ein Immobilienmakler ein Haus vor der Zwangsversteigerung als Leerverkauf auflistet, wird das Haus höchstwahrscheinlich zum Marktwert verkauft. Banken müssen einen Leerverkauf genehmigen. Sie beauftragen Gutachter und andere Immobilienmakler mit der Erstellung von Maklerpreisgutachten (BPOs) oder geschätzten Werten des Hauses.

Einige kluge Käufer würden es vorziehen, mit dem Verkäufer zu verhandeln, bevor das Haus zu einem Leerverkauf wird – zum Beispiel im Fall eines Hauses vor der Zwangsversteigerung.

Um ein Haus vor der Zwangsvollstreckung zu finden, können Käufer beliebte Websites durchsuchen, die Feeds von einem Aggregator abrufen, oder sie können für den Feed bezahlen. Einige Zwangsvollstreckungs-Websites veröffentlichen auch Vorab-Zwangsvollstreckungen. Wenn Sie viel Zeit haben, können Sie jeden einzelnen Hausbesitzer kontaktieren, um herauszufinden, ob einer von ihnen an einem Verkauf interessiert ist.

Immobilienblasengemeinschaften

Eine weitere einfache Möglichkeit, diese Art von Häusern zu finden, besteht darin, Gemeinden anzusprechen, die während der Immobilienblase entstanden sind und in denen noch viele ursprüngliche Eigentümer übrig sind.

Einige dieser Häuser stehen möglicherweise immer noch unter Wasser, insbesondere wenn es in diesem Gebiet keine vollständige Wiederherstellung gibt. Diese Hausbesitzer sind wahrscheinlich nicht in Zahlungsverzug, obwohl sie möglicherweise nicht in der Lage sind, ohne einen Leerverkauf zu verkaufen, weil sie möglicherweise kein Eigenkapital haben.

Wenn ein Haus zum Leerverkauf angeboten wird, stellen die meisten Makler die Immobilie dem größten Käuferkreis auf dem Markt zur Verfügung, was Ihnen keinen Vorteil mehr verschafft. Wenn Sie ein Haus im Vorfeld der Zwangsvollstreckung kaufen, denken Sie daran, dass Sie es so kaufen, wie es ist. Sie müssen für Inspektionen und Reparaturen aufkommen, daher kann es länger dauern, bis der Kreditgeber den Verkauf genehmigt.

Die meisten Erstkäufer von Eigenheimen täten besser daran, ihre Bemühungen auf die Suche nach regelmäßigen Verkäufen zu konzentrieren. Wählen Sie einen guten Immobilienmakler, der Sie beim Hauskauf und bei den Verhandlungen unterstützt.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)